“泰國普吉島的度假房，很多東北老人都在那里長居，因為無論是氣候還是生活成本，都非常適合養(yǎng)老”、“馬來西亞吉隆坡的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，如果辦了第二家園計劃，一個指標(biāo)可以帶雙方父母、子女一起擁有居住權(quán)”、“日本房地產(chǎn)市場即將走出低谷，現(xiàn)在是最好的抄底期”……不知從何時起，很多也許一次國門都沒有出過的人，已經(jīng)開始成為無數(shù)海外地產(chǎn)的潛在買家。

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一線城市房價高企、子女教育需求、資產(chǎn)配置潮流等等因素，都是海外地產(chǎn)崛起的重要原因，海外買房已經(jīng)不是億萬身家人士成功的標(biāo)配，幾百萬元甚至幾十萬元的海外房產(chǎn)已經(jīng)慢慢滲透至“世界那么大，想出去看看”的小康人家。

據(jù)最新統(tǒng)計，中國購房者關(guān)注的目的地發(fā)生了變化。2015年和2016年，最受中國人歡迎的目的地為美國、澳大利亞、加拿大和英國，而今年排名前四的國家依次為美國、澳大利亞、泰國和加拿大，而馬來西亞、韓國亦排名前列。

但是，與風(fēng)風(fēng)火火的海外置業(yè)如影隨形的，是無處不在的“坑”，輕的也許是本以為買房便可移民卻沒有落實，承諾的回報率達(dá)不到，重的則是不了解當(dāng)?shù)卣叨つ客顿Y造成血本無歸。因此，專家建議，海外置業(yè)最重要的是保證資產(chǎn)的安全性。

泰國買房異軍突起

近年來，去泰國旅游成了不少國人休假的關(guān)鍵詞，據(jù)統(tǒng)計，2016年到泰國旅游的中國游客人數(shù)達(dá)到了877萬人次，并為泰國帶來了856億人民幣的收入。美麗的風(fēng)景、享樂式的生活習(xí)慣、適中的飛行距離以及相對低廉的房價，這一切讓泰國成為全球熱門旅行目的地的同時，也成了海外投資置業(yè)的新風(fēng)口。

泰國正在成為最受中國購房者關(guān)注的海外置業(yè)國家之一。在上周剛剛結(jié)束的北京秋季房展上，泰國項目的現(xiàn)場咨詢量和成交量都明顯上升，成為繼美國、澳大利亞之后的第三大熱門投資國家。北京房展組委會海外部總監(jiān)魏克非表示，泰國的房產(chǎn)投資非常多元化，如曼谷的精裝公寓、普吉島的度假公寓，既可用于度假自住，亦可出租獲利，都是非常好的投資選擇。并且由于泰國的公寓配套非常完善，泳池、健身房、桑拿甚至車位很多都是免費(fèi)的，加上物業(yè)管理的完善使得泰國成為參展購房人重點關(guān)注的海外國家。

房展數(shù)據(jù)上看，今年迄今，澳大利亞的詢問量同比下降9.7了%，美國下降了18.4%，而泰國增長了154.9%。中國人最熱衷投資的泰國城市為芭提雅、曼谷、普吉島和清邁。統(tǒng)統(tǒng)都是泰國的主要旅游目的地。

實際上，國人開始關(guān)注并購買泰國房產(chǎn)背后的邏輯當(dāng)然不僅僅是因為泰國迷人的自然景觀和美食，泰國房產(chǎn)出現(xiàn)“爆買”還與一個升值的預(yù)期有非常大的關(guān)系。

北京房拍拍投資顧問有限公司首席執(zhí)行官周磊對北青報記者表示，曼谷的地價近年來暴漲了好幾倍，投資泰國房產(chǎn)已炙手可熱。因為在泰國買房包含了精裝修，房子按使用面積計算，門檻低至三、五十萬人民幣等因素，加上一帶一路政策的推動，和泰國自身軌道交通發(fā)展迅速、人口紅利、醫(yī)療教育豐富等諸多原因，都使得泰國成為海外投資新寵兒。

