每經記者 任鋼    每經編輯 師安鵬

8月底，西安市住建局發(fā)布的《西安市商品房銷售信息公示管理規(guī)定（征求意見稿）》（以下簡稱《規(guī)定》意見稿），應該是摸到了近些年西安樓市亂象的命門。

從樣板間標準到精裝修品牌，從不得承諾學區(qū)到必須公布戶型不利信息，這次住建局發(fā)布的《規(guī)定》意見稿，幾乎覆蓋了最近幾年西安房地產維權最多的幾個領域，教育，裝修，虛假宣傳……當然，這些也都是房企銷售中野路子最多的領域。

舉個例子， 1.5m的床放樣板間綽綽有余，為啥放自己的新房就那么擁擠？

這都是套路！

若《規(guī)定》能將這些問題解決，西安樓市估計能少一半以上的維權——監(jiān)管部門省心，老百姓也開心。

畢竟百姓買房的訴求很簡單，“別讓我存款+杠桿，還買個有問題的房子”，誰都受不了。

房企無權承諾教育配套

《規(guī)定》意見稿出爐后，很多自媒體轉發(fā)全文，但用了“房企無權承諾教育配套資源”作標題，可見這條規(guī)定的分量。

原文說，商品房相對應的學區(qū)或學校，應以教育主管部門制定的當年入學政策為準，房地產開發(fā)企業(yè)一律無權承諾。

但實際上，過去不少房企打著能上名校的旗子，包裝項目，抬高房價，最終卻無法兌現。

購房者在教育配套方面，吃過的虧太多了。

比如從去年年底開始，某樓盤的不少業(yè)主就開始多方投訴，言稱購房時開發(fā)商承諾的“高新頂級教育資源”無法兌現。一直到今年3月，共有超過160條相關投訴涌入西安市商品房銷售行為誠信信息平臺，投訴其開發(fā)商“虛假宣傳”。

這還不算在地方領導留言板上的投訴。

圖片來源〡每經記者 包晶晶 攝（圖文無關）

但開發(fā)商方面回復說，“關于教育配套，我公司在官方宣傳中，未做教育配套是‘高新系列’的承諾，我公司與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》亦無關于教育配套的承諾。學區(qū)劃分應以教育部門規(guī)劃為準。”

到底孰真孰假，雙方各執(zhí)一詞。

但維權本身，無論對購房者還是開發(fā)商，甚至是需要調查事實的監(jiān)管部門來說，都是巨大的消耗。

一家開發(fā)商給購房者承諾教育資源，本身就是巨大的諷刺。

事實上，去年9月，西安市房管局、教育局、工商局就曾聯合發(fā)文，要求各房地產開發(fā)企業(yè)在廣告宣傳中，不能含有為購房人辦理入學就學等事項的承諾，購房人所購商品房相對應的學區(qū)或學校，應以教育主管部門制定的當年入學政策為準。房地產開發(fā)企業(yè)一律無權承諾。

今年政府部門再次發(fā)文，或許問題還未根除。比如西安市住建局就發(fā)現一個名為“歐亞風景”（推廣名：3號LOFT）商品房項目，就存在“在廣告宣傳中將房屋銷售與學區(qū)、學校相關聯”的違規(guī)行為，最后被暫停網簽。

所以最根本的，還是保證教育公平，徹底斷了開發(fā)商從中尋租的可能。近一年西安在教育資源的投入上力度空前，正是在朝這個方向發(fā)展。 

標明精裝修材料具體品牌、型號

另一個被購房者集中投訴的領域在房屋質量，特別是精裝房的裝修質量。

2018年12月28日，西安市人民政府辦公廳下發(fā)《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》，明確要求自2019年1月1日起，在全市行政區(qū)域內新建住宅推行全裝修成品交房。

