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每經(jīng)記者 區(qū)家彥

備受期待的房地產(chǎn)信托基金（Reits）在國內(nèi)終于破冰。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，9月30日，業(yè)內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）——鵬華前海萬科REITs封閉式基金（以下簡稱“鵬華前海REITs”，代碼184801）在深交所正式掛牌交易。截至下午收盤，鵬華前海REITs收報于100.25元，下跌2.17%。

資料顯示，鵬華前海萬科REITs是一只封閉式混合型發(fā)起式基金，基金的部分資產(chǎn)，將通過增資方式持有目標(biāo)公司50%的股權(quán)至2023年7月24日，獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間前海企業(yè)公館項目100%的實(shí)際或應(yīng)當(dāng)取得的除物業(yè)管理費(fèi)收入之外的營業(yè)收入。

記者了解到，該目標(biāo)公司全稱為深圳市萬科前海公館建設(shè)管理有限公司，受讓前海投控與萬科企業(yè)轉(zhuǎn)讓的2015年1月1日起至2023年7月24日止的前海企業(yè)公館項目100%收益權(quán)。前海企業(yè)公館分為特區(qū)館區(qū)和企業(yè)公館區(qū)，特區(qū)館區(qū)包含一座約為12000平方米的特區(qū)館，企業(yè)公館區(qū)包含36棟建筑面積約200至1600平米不等的企業(yè)公館、一座約3300平米的商務(wù)中心、約3000平米的商業(yè)配套以及約6000平米的半地下停車場。截至2015年3月，前海企業(yè)公館已簽約或確認(rèn)入住意向的面積比例已達(dá)到100%。

除此之外，鵬華前海萬科REITs還投資固定收益類產(chǎn)品，其投資組合比例為：投資于確定的、單一的目標(biāo)公司股權(quán)的比例不超過基金資產(chǎn)的50%，投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等的比例不低于基金資產(chǎn)的50%。

一位債券分析師向記者表示，鵬華前海REITs雖然是參股目標(biāo)公司50%股權(quán)，但是實(shí)際收益以租金收益為主，屬于債權(quán)型REITs，但是收益相對略差，加上另外一半資產(chǎn)大概率以保本型基金的方式運(yùn)作，預(yù)計整體收益率吸引力有限，因此鵬華前海REITs上市以后折價是大概率事件。

此外，記者注意到，與海外資本市場已經(jīng)運(yùn)行的REITs相比，鵬華前海REITs從嚴(yán)格意義上難言是一款真正的REITs。資料顯示，深圳前海合作區(qū)企業(yè)公館屬于BOT項目，即私人資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向社會提供公共服務(wù)的一種特殊投資方式，包括建設(shè)（Build）、經(jīng)營（Operate）、移交（Transfer）三個過程，BOT期限暫定為8年(含建設(shè)期)，期滿后移交深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司。

鵬華前海REITs的投資目標(biāo)——深圳市萬科前海公館建設(shè)管理有限公司只是作為該項目的執(zhí)行實(shí)體而成立，這意味著前海投控是物業(yè)的最終控制人，萬科僅充當(dāng)開發(fā)運(yùn)營的角色。戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務(wù)部高級董事陳家輝告訴記者，鵬華前海REITs更多只是充當(dāng)向BOT項目提供資金的角色，并非是一個獨(dú)立經(jīng)營房地產(chǎn)運(yùn)營并獲取相關(guān)利益的實(shí)體，與越秀房地產(chǎn)信托基金這類老牌REITs相比，談不上是真正意義上的REITs。但它畢竟是國內(nèi)在REITs領(lǐng)域的一次實(shí)質(zhì)性突破。

隨著政策層面對REITs的支持力度不斷加強(qiáng)，國內(nèi)REITs的發(fā)展有望進(jìn)入快車道。