以泰國為例看看置業(yè)前需要了解的那些“坑”

面對如此多的好處，泰國置業(yè)吸引力十足，但需要重點提醒購房人的是，海外房地產(chǎn)市場畢竟與我們熟悉的國內(nèi)市場千差萬別，投資海外項目切忌單方面信任中介或代理商的一面之詞，沒有做足功課就盲目投資。

周磊向北青報記者表示，泰國確實是處于房產(chǎn)上升期的國家，但并不意味著國內(nèi)購房人可以像十年前在北京買房那樣閉著眼隨便選。他自身公司就代理開發(fā)有泰國的項目，都會提前像購房人詳解購買泰國房子可能遇到的問題。

第一、投資泰國最重要的就是切忌買到無證房。

海外購房者普遍是投資需求，投資買房最重要的不是升值而是資產(chǎn)安全。因此，在選擇泰國項目上，能夠保證順利施工，并完工的項目是選擇投資的第一步。

周磊介紹到，由于泰國只允許外國人購買公寓產(chǎn)品，因此這類公寓在建設(shè)之初都需要獲得EIA證，中文簡稱就是環(huán)境影響評估，只有獲得了這個證才能建房并且銷售。當(dāng)然這個證的獲取難度也是比較大，由于近年來中國購房人的涌入，不少泰國項目都是在沒有EIA證的情況下，就提前進(jìn)入中國開始預(yù)售，這樣就有很大的風(fēng)險了，很可能你掏錢買的房最后根本建不起來，成為類似國內(nèi)的爛尾項目。因此投資泰國，項目方是否獲得了EIA證是購房人在掏錢之初就要調(diào)查清楚的。

周磊也補(bǔ)充提醒道，目前在國內(nèi)銷售的曼谷公寓項目魚龍混雜，絕大多數(shù)都沒有EIA證，相比曼谷，普吉島、芭提雅這樣的旅游城市，EIA證相對更容易辦理。

第二、謹(jǐn)慎提防買到土地抵押給銀行的項目。

周磊表示，泰國的房地產(chǎn)市場其實相當(dāng)于早期的國內(nèi)市場，處于高速發(fā)展的初期，大小開發(fā)商混雜，實力也各不相同。有不少的小開發(fā)商通過各種渠道獲得的土地因為沒有足夠資金支持，不得已將土地抵押給了銀行，然后就拿著做好的樓市、PPT到國內(nèi)圈錢，靠這筆錢再去贖回土地，這就給投資者帶來了風(fēng)險。因此，投資泰國項目，最好選擇大開發(fā)商或者提前做足功課，查明項目的土地是否被銀行抵押。

第三，泰國房子的價格差異很大，置業(yè)前要對周邊價格了解清楚。

周磊表示，現(xiàn)在來國內(nèi)銷售的泰國公寓項目，很多都會告訴投資人項目位置極好，靠近地鐵站5分鐘，價格比周邊低30%等等。這可能是事實，但卻并非是泰國開發(fā)商千里迢迢來華，好心賣給我們低價實惠房子，而是因為泰國房子在地鐵沿線之間的差異非常大。

周磊舉例道，比如泰國曼谷，最值錢的公寓能達(dá)到15萬人民幣/平方米，最便宜的甚至只有1萬元/平方米出頭，價格差異非常大。簡單來說，橫穿曼谷東西線的輕軌是曼谷交通的主干線，沿線房子價格最高，尤其是靠近市中心和商業(yè)地段的站點，附近價格甚至不低于北京上海等一線城市。但支線地鐵站周邊，價格則可能回落很多。所以有的來華推薦的項目方會聲稱自己項目靠近地鐵，只需要坐幾站地就到達(dá)核心區(qū)，價格會便宜很多等等，并不是來讓國人撿漏，而是因為地鐵站點之間的價格差異非常大。所以購房之前也要充分了解周邊的價格，做到心里有數(shù)。

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你買的房遠(yuǎn)遠(yuǎn)貴于當(dāng)?shù)貎r格高額包租收益亦不可全信