很多開發(fā)商為了追求高附加值，大部分變“全裝修”為“精裝修”，備案價提高，其中可操作的空間就比較大了。

比如，有的開發(fā)商在售房時給購房者承諾，未來的裝修標準每平米將不低于2000元，而實際交付后，裝修質量慘不忍睹，實際標準只有600元/平米。

開發(fā)商除了整改裝修質量問題，可不會退還裝修差價，這也就給了部分房企從中獲利的空間。

圖片來源〡每日經濟新聞 賀娟娟 攝（圖文無關）

粉巷財經（ID：nbdfxcj）此前關于這類投訴的報道可不在少數。

聰明的開發(fā)商早就不讓置業(yè)顧問承諾裝標價格了，具體多錢，自行判斷，總之就是“精裝修交付”。

除此之外，樣板間安裝的抽油煙機、凈水器、水管五金……展示的是一種品牌，交付時變成另一種品牌的現象，也是屢見不鮮。

因為合同寫明，“或同類品牌”，購房者只能吃啞巴虧。

還有幾乎是行業(yè)皆知的潛規(guī)則，樣板間的家具比實際家具要小一號。10平米的小書房擺張床在樣板間看起來剛剛好，到實際收房入住，可就不是那么回事了。

此類手段不勝枚舉，卻都是開發(fā)商銷售時的套路。

這次的《規(guī)定》意見稿，恰恰是要拆解套路，堵死玩“花活”的門路。

比如，要求全裝修商品房項目，應公示全裝修內容、裝飾裝修標準及交付要求（包括主要裝飾裝修材料的名稱、品牌、規(guī)格、型號等，提供室內設施設備的，應當標明設施設備的名稱、品牌、規(guī)格、型號、等級及安裝標準等），并設置專門區(qū)域用于展示主要建筑材料及設施設備。

比如，設置樣板房的，應在計劃售樓現場或預（現）售樓盤內（即實體樓內）建造驗收合格的交付樣板房。房屋實際交付標準應與樣板房的裝飾裝修標準保持一致。交付標準為全裝修的，樣板房內原則上不得擺放家具、家電等非交付范圍的設施設備，確需擺放的應標注尺寸大小，并在顯著位置明示非交房標準；交付標準為毛坯的，樣板房應以毛坯形式展現。

如能嚴格執(zhí)行，購房者省心不說，給未來監(jiān)管也能排掉不少“雷”。 

公示所有駐場銷售人員的照片、姓名

前述問題開發(fā)商若有意鉆空子，還就真不能說開發(fā)商虛假宣傳。

但如果從銷售開始，把所有的房屋細節(jié)都公示到明面上，只要購房者收房后發(fā)現與公示不一致，就可以要求整改或賠償，那還有多少開發(fā)商敢冒險？

這次《規(guī)定》意見稿的一大亮點就在于事無巨細，除了上述所提到的大方向要求，文件中甚至還規(guī)定了：

銷售場所展示的戶型圖（模型）、沙盤模型、區(qū)位示意圖等，應嚴格按照規(guī)劃設計和尺寸比例（標注比例尺）制作，不得采取夸大有利因素或縮小、弱化、隱瞞不利因素等方式制作與規(guī)劃設計或實際不相符的圖標、模型。

紅線內外所有不利信息。

現場要公示：商品房預售資金監(jiān)管銀行名稱和監(jiān)管賬號；所有駐場銷售人員的照片、姓名等。

如果以后開發(fā)商在面對購房者維權時，推諉是“銷售人員個人行為”或者“沙盤僅供參考”，那《規(guī)定》出臺后，就說不過去了。

為了保證執(zhí)行有效，文件中還要求，各區(qū)、縣住建局及各開發(fā)區(qū)住建管理部門應在開盤前對各項目信息公示情況進行檢查，并留存沙盤、樣板房等影像資料。對不符合公示要求的企業(yè)，要指導其限期整改；拒不整改的，暫停其使用商品房網簽備案系統(tǒng)并納入企業(yè)信用檔案。

留存影像資料，意思是提前保留證據。

 

圖片來源〡每經記者 任鋼 攝 （圖文無關）

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴粉巷財經，交房的時候，一出現虛假宣傳的問題，開發(fā)商往往會踢皮球不承認，說和他們無關。而現場公示這些駐場銷售的信息實際上很明確地告知大家，他們是代表著開發(fā)商進行銷售，他們的言行代表著開發(fā)商。購房人在買房的時候也可以通過對這些公示的銷售人員的取證，來實現對開發(fā)商的取證。

王玉臣認為，《規(guī)定》意見稿密切關注了現在最常見的一些糾紛，對這些糾紛背后的問題進行了羅列和約束，讓開發(fā)商可以鉆的漏洞越來越少。如果最終能夠切實實施、嚴格執(zhí)行，將大大降低西安的商品房糾紛。

當然，話說回來，這份文件能事無巨細，也是監(jiān)管部門多年執(zhí)法工作的總結，購房者踩得坑多，監(jiān)管部門到處解決爭端也耗時耗力，很多時候還需公安、城管、信訪等多部門聯動，對公務資源也是消耗。

期望《規(guī)定》早日落地，也希望西安購房者再無維權。 

---

本文來自一言不合就爆料的粉巷財經，歡迎關注！

 

封面圖片來源：攝圖網