每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

樓市火了，各地又重現(xiàn)炒房客的身影?？蓜e以為只有中國人在炒房，在地球的另一端，老美也在瘋炒房價。

來自《紐約郵報》的報道稱，美國炒房收入創(chuàng)近10年的新高，超過2008年金融危機(jī)之前。3月初，美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商RealtyTrac發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國12個大都會地區(qū)炒房活躍度創(chuàng)近10年峰值，剔除裝修和手續(xù)費(fèi)，炒房者平均中間利潤為5.5萬美元。

這一景象像極了美國次貸危機(jī)前的房地產(chǎn)市場，紐約郵報、彭博社等發(fā)表社評或引用分析就稱，美國房地產(chǎn)市場將面臨又一場崩盤。

聽聞此觀點(diǎn)，邦爺不禁驚出一身冷汗，如果美國房地產(chǎn)市場崩盤，中國的房地產(chǎn)會不會受到拖累呢？

美國房價快漲回次貸危機(jī)前了？！

房地產(chǎn)的繁榮，帶來了財富的聚積，也帶來了大批量的投機(jī)?！都~約客》就曾通過一位華人的口吻，對美國房市的繁榮進(jìn)行過描述：“我事業(yè)的成功是大家公認(rèn)的，但是我現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)給我?guī)淼氖找嬉呀?jīng)超過了我努力工作一生所創(chuàng)造的財富。這種情況值得讓我們警醒。”

房價的連續(xù)穩(wěn)步上升，使得房屋交易成為一筆“只賺不賠”的買賣。早在去年，美國房地產(chǎn)的強(qiáng)勁已經(jīng)顯現(xiàn)。標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-希勒房價綜合指數(shù)顯示，去年11月，全美20個主要城市房價的上漲幅度超過了5%。雖不及2007年末的頂峰水平，但也是維持了11個季度的漲勢。而且形勢向好，當(dāng)時，美國房屋去化僅需3.9個月，遠(yuǎn)低于科學(xué)家們認(rèn)為的供需正常所需的6個月的水平。

房屋倒賣成投資客攫取利潤的最好手段。有統(tǒng)計(jì)顯示，2015年在美國12個活躍大都市區(qū)，倒手房屋數(shù)量占市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達(dá)到11%。與此同時，房屋倒賣者的數(shù)量達(dá)到11萬左右，創(chuàng)2007年以來最高紀(jì)錄。

2015年美國各州的房價漲幅

另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，90年代離開的日本投資者，又一次重返紐約了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，他們在2015年10月之前，一年內(nèi)就購置了15億美金的物業(yè)。

“從2000年到2007年，全美110個大城市的房價翻了一倍。其中，邁阿密、薩克拉門托等城市房價更是在5年內(nèi)上漲2.5倍。”這是美國金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)起因調(diào)查委員會對美國房價暴漲的調(diào)查數(shù)據(jù)，這是次貸危機(jī)前的美國房地產(chǎn)市場，而從目前的市場上，大家隱隱嗅出了相似的味道。

美國人民也苦逼：房價漲得比工資快

越走越高的房價，只會把更多有真正購房需求的人擋在門外，這在美國也一樣。

美國多數(shù)地區(qū)房價漲速高于薪資，今年以來，美國有將近三分之二房屋市場，房價漲速超越薪資，這在舊金山、紐約等都會城市，表現(xiàn)更明顯。購房者不得不將更多收入用于住房，減少其他用途支出。

RealtyTrac的報告顯示，在9%的美國住房市場，房價可負(fù)擔(dān)程度已低于以往水準(zhǔn)。

NAR報告也顯示，截止到目前為止，今年美國房價平均漲幅超出工資漲幅約67%，舊金山和紐約等地房價漲幅尤為明顯。

美國房價和工資漲幅對比圖

但目前房價可負(fù)擔(dān)程度還是好于2006年房市泡沫高峰時期。今年第一季，受薪階級平均需要為每月抵押房貸付出三分之一收入，2006年時這一比例超過了收入的一半。

全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會（NAR）的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun認(rèn)為房地產(chǎn)市場在最近幾月已有回暖跡象，家庭收入和工資增速遠(yuǎn)不及房價增速的情況下，房價仍上漲過快并不是一個健康的狀態(tài)。

RealtyTrac高級副總裁Daren Blomquist表示，“雖然目前房價還處于可承受范圍內(nèi)，但按照目前發(fā)展趨勢，房價超出大多數(shù)人消費(fèi)能力范圍是遲早的事。”

中國樓市也要警惕風(fēng)險！

為拉動經(jīng)濟(jì)增長，美國實(shí)行相對寬松的貨幣政策，利率水平極低，也使得更多的資金得以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，且美聯(lián)儲主席耶倫近期在紐約經(jīng)濟(jì)俱樂部的講話也打消了4月加息的預(yù)期。

來自美國投資社區(qū)的數(shù)據(jù)：2005年至今的美國利率水平

寬松貨幣政策之下是抵押貸款政策標(biāo)準(zhǔn)下跌。正如《紐約郵報》4月14日的評論稱， “奧巴馬政府已經(jīng)竭盡所能，將這個國家推到了又一場抵押貸款災(zāi)難邊緣。奧巴馬的執(zhí)政團(tuán)隊(duì)壓迫著抵押放款商將錢貸給那些信用記錄不可靠的人，為又一次房地產(chǎn)市場崩盤埋下了伏筆。”

該社論同時顯示，美國貨幣監(jiān)理署稱抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)下滑，并表示該現(xiàn)象“與2005年到2007年，最近一次金融危機(jī)前夜相類似的若干趨勢”。如當(dāng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)價格再度下滑，許多抵押貸款無法償還，進(jìn)而變成壞賬，重演次貸危機(jī)。

2001年至2005年間，美國房地產(chǎn)非?；鸨?，人們相信房價會持續(xù)上漲，而出現(xiàn)了不少放貸公司發(fā)放次級貸款實(shí)現(xiàn)高收益，最終演變?yōu)槲C(jī)。

美國房地產(chǎn)市場的繁榮引起內(nèi)外部的擔(dān)憂，由于中國市場的走勢和美國樓市頗為相似，因此不少人也對中國樓市的風(fēng)險十分關(guān)注。

但邦爺認(rèn)為，中國房地產(chǎn)調(diào)控的因素要重于美國。根據(jù)市場節(jié)奏頻繁變動的信貸政策、打擊首付貸行為，都在控制償付能力低的人進(jìn)入市場。

但不可忽視的是中國房地產(chǎn)市場在2008年的低潮之后的快速發(fā)展，與美國而言有過之而無不及，所以大家對中國樓市的這份風(fēng)險，不能掉以輕心。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波