調(diào)控新政發(fā)力 滬深樓市熱度明顯下降

滬深兩地樓市調(diào)控政策聯(lián)袂落地后的首個(gè)周末，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，尤其在上海，非戶籍人士購(gòu)房需求和改善型需求出現(xiàn)一定程度遏制，開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目已難現(xiàn)“日光”，購(gòu)房者似乎更愿意放緩腳步、靜待樓市回復(fù)理性。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其推盤(pán)節(jié)奏逐步加快，打破了此前捂盤(pán)惜售、供應(yīng)量縮減的市場(chǎng)僵局。

滬深兩地樓市出現(xiàn)降溫

“上海針對(duì)外地人購(gòu)房的門檻大大提高，對(duì)這部分需求影響特別大，基本上都買不了了。”上海外環(huán)外閔行區(qū)一個(gè)剛需項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴記者。

據(jù)記者了解，該項(xiàng)目上周末現(xiàn)場(chǎng)熱度大減，前往詢問(wèn)、看房以及下定的人數(shù)較政策出臺(tái)前一個(gè)周末大幅下降三分之二，日成交更是罕見(jiàn)地跌至零。其開(kāi)發(fā)商介紹說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，主打100平方米以內(nèi)的兩房，屬于首次置業(yè)的剛需項(xiàng)目，此前外地置業(yè)者占到四成以上。

一些主打改善型需求的樓盤(pán)同樣出現(xiàn)遇冷的情況。上周日，位于上海張江板塊的萬(wàn)科翡翠花園項(xiàng)目推出125平方米和150平方米共148套房源，單價(jià)6.2-6.6萬(wàn)元/平方米。開(kāi)盤(pán)一天后，125平方米房源還剩下8套，150平方米房源去化情況則較差，剩余房源較多?，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，150平方米大戶型房總價(jià)高，一旦首付成數(shù)提高對(duì)資金要求大幅增加。“不少改善型購(gòu)房需求必須把老房子過(guò)戶完成才能算首套，否則就要算二套首付七成，多出的首付一時(shí)半會(huì)兒湊不齊，只能放棄購(gòu)買。”

位于上海佘山板塊的國(guó)貿(mào)天悅項(xiàng)目上周六開(kāi)盤(pán)，盡管當(dāng)天去化超過(guò)80%，但在銷售人員看來(lái)，如果不是新政出臺(tái)，按照之前的客戶積累，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天“日光”肯定沒(méi)問(wèn)題。“在25日樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，我們趕忙聯(lián)系了所有前期認(rèn)籌的客戶，排除了社保繳納年限不夠，以及不能承受二套房首付七成的客戶。”銷售人員坦言，雖然市場(chǎng)熱度仍有延續(xù)，但已明顯感覺(jué)到了降溫。

在深圳，上周末雖然供應(yīng)量有所上升，但去化率不高，有樓盤(pán)出現(xiàn)部分市民現(xiàn)場(chǎng)棄購(gòu)現(xiàn)象，其中不少是投資客。“現(xiàn)在高點(diǎn)入市，在短期內(nèi)脫手很困難，而且首付增加一成，成本太高，我的幾位朋友都撤退了。”一位棄購(gòu)的投資客如此表示。

二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)亦是如此。據(jù)深圳中原地產(chǎn)反映，近幾周深圳二手房業(yè)主不斷下調(diào)報(bào)價(jià)，政策落地后市場(chǎng)觀望情緒趨濃，短炒客繼續(xù)降價(jià)拋售，而購(gòu)房者的入市節(jié)奏明顯放緩。

開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏逐步加快

不僅是滬深等一線城市出臺(tái)了樓市新政，南京、蘇州、武漢等二線城市也已出臺(tái)或醞釀?wù){(diào)控政策，抑制當(dāng)?shù)貥鞘谐掷m(xù)高熱。

上周末，一份名為《人民銀行南京分行中國(guó)銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》的內(nèi)部文件流傳開(kāi)來(lái)。該文件對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)收緊，“首付貸”也被禁止。業(yè)內(nèi)人士表示，從文件內(nèi)容來(lái)看，南京房貸恐將收緊。

而就在上海出臺(tái)新政的當(dāng)天下午，武漢市緊隨發(fā)布了公積金貸款新政——武漢市職工家庭購(gòu)買首套房申請(qǐng)公積金貸款最高額度由過(guò)去的60萬(wàn)元下調(diào)為50萬(wàn)元，購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)公積金貸款的最高額度為50萬(wàn)元扣減首次已使用公積金貸款后的差額。

在此之前，蘇州為穩(wěn)定樓市已出臺(tái)10項(xiàng)新政，嚴(yán)格限制新盤(pán)價(jià)格，包括：同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%；下一批次備案預(yù)售價(jià)格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價(jià)的6%等。

隨著各地新政相繼落地，市場(chǎng)方向逐漸明朗，樓市推盤(pán)節(jié)奏逐步加快，打破了此前開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、供應(yīng)量縮減的市場(chǎng)僵局。在上海，由于新政在信貸上嚴(yán)格收緊，提高二套房首付比例，對(duì)中高端項(xiàng)目影響更為明顯，上周這類產(chǎn)品出現(xiàn)快跑，入市新盤(pán)再創(chuàng)年內(nèi)新高，達(dá)到11個(gè)，供應(yīng)面積為29.7萬(wàn)平方米。從供應(yīng)產(chǎn)品來(lái)看，改善型項(xiàng)目比例提升至43.6%，一改前兩周剛需項(xiàng)目“一家獨(dú)大”的局面。

在深圳，上周末兩天有3個(gè)新盤(pán)上市，推盤(pán)量1200余套，相當(dāng)于3月份前3周的數(shù)量。深圳當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)專家表示，正常情況下，到了3月份市場(chǎng)就會(huì)回暖，但是今年存在一個(gè)政策調(diào)控的預(yù)期，大家都不敢輕易出手。現(xiàn)在靴子落地，市場(chǎng)方向明朗化，新盤(pán)市場(chǎng)也就恢復(fù)了正常的節(jié)奏。記者從深圳當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)開(kāi)發(fā)商處了解到，接下來(lái)3月底、4月初的推盤(pán)計(jì)劃較前期有較大的調(diào)整，將加大市場(chǎng)的投放。

“政策已經(jīng)落地，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取現(xiàn)金為王策略，加大上半年供應(yīng)量，加速銷售跑量。”同策房地產(chǎn)咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，受二套非普通住宅首付上升至70%的影響，高端改善型產(chǎn)品將受一定影響，政策從嚴(yán)期開(kāi)發(fā)商將主打90平方米剛需類產(chǎn)品。對(duì)于改善類產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商將拉長(zhǎng)蓄客時(shí)間，資金面偏緊的開(kāi)發(fā)商不排除調(diào)整價(jià)格，爭(zhēng)取以價(jià)換量促銷售。