每經(jīng)編輯 吳若凡，楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“小劉這個(gè)項(xiàng)目估計(jì)大概要虧200多億，還抬高我們的市價(jià)，讓我們無厘頭賺了300億。我們還喝他一百多萬的紅酒，豈不是禽獸嗎？你是燃燒自己，照亮我們，你啊，是個(gè)偉人。請(qǐng)受我一拜！”

看過電影《美人魚》的人應(yīng)該都還記得這句經(jīng)典臺(tái)詞，也記得這個(gè)鏡頭：

在影片開頭的土地拍賣會(huì)上，四爺和小劉對(duì)飚報(bào)價(jià)，最后小劉以高出100萬的價(jià)格取勝。但正在四爺洋洋得意的時(shí)候，小劉卻拿來了一張?zhí)詈Ｅ模@背后得是多大的利潤(rùn)??！一向和小劉“不對(duì)眼”的四爺為了和小劉合作，共同發(fā)財(cái)，不得不派出女兒親自追出去...

相似的場(chǎng)景出現(xiàn)在了現(xiàn)實(shí)中...

5月19日，泰禾集團(tuán)以47.42億總價(jià)拿下了崇明長(zhǎng)興島的兩塊地，折合樓板價(jià)達(dá)到1.5萬元/平！

要知道，上海房?jī)r(jià)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，崇明的平均房?jī)r(jià)也就一萬多。要說崇明的潛力很大，好像也不是。

因?yàn)橐恢币詠?，崇明雖然屬于上海，但到上海市區(qū)實(shí)在太不方便，經(jīng)濟(jì)狀況也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如昆山、嘉興、太倉(cāng)等同樣“遠(yuǎn)離”上海市區(qū)的地區(qū)，所以上海人寧愿去花橋、嘉善買房，也不愿意去崇明置業(yè)。

但這會(huì)兒，崇明的地價(jià)卻飆到了1.5萬/平，而且現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪還十分激烈（遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了星爺電影里的場(chǎng)景）。

上海有一個(gè)堪比四爺?shù)牡禺a(chǎn)大佬就發(fā)話了，“這種鳥不生蛋的地方誰(shuí)會(huì)買？買了度假？問問被限購(gòu)的上海人，誰(shuí)去那里度假？”

邦地產(chǎn)有很多粉絲也說，“格就是只沖頭（上海話：傻瓜的意思。）”泰禾買它，真讓人想不明白。難道和小劉一樣，泰禾老板黃其森是為了“填江造地”，才買的地？

你沒看到的“崇明”

所謂的“填江造地”可能只是邦地產(chǎn)粉絲yy的。但邦爺認(rèn)為，拍下這塊地，可能是黃其森發(fā)現(xiàn)了大家沒發(fā)現(xiàn)的一些價(jià)值。

邦爺注意到，4月18日上海發(fā)布消息稱，2017-2025年間，上海將規(guī)劃建設(shè)9條軌道交通，其中一條就是“崇明線”，能讓浦東金橋到崇明本島的路程縮減至30分鐘。另外，如果越江隧道西線通車，崇明島到寶山只需花15分鐘。

要知道，崇明島是上海唯一擁有大量自然生物的生態(tài)島。由于島域自然地理的局限以及對(duì)外交通條件的限制，崇明島尚未進(jìn)行過大規(guī)模的開發(fā)，基本保留著原始狀態(tài)，崇明島的生態(tài)價(jià)值在整個(gè)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)都是可圈可點(diǎn)的。

回到拍地這事，邦爺特地看了下越江隧道西線終點(diǎn)——寶山牡丹江路地區(qū)的二手房，區(qū)域目前的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)到了3.5萬/平，金橋區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格更是到了5萬/平。

這說明越江隧道西線的另一個(gè)終點(diǎn)——崇明，日后房產(chǎn)物業(yè)的升值潛力是可期的。如果按照寶山、金橋目前的房?jī)r(jià)情況來估算，泰禾在買地這事上至少省了2萬元。

另外，邦爺想分享一個(gè)角度：

崇明島和臨港等上海待開發(fā)地區(qū)不同，屬于供應(yīng)量小的小盤股。

根據(jù)《崇明統(tǒng)計(jì)年鑒2015》顯示，2014年崇明的開發(fā)企業(yè)總共只有35個(gè)，開發(fā)項(xiàng)目只有41個(gè)。2015年崇明總共成交了7塊地，其中6塊還是動(dòng)遷地，僅有1塊商用地。

而目前，崇明島的土地大部分都掌握在上海的幾大國(guó)企里面（上實(shí)集團(tuán)、光明集團(tuán)、中華企業(yè)以及崇明島本地的一些國(guó)資企業(yè)）。

有限的供應(yīng)和價(jià)格洼地的現(xiàn)狀，想想會(huì)誘導(dǎo)什么出現(xiàn)？當(dāng)然會(huì)是未來的資本大量流入！

頂級(jí)中的頂級(jí)

如果，光是價(jià)格洼地和有限供應(yīng)，估計(jì)這個(gè)片區(qū)也就是一般的剛需定位。但偏偏崇明的配套是頂級(jí)中的頂級(jí)。

基本上，上海最高檔次的生活設(shè)施，都被安排在崇明，比如華東最大的72洞海島高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際賽事級(jí)馬球場(chǎng)、海船級(jí)游艇碼頭、東灘水世界主題樂園、直升飛機(jī)停機(jī)坪、國(guó)際會(huì)議中心、五星級(jí)酒店金茂凱悅...

就連崇明島的雞都不同。邦爺有同學(xué)就說，崇明的雞和上海那些工廠化生產(chǎn)的雞都是完全不同的。前者從出生到宰殺，至少要一年以上，而且只吃蟲子，不喂人工料，雞肉的品質(zhì)，和食用的安全程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前市場(chǎng)上的肉雞。島上的蔬菜、大米，也多用傳統(tǒng)的農(nóng)耕方式種植，但苦于交通、物流，這些食品運(yùn)到市區(qū)通常很貴，也不容易買到。

這樣的配套，這樣的生活品質(zhì)，加之環(huán)境夠優(yōu)美、森林夠豐富、水系夠發(fā)達(dá)、空氣夠清新...這些的確只有崇明才能hold住，這就是崇明相較上海其他所有地區(qū)的最大亮點(diǎn)，也是對(duì)富人最有吸引力的地方之一。

胡潤(rùn)有調(diào)查就顯示，當(dāng)下的中國(guó)富人對(duì)自己的健康和生活品質(zhì)，越來越關(guān)心，并且愿意在這方面花大代價(jià)。對(duì)他們來說，只要車程能夠在一小時(shí)以內(nèi)，常去崇明呼吸下空氣，吃點(diǎn)干凈的食品，清空自己的大腦，有什么無法接受的呢。

泰禾也許就是看到了這些前景，才花了47億在這個(gè)“鳥不生蛋”的地方買地。但畢竟整個(gè)生態(tài)島要建好，沒有5到8年不行，泰禾想很快賺錢，估計(jì)也不一定容易。但誰(shuí)讓他剛公布擬增發(fā)98億呢，這么多流動(dòng)資金，足夠讓泰禾養(yǎng)這塊地。

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