海外置業(yè)，一定要在對該國房地產(chǎn)市場充分了解后再下手，才是投資海外房產(chǎn)最安全的方式。

馬來西亞華人艾倫是吉隆坡一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。他目睹了眾多開發(fā)商以及中介公司“忽悠”中國人買房的案例。

“馬來西亞政府為了避免房價暴漲，影響到本國人的居住問題，一般對房價漲幅都有明確限制，每年不許超過一個相對較低的百分比，而對于外國人買房，則有嚴(yán)格價格要求，那就是不得低于價值200萬人民幣。比如我所在的區(qū)的公寓二手房，如果當(dāng)?shù)厝速I，價格很便宜，但如果是外國人，價格必須在200萬人民幣以上”，艾倫說。

因此，馬來西亞的社區(qū)就會出現(xiàn)同區(qū)不同價的現(xiàn)象，很多當(dāng)?shù)厝税讯址抠u給外國人，然后拿著錢還可以買到自己更喜歡的房子。

而很多中介提到的高回報，更得小心。周磊表示，單論投資收益來說，近年來房產(chǎn)增值最快的就是國內(nèi)市場，期待海外房產(chǎn)像國內(nèi)那樣急速增值是不現(xiàn)實的，但合理的投資是可以實現(xiàn)保值增值和跑贏通脹的。

目前的海外公寓市場，尤其是亞洲一些國家，很多項目都承諾包租甚至宣傳能達(dá)到年化10%個點以上的增值收益，這些如同天上掉餡餅的美事，絕大多數(shù)都是難以實現(xiàn)的。

周磊表示，由于海外地產(chǎn)很多都是在旅游國家，熱點城市房子的出租收益確實比較高，租售比也高于國內(nèi)，但年化10個點的出租收益還是很不現(xiàn)實的，如果開發(fā)商推薦是承諾了高出租收益的，那你就要小心了，很可能這個項目賣給國內(nèi)投資者的售價是高于本地的。

“比如在曼谷，正常的出租5個點的年化收益還是有的，芭提雅、普吉島的出租收益會更高一些，但再高就不現(xiàn)實了。“周磊表示泰國房子之所以便宜主要是因為泰國人曾經(jīng)習(xí)慣于租房和享受生活，不愿意買房，而如今這種趨勢在發(fā)生改變，泰國人也開始自己購房了，因此租金價格會有所波動，房價則出現(xiàn)上漲。

除此之外，在海外投資買房，項目方承諾貸款的也大多不容易實現(xiàn)。

比如泰國，據(jù)了解，曾經(jīng)國人在泰國買房是可以貸款的，首付30%以外，通過中國銀行（泰國）和中國工商銀行（泰國）推出的相關(guān)貸款服務(wù)，能夠?qū)崿F(xiàn)貸款買房，但如今，由于匯率市場的變化，國內(nèi)銀行控制資金外流，已經(jīng)暫停了泰國買房的貸款服務(wù)，而泰國本地暫時沒有金融機(jī)構(gòu)對國內(nèi)投資者提供貸款服務(wù)，因此當(dāng)前泰國置業(yè)大部分以全款為主，也有和項目方協(xié)商，采取分期付款的方式，簽訂合同時首付一部分，余款交房付清的。因此周磊提醒到，無論是泰國置業(yè)還是其他國家的海外置業(yè)，投資者都應(yīng)提前做足功課，盡量保證投資安全，另外也盡量找國內(nèi)代理的大公司和泰國本地的大型上市公司進(jìn)行交易，避免出現(xiàn)不必要的購房風(fēng)險。

世界那么大千萬別上當(dāng)

在海外置業(yè)的過程中，還有一些必須要了解的常識。

首先，購房和移民拿綠卡，一定要分開對待。

在海外置業(yè)的人群中，不少購房者是為了拿綠卡，希望購買房產(chǎn)以后則能獲得外國居留的資格。但事實上，基本上所有西方的發(fā)達(dá)國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經(jīng)濟(jì)低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，比如語言、資產(chǎn)數(shù)量，并不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當(dāng)?shù)氐囊泼裾摺?/p>

