每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年春節(jié)之后，在相對寬松的融資環(huán)境下，部分一二線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一波“小陽春”行情。部分城市商品住宅成交放量，房價快速上漲，房企拿地?zé)崆楦邼q，地王頻現(xiàn)。而這，顯然與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路背道而馳。

4月和5月份，包括佛山、蘇州、大連、南寧在內(nèi)的10個城市，房價漲幅較大而受到住建部預(yù)警提示。5月份，銀保監(jiān)會也發(fā)文劍指違規(guī)資金變相用于拿地和購房。而丹東、蘇州、西安等城市也于4月至6月先后出臺政策，“加碼”樓市調(diào)控。

2019年行將過半，下半年的樓市將走出何種行情？

為此，《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）本期推出主題對話：下半年樓市走勢研判。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，下半年樓市仍將以“穩(wěn)”為主，房價將很難出現(xiàn)大起大落。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進 本人提供

“止跌令”“調(diào)控加碼”目的都是穩(wěn)樓市

NBD：“小陽春”“土拍熱”“止跌令”“加碼調(diào)控”等，成為上半年樓市的主要關(guān)鍵詞，您如何評價上半年的樓市表現(xiàn)？

嚴(yán)躍進：從上半年一些城市的商品住宅成交情況，以及土地市場的表現(xiàn)來看，部分城市確實出現(xiàn)一波“小陽春”行情，這說明這些城市的樓市在經(jīng)歷了2018年下半年的冷清行情后，開始筑底回升，市場出現(xiàn)回暖，同時土拍市場也驟然升溫。但這種回暖和升溫現(xiàn)象，主要還是跟年初時融資環(huán)境相對寬松，以及開發(fā)商年初資金相對寬裕有關(guān)。

在價格方面，部分城市，特別是三線甚至四線房價出現(xiàn)下滑，個別城市出現(xiàn)“止跌令”，而另一些城市，特別是部分熱點二線城市房價出現(xiàn)快速上漲，隨即受到住建部點名警示，并加碼樓市調(diào)控。

不論是房價下跌還是上漲過快，都不符合“穩(wěn)”的基調(diào)。“止跌令”也好，“加碼調(diào)控”也好，正是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”和因城施策的體現(xiàn)。

NBD：蘇州、西安先后加碼樓市調(diào)控，是否意味著樓市正在進入新一輪調(diào)整周期？

嚴(yán)躍進：包括蘇州、西安在內(nèi)的部分熱點二線城市加碼樓市調(diào)控，不能簡單地理解為政策松綁或收緊，這只是一城一策下，這些城市對樓市出現(xiàn)的問題進行微調(diào)。雖然調(diào)控思路已發(fā)生變化，但目標(biāo)都是一致的，即要促進樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，積極落實“房住不炒”的目標(biāo)。

但需要注意的是，部分城市在大幅放寬落戶門檻的同時，也在一定程度上帶來了房價上漲的壓力。這些城市在引進人才的同時，更需要對調(diào)控政策進行微調(diào)，以保持樓市穩(wěn)定。

房企要積極拓展融資渠道

NBD：年初融資環(huán)境相對寬松，但5月銀保監(jiān)會發(fā)文劍指資金違規(guī)進入樓市，而房企融資規(guī)模也明顯下滑、融資成本也出現(xiàn)上升，房企如何應(yīng)對這一融資環(huán)境的變化？

嚴(yán)躍進：年初融資環(huán)境相對寬松，房企融資規(guī)模攀升、融資成本出現(xiàn)下降，也一定程度上帶來了這波“小陽春”行情，并使部分城市出現(xiàn)房價、地價快速上漲。但進入5月，融資政策明顯收緊，房企融資規(guī)模大幅下滑、發(fā)債成本也有所上升，這無疑會給房企帶來一定的壓力，特別是部分負(fù)債率、融資成本較高的房企將會面臨更大的壓力。

我認(rèn)為，企業(yè)一方面需要積極拓展融資渠道，而一些中小房企可以考慮出賣項目股權(quán)、合作開發(fā)的方式，降低資金壓力；另一方面需要根據(jù)市場行情加大營銷力度，通過以價換量等方式加快資金回籠。同時，在土地市場要保持謹(jǐn)慎，加大研判力度，避免拿錯地、拿高價地。

下半年樓市仍將以“穩(wěn)”為主

NBD：上半年部分城市地王頻現(xiàn)，下半年，在土地市場，部分一二線城市是否會延續(xù)上半年的火爆行情，缺少棚改支撐的三四線城市，是否還會得到房企的厚愛？

嚴(yán)躍進：從目前來看，特別是蘇州、西安等地先后加碼樓市調(diào)控，一些城市的土地市場確實有所降溫，土拍溢價率逐漸降低。但另一方面，不管是限地價、競房價，還是調(diào)整土地拍賣出價規(guī)則，其主要目的都是要“穩(wěn)地價”，地價的穩(wěn)定，對穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期至關(guān)重要。

從這個角度看，下半年一二線城市的土地市場將會回歸理性。而對于三四線城市，盡管棚改規(guī)模在縮小，但并不意味著沒有機會，結(jié)構(gòu)性機會依然存在。

NBD：蘇州、西安加碼樓市調(diào)控，下半年會有更多城市跟進嗎？樓市又將走出何種趨勢？

嚴(yán)躍進：目前，調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)已經(jīng)下放給各地，未來會不會有更多城市跟進，這主要取決于各地樓市是否出現(xiàn)過熱，房價、地價是否會面臨較大上漲壓力。

對于下半年的市場走勢，我認(rèn)為在房住不炒和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路下，不管是房價上漲壓力較大的城市，還是房價下跌壓力較大的城市，都會出臺政策穩(wěn)定樓市。下半年市場仍將以“穩(wěn)”為主，房價將很難出現(xiàn)大起大落。如此，才能確保樓市的穩(wěn)定。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）