8月24日，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》，《指導(dǎo)意見》指出，要穩(wěn)妥有序開展農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押"兩權(quán)"抵押貸款業(yè)務(wù)，有效盤活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)。

《指導(dǎo)意見》被看作將對(duì)土地改革起到至關(guān)重要的促進(jìn)作用，但現(xiàn)實(shí)情況卻并非如此，作為農(nóng)業(yè)大省，并且一直走在全國土地改革前列的安徽，在實(shí)施土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款過程中，面臨著貸款手續(xù)繁多，價(jià)值難以界定，下款速度緩慢等難題，這在一定程度上阻礙了土地流轉(zhuǎn)的速度。

銀行放貸積極性不高

2013年11月，《安徽關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）對(duì)外發(fā)布，這標(biāo)志著安徽啟動(dòng)了新的土地改革?！兑庖姟分赋?，安徽將先行在渦陽縣、潁泉區(qū)等20個(gè)縣（區(qū)）開展改革試點(diǎn)。

按照安徽的要求，2014年，要在20個(gè)綜合改革試點(diǎn)縣啟動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權(quán)交易市場(chǎng)建設(shè)；2015年，20個(gè)試點(diǎn)縣完成土地確權(quán)登記發(fā)證工作；2017年，全省完成確權(quán)登記發(fā)證工作；到2020年，基本形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一、開放、競爭、有序的建設(shè)用地市場(chǎng)體系。

然而在實(shí)際推進(jìn)過程中，存在兩個(gè)難題分別是農(nóng)村土地抵押貸款的破冰和農(nóng)村宅地如何退出。其中，在安徽土地流轉(zhuǎn)過程中，參與流轉(zhuǎn)的企業(yè)和承包大戶，由于資金限制導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)進(jìn)展緩慢，"由于流轉(zhuǎn)的土地規(guī)模較大，很多承包大戶以及企業(yè)在支付租金之后，資金出現(xiàn)難題，但是由于土地?zé)o法抵押貸款，所以安徽率先在全國嘗試土地流轉(zhuǎn)信托，在一定程度上解決流轉(zhuǎn)企業(yè)的資金難題，但是對(duì)整體土地流轉(zhuǎn)作用并不大。"南京財(cái)經(jīng)大學(xué)教授張健對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

不過，今年8月24日，國務(wù)院印發(fā)的《指導(dǎo)意見》指出，要穩(wěn)妥有序開展農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押"兩權(quán)"抵押貸款業(yè)務(wù)，有效盤活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)。

《指導(dǎo)意見》被認(rèn)為將緩解上述難題，但是在實(shí)際運(yùn)行中，情況卻并非如此。事實(shí)上，2014年，安徽就試點(diǎn)了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，但是在實(shí)際運(yùn)行中卻面臨諸多難題。

"安徽試點(diǎn)土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款之后，我們非常興奮，在我們承包大戶看來，這將為我們一定程度上解決資金難題，但是真正在辦理過程中，需要十幾項(xiàng)手續(xù)，并且需要半個(gè)月時(shí)間，比正常的貸款速度要慢很多。"位于安徽廬江縣的農(nóng)場(chǎng)主張立峰對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

張立峰說，他承包了200多畝土地，由于每年都要提前向村民支付租金，這給他很大的資金壓力，"在沒有試點(diǎn)經(jīng)營權(quán)抵押貸款時(shí)，向銀行貸款直接被拒絕，現(xiàn)在雖然試點(diǎn)經(jīng)營權(quán)抵押貸款了，但是因?yàn)槭掷m(xù)比較多，并且只要有一項(xiàng)手續(xù)不合格，那么就很難貸款成功。"

事實(shí)上，像張立峰這種情況有很多，申請(qǐng)到貸款的幾率非常小。對(duì)此，廬江縣農(nóng)委副主任鄧本宜對(duì)記者說，"盡管土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押貸款已經(jīng)破冰，但是貸款成功的幾率仍然偏低。"

對(duì)于成功幾率非常小的原因，鄧本宜表示，"銀行首先考慮的還是自身風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)業(yè)投入高、風(fēng)險(xiǎn)大，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約，銀行處置抵押物較為困難，因而放貸積極性不高。"

土地價(jià)值難以界定

除手續(xù)繁多外，土地價(jià)格難以界定，也是阻礙土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款進(jìn)程的一大原因。

作為獼猴桃種植大縣金寨，不少土地流轉(zhuǎn)承包大戶就面臨這樣的難題。其中，金寨縣臺(tái)臺(tái)獼猴桃種植專業(yè)合作社負(fù)責(zé)人姚成林表示，"如果有客觀、權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照金寨縣的土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法進(jìn)行評(píng)估，銀行能給我更多貸款。"

今年5月，《金寨縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法》正式出臺(tái)，明確土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)為土地基礎(chǔ)設(shè)施投入加土地流轉(zhuǎn)價(jià)格加地上附著物價(jià)值和農(nóng)作物當(dāng)年預(yù)期收益。

按照姚成林自己的評(píng)估，自己經(jīng)營的獼猴桃種植專業(yè)合作社可以貸款300萬元，但是實(shí)際貸款只有200萬，但是這也讓姚成林非常興奮，這解決了他不小的資金壓力。

像姚成林這樣幸運(yùn)的拿到貸款的僅僅是少數(shù)，不少合作社和承包大戶，因?yàn)橥恋貎r(jià)值難以評(píng)估，而被銀行拒絕貸款，"我們一起7個(gè)承包大戶聯(lián)合向銀行申請(qǐng)貸款，但是關(guān)于貸款金額和土地價(jià)值成為貸款的難題，因?yàn)橥恋貎r(jià)值沒有明確的評(píng)估，銀行最終沒有放款。"位于宿州埇橋區(qū)的承包大戶李瑞對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

不過，對(duì)于安徽土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款所面臨的難題，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)教授張健對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，"關(guān)于對(duì)土地價(jià)值的界定，這需要地方政府成立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估。手續(xù)繁多，下款速度慢，需要地方政府和金融進(jìn)行溝通，但是現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)投入較高，同時(shí)也面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦種植戶遭遇自然災(zāi)害或者出現(xiàn)違約的情況，銀行處置抵押物也難以處理，這些問題導(dǎo)致目前土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款所遭遇難題，如何化解需要地方政府和金融機(jī)構(gòu)去協(xié)調(diào)解決這些難題。"