每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂     

每經(jīng)記者 杜冉樂       

12月2日，昆明市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），業(yè)內(nèi)稱“救市24條”，分別從公積金、土地、規(guī)劃等方面提出了穩(wěn)定樓市發(fā)展的政策“組合拳”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這是近期中央頻繁提及房地產(chǎn)“去庫存”以來首個(gè)地方省會(huì)城市發(fā)布的樓市組合新政，同時(shí)也是繼山西取消商品房限購以來全國第二個(gè)地方救市樣本。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研表示，從政策來看，地方政府開始尊重市場(chǎng)、敬畏市場(chǎng)，特別是涉及土地性質(zhì)變更、開發(fā)規(guī)劃調(diào)整等，政府施策更有彈性空間，這對(duì)房企意義深遠(yuǎn)。

土地可延遲1年開工

《意見》中，前兩條以金融為主，除了進(jìn)一步降低首套房準(zhǔn)入門檻及低利率之外，更關(guān)鍵的是住房公積金貸款額度上調(diào)，雙職工貸款將從原來的60萬元提至80萬元。周大研認(rèn)為，這一定程度上解決了低收入者的購房付款難度，同時(shí)也可激發(fā)更多的改善型需求。

在周大研看來，《意見》最大的亮點(diǎn)仍在于土地、規(guī)劃等政策調(diào)整，意在為房企拿地開發(fā)項(xiàng)目緩解資金壓力，以及為其創(chuàng)造更多的政策彈性空間。

去年，昆明市對(duì)當(dāng)?shù)?5家房企喊話，催繳累計(jì)40億元土地款，若未按時(shí)補(bǔ)繳不準(zhǔn)其繼續(xù)拿地，但效果并不明顯。按照《意見》表述，分期繳納土地款的，應(yīng)在成交確認(rèn)書簽訂后30日內(nèi)付清不少于50%的價(jià)款，余款1年內(nèi)付清。昆明市進(jìn)一步延緩項(xiàng)目施工日期的期限，若房企未按期開工，但又未構(gòu)成土地閑置，可延緩開工，最遲不超1年。

《意見》強(qiáng)調(diào)稱，在不突破總體約束條件的前提下，房企可申請(qǐng)調(diào)整商住比例，允許房企依法調(diào)整套型結(jié)構(gòu)等。

周大研告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以前房企拿到項(xiàng)目后，規(guī)劃要求其必須配建多少比例的商業(yè)，要求什么套型，這不一定符合市場(chǎng)規(guī)律，比如房企報(bào)圖紙時(shí)原來為兩梯六戶，現(xiàn)在可改成兩梯兩戶，可能更適應(yīng)市場(chǎng)需求。

樓盤預(yù)售方面，昆明市規(guī)定七層（含七層）以下樓盤須完成地面一層結(jié)構(gòu)工程，七層以上的樓盤須完成地面三層以上結(jié)構(gòu)工程。昆明某上市房企營銷負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)政策出來，房企預(yù)售提前，項(xiàng)目回籠資金速度勢(shì)必會(huì)加快。

去庫存需釋放市場(chǎng)活力

昆明本土某大型房企開發(fā)投資部負(fù)責(zé)人表示，2014年至今，昆明樓市進(jìn)入低谷，很多項(xiàng)目已經(jīng)確定規(guī)劃并已動(dòng)工開發(fā)，甚至很多項(xiàng)目就是“準(zhǔn)現(xiàn)房”狀態(tài)。在其看來，該政策組合拳有利于昆明樓市中長(zhǎng)期健康發(fā)展，但短期內(nèi)政策刺激信心的作用大于實(shí)際效果。

前述昆明某上市房企營銷負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，當(dāng)前的關(guān)鍵是銀行的信貸優(yōu)惠政策要落到實(shí)處，但銀行也有自己的實(shí)際困難。昆明當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，今年上半年，昆明樓市庫存達(dá)2565萬余平方米，以6月份成交面積（70.3萬平方米）計(jì)算，去化現(xiàn)有庫存需36個(gè)月。

去年，國內(nèi)某機(jī)構(gòu)發(fā)布全國35個(gè)城市中短期內(nèi)（2014~2015年）房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大的城市排名，昆明僅次于寧波、蘭州，排名第三，原因?yàn)楣?yīng)量過大。昆明樓市供應(yīng)量過大的主要原因之一就是當(dāng)?shù)貛啄昵皢?dòng)的數(shù)百個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授徐光遠(yuǎn)認(rèn)為，這些政策出臺(tái)當(dāng)然是好事，但要根本改變昆明樓市供應(yīng)過剩的格局，絕非一時(shí)之功，必須依法持續(xù)推進(jìn)改革，松綁企業(yè)，釋放市場(chǎng)活力。