每經編輯 每經記者 胡健    

12月3日，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心發(fā)布最新一期《中國住房發(fā)展報告》。

在今年三季度我國GDP增速僅為6.9%的情況下，該報告主編、中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴《每日經濟新聞》記者，房地產投資下降拖累經濟增長，初步測算，2015年前三季度房地產投資對GDP的貢獻率已經降至0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。

報告還預計，從2016年第二季度開始，中國房價面臨一定的下行壓力，2016年第三季度很有可能會出現同比快速下跌的情形。

預測：房企數年內會迅速減少

根據國家統(tǒng)計局數據，前10個月，全國房地產開發(fā)投資78801億元，同比增長2%，增速比1月份至9月份回落了0.6個百分點。

倪鵬飛說，前三季度房地產直接投資對GDP增長的貢獻降低了0.21個百分點，由于房地產投資與水泥、建材等上游行業(yè)關聯性較強，房地產投資的下降對國民經濟的綜合負面影響會更明顯。

報告指出，2015年前9個月內，宏觀經濟景氣指數總體上呈現持續(xù)下降趨勢，其中9月份為92.9，比2009年2月份的歷史最低值還低1.1。

報告列舉數字稱，前9個月，居民住房抵押貸款快速增長，同比增幅高達19.9%；開發(fā)商銀行貸款同比下降3.6%，自籌資金同比下降4%，企業(yè)資金來源總體增長僅1.3%。與此同時，庫存較低的一線城市銷售及價格大幅增加，庫存較多的三、四線城市形勢依然嚴峻。

除對宏觀經濟的拉動作用明顯減輕外，房地產直接投資增速接連下降也將影響到房企格局。報告指出，隨著住房市場需求逐漸飽和、產業(yè)發(fā)展逐步成熟和企業(yè)集中度的穩(wěn)步提升，可以預見房企數量在近期內會達到峰值，并在之后的數年時間內迅速減少，最終達到穩(wěn)定。

行業(yè)問題也逐漸顯性化，倪鵬飛說，目前房企存在的問題主要包括盈利水平持續(xù)下降，成本控制能力面臨考驗；發(fā)債數量巨大致使負債水平居高不下，資金鏈斷裂風險不容忽視；三、四線城市庫存去化壓力大，房企周轉速率有待提升；一線城市土地價格屢創(chuàng)新高，聯合拿地模式存在合作破裂的隱憂。

建言：應減免商品房交易稅費

今年樓市暖冬現象較為明顯，中國指數研究院數據顯示，11月主要城市樓市成交面積環(huán)比上升3.84%，超六成城市環(huán)比上漲，同比上漲21.18%。房價方面，十大城市新房價格指數均環(huán)比上漲，上漲城市數量較上月增加5個。

不過，倪鵬飛對于明年的房價走勢并不樂觀。根據社科院城市與競爭力研究中心的華房指數預測：房價在經歷較快上升后，2016年第二季度后，有出現一波較大幅度下跌的可能；但商品房投資有望緩慢回升，對經濟增長帶動有望增強。

倪鵬飛解釋說，在宏觀經濟下行壓力較大，結構調整與短期增長有沖突以及房地產市場持續(xù)調整的背景下，并不能保證2016年房價持續(xù)在溫和上升中向趨穩(wěn)轉變。但他補充說，未來房價具體走勢，一方面取決于房地產市場的自我調整程度，另一面受宏觀政策的影響。2016~2017年房地產市場調控應鎖定三大目標：去庫存，實現銷售大幅增長；防風險，保持房價增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風險；促投資：房地產投資恢復到正常水平。

在政策建議上，報告認為，應減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。具體措施包括：擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅；對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外，還可給予財政補貼。

而針對最近熱炒的按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，倪鵬飛持謹慎態(tài)度：“這個政策可以降低購房還款負擔，實現居者有其屋和藏富于民雙重目標。”但他認為，政策一旦落地可能會加劇目前樓市分化局面，因為住房貸款利息抵扣個稅對于房價較高且人均收入較高的一、二線城市是明顯利好，反而對三、四線城市去化幫助不那么明顯。

“三四線城市應該實施類似藍印戶口的政策，讓在轄區(qū)內購房者享受平等的公共服務和基礎設施，吸引以農民工為主體的購房人群。”倪鵬飛說。

·政策建議·

1、應減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。包括：擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取等。

2、三四線城市應該實施類似藍印戶口的政策，讓在轄區(qū)內購房者享受平等的公共服務和基礎設施，吸引以農民工為主體的購房人群。