國外與國內(nèi)存在的買房贈送戶口的行為不同。在部分國家，尤其是發(fā)達(dá)國家，各國政府將房產(chǎn)認(rèn)定為投資開發(fā)項目，而且一般不與移民掛鉤。比如在美國與加拿大購買房產(chǎn)就不代表可以移民；澳大利亞購房同樣不等于移民，而是只能在申請移民時予以加分。澳大利亞政府還規(guī)定，不是本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。

其中葡萄牙政府規(guī)定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房產(chǎn)即可辦理臨時永居卡，而在西班牙，外國人只要購買西班牙主權(quán)債務(wù)或房產(chǎn)，也可以獲得居留許可，但是這兩個國家的前提是通過語言考試，考試采用西班牙語和葡萄牙語，通過者不多。

其次，并不是買了海外房子女就可以挑選學(xué)校。

對于不少中國家庭來說，移民國外的主要目的就是在于讓子女接受國外的先進(jìn)教育。而大量的海外房產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)，也將教育資源作為核心賣點之一推出各種教育地產(chǎn)主題的海外樓盤。

其實國外是沒有教育地產(chǎn)這種說法的，主要是被國內(nèi)一些中介根據(jù)國人習(xí)慣性的買房思維炒起來的。在美國，國外公立學(xué)校雖然也是實行就近入學(xué)的方式，但是入學(xué)條件并不與購房落戶掛鉤。即使家長在學(xué)校對應(yīng)片區(qū)內(nèi)沒有房產(chǎn)也不要緊，租住的房子也能辦理入學(xué)。

但同時，所謂教育地產(chǎn)用于出租是有一定優(yōu)勢的，有些地方學(xué)校比較多，學(xué)生和家長租房的比例比較大，用于出租會有客源保證，并且租金也會高于其他同類房產(chǎn)。

第三，你買房的錢真能轉(zhuǎn)到海外嗎？

有數(shù)據(jù)顯示，超過70%的國人在海外購房時都會采用現(xiàn)金付款的方式，但是根據(jù)現(xiàn)行的《外匯管理條例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬美元，所以現(xiàn)金購房者都會透過借用親戚朋友的身份證來兌換外匯。例如有購房者想要為美國一棟80萬美元一次性現(xiàn)金付款，可能需要動用超過16個身份證來兌換美元。

近期,路透社消息稱，外管局上海分局被曝下發(fā)通知，要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。這意味著從前的現(xiàn)金購房者習(xí)慣使用的螞蟻搬家等購房方式在將來可能面臨著一旦發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人就會被拉進(jìn)關(guān)注名單，禁止外匯交易以及匯款的窘境。

目前，合法的海外置業(yè)四種方式分別是國內(nèi)由銀行提供，以人民幣形式離岸，到當(dāng)?shù)卦儋弲R的業(yè)務(wù)；已經(jīng)進(jìn)入美國市場中介公司的委托付款；銀行以及金融機(jī)構(gòu)提供的內(nèi)存外貸；通過投資基金購置海外房產(chǎn)。

第四，不良中介隱瞞額外費(fèi)用。

在海外買房涉及很多費(fèi)用，但往往為了集聚客戶，中介開始都不說，讓客戶覺得性價比很高，等到了真交易的時候客戶才醒過味來。比如，美國當(dāng)?shù)卣魇盏亩悇?wù)服務(wù)費(fèi)、貸款稅等加起來又是兩三千美元。有統(tǒng)計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險費(fèi)、房屋估價費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計占房價的3%至5%。一般來說，在美國買一套房產(chǎn)，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費(fèi)、看樓誠意金2.5萬元至5萬元（若一家大小前往，則可高達(dá)10萬元），機(jī)票和酒店費(fèi)用另計。再加上必要的律師費(fèi)、驗房費(fèi)、稅費(fèi)等，房價之外的額外費(fèi)用其實也是一筆不小的開支。

（來源：北京青年報 記者：李桁）