今年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個人住房貸款政策，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

房貸政策調(diào)整已經(jīng)過去了近半年的時間，《證券日報》記者近日走訪北京地區(qū)多家銀行了解到，目前北京市二套房貸款多執(zhí)行最低首付五成的標準，執(zhí)行利率也大多為基準利率上浮10%。不過，如果購房者貸款已經(jīng)還清此前的房貸，即便名下有房依然可以按照首套房貸款政策執(zhí)行。

首付四成僅為理論可行

二套房首付四成政策出臺初期，多家銀行紛紛表態(tài)支持，并根據(jù)政策做出相應調(diào)整，但如今看來，執(zhí)行力度偏弱。除了政策實施初期部分銀行支持二套房首付四成外，目前北京地區(qū)各家銀行大多執(zhí)行最低首付五成的標準。

在走訪過程中，多家銀行個貸經(jīng)理表示，“銀行會根據(jù)借款人的資質(zhì)狀況、征信記錄、還款能力確定二套房首付比例，多按照五成執(zhí)行。”但是，也有少數(shù)股份制銀行和區(qū)域性銀行要求首付最少六成。由于北京住宅每平米金額較高，首付相差一成金額的差距很大，銀行究竟怎樣執(zhí)行政策就顯得影響很大。

融360數(shù)據(jù)顯示，某股份制銀行標注的二套房貸首付最低可低至四成。但當《證券日報》記者前往該行北京地區(qū)網(wǎng)點咨詢時，貸款專員卻告知：“目前二套房首付最低為六成，只有部分與房地產(chǎn)公司合作的新盤才有可能拿到四成首付的政策，同時貸款金額也要達到一定的額度。并且，這樣的新盤也越來越少，能不能批下來也要看開發(fā)商和對應支行的合作細節(jié)。”

鏈家地產(chǎn)的一位經(jīng)紀人告訴《證券日報》記者，“二套房貸款首付四成的新政，只有少數(shù)銀行在4月份執(zhí)行了不到一個月的時間。目前，大行都按照二套房首付五成的標準執(zhí)行，和我們中介有合作的銀行近三個月都沒有批過四成首付，個人申請應該是沒有任何希望。

二套房貸款利率打折難

根據(jù)“3·30新政”，二套房貸利率由商業(yè)銀行自主確定，不必再按基準利率上浮10%的政策統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。但是，迄今為止，二套房貸款利率一直未松動。截至目前，北京各銀行普遍維持基準利率上浮10%的標準。

某國有大行的貸款經(jīng)理告訴《證券日報》記者，“基準利率一年內(nèi)降了5次，商業(yè)銀行房貸業(yè)務利差越來越薄，二套房貸可以彌補一部分利差的下降，短期內(nèi)不可能有折扣，沒有繼續(xù)上浮就已經(jīng)等于打折了。”

另一位銀行工作人員也表示，“銀行房貸業(yè)務主要還是面向首套房貸款購房者，目前批貸速度雖然很快，但是放貸速度已經(jīng)放緩。近幾個月樓市火熱，有些支行的貸款指標已經(jīng)用完，估計二套房的利率不會有松動。”

《證券日報》記者以購房者身份咨詢地產(chǎn)中介時，經(jīng)紀人紛紛給出了“離婚買房”的建議。

而當本報記者提出不考慮離婚，希望中介幫忙選擇合作銀行拿到最低折扣時，各個中介公司均表示希望不大，“如果只考慮二手房，首付五成現(xiàn)在肯定是最低的。大行利率要上浮10%，其他銀行有可能獲批基準利率，但是這些銀行對客戶資質(zhì)要求很高，成功的幾率也非常小，我們上個月只成功辦理了幾單。”

事實上，最新一輪降息后，如果按照二套房貸款，基準利率上浮10%為5.665%；按照首套房貸款，基準利率八八折后為4.532%。

北京地區(qū)難享公積金新政

近日，住建部、財政部、央行聯(lián)合通知，自9月1日起，擁有對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降至20%。

不過，由于北京市對于二套房有最高限額80萬元以及利率上浮10%的門檻，這意味著，即使首付降至20%，純公積金貸款也只能購買總價為100萬元的房產(chǎn)。從北京市目前成交均價來看，不只是改善性二套房，首套房也難符合此標準。

當然，購房者可以選擇組合貸款獲得更高的貸款額。但是當前組合貸款的首付要求是“標準不同，取其高”的原則。公積金新政后，商貸首付比例高于公積金貸款，也就是說，組合貸款的首付比例也不會按照20%執(zhí)行，而是執(zhí)行對應的商貸標準。