每經編輯 區(qū)家彥    

每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

備受矚目的李嘉誠商業(yè)帝國世紀重組接近尾聲，繼此前由長江實業(yè)與和記黃埔合并的長和（00001.HK）成功完成重組上市后，整合了原長和系地產業(yè)務的長江實業(yè)地產有限公司(以下簡稱為長地)也將于6月3日在香港上市。

長地于日前發(fā)布的投資者簡報顯示，公司的物業(yè)估值高達4210億港元，土地儲備為1580萬平方米，擁有160萬平方米的收租投資物業(yè)以及三個REITs（房地產信托基金），豪華的牌面堪稱是國內地產界的新旗艦。

盡管李嘉誠的地產帝國在香港已經建立強大優(yōu)勢，但在內地市場無論是長實還是和黃始終處于不溫不火的狀態(tài)。長地的橫空出世，能否為李超人在內地的地產業(yè)務帶來轉機？

4210億港元物業(yè)組合

在長實、和黃重組落定后，李嘉誠的地產旗艦長地將以介紹形式在香港聯(lián)交所申請批準股份上巿及買賣，預計在6月3日開始買賣。

資料顯示，在長地高達4210億港元的物業(yè)組合中，用于銷售的發(fā)展物業(yè)為2307億港元，用于出租的投資物業(yè)為1233億港元，酒店及服務套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。若按地區(qū)劃分，香港與內地依然是長地的主戰(zhàn)場，占公司的物業(yè)組合估值近97%。

發(fā)展中的銷售物業(yè)主要分布在香港及內地的21個城市，這其中，長地在香港的主力項目總計劃建筑面積約為481.6萬平方英尺（折合約44.7萬平方米），估值為873億港元；在內地的布局則以一二線城市為主，建筑面積合計1970萬平方米，主要分布在成都、重慶、廣州、東莞、大連，估值約為1314億港元。

除了銷售型物業(yè)，與內地開發(fā)商相比，長地擁有令人羨慕的持有型物業(yè)用于獲取租金收入。投資簡報顯示，長地擁有的投資物業(yè)總估值高達1233.31億港元，總建筑面積150萬平方米，主要包括寫字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車位，以估值金額計算，96%的投資物業(yè)位于香港。此外，長地在香港擁有14間酒店，在內地擁有4間酒店，酒店客房數(shù)目超1.46萬間。

得益于香港資本市場對REITs的開放，長地還是匯賢產業(yè)信托、置富產業(yè)信托、泓富產業(yè)信托的籌辦人，在這三家REITs應占的權益為131億港元。

反映在財務報表上，與內地開發(fā)商高度依賴銷售收入相比，長地的收入來源更加多元化。數(shù)據(jù)顯示，長地在2014年實現(xiàn)營業(yè)額466億港元，其中物業(yè)銷售337億港元，物業(yè)租賃68億港元，酒店及服務客房56億港元，物業(yè)及項目管理5億港元。

內地1450萬平米土地如何開發(fā)？

盡管從資產規(guī)模與收入規(guī)模來看，長地的實力毋庸置疑。但從收入來源看來，公司的營業(yè)收入66%來自香港，僅有28%來自于內地，長地的經營收入高度依賴于香港。

在長地目前所擁有的1580萬平方米的土地儲備中，香港僅為80萬平方米，內地則高達1450萬平方米。隨著內地房地產市場逐步回暖，如何撬動內地市場成為長地在上市后業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)定增長的關鍵。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，隨著地產業(yè)務的合并，一方面有利于改變長地在資本市場的估值，從而獲得更低的融資成本。另一方面，也改變了以往長江實業(yè)與和記黃埔兩大品牌各自為戰(zhàn)的局面，無論在戰(zhàn)略層面、土地儲備、人才資源的調配上也能更加統(tǒng)一，從而提升營運效率。

但克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者，長和系地產業(yè)務在國內房地產黃金時代發(fā)展也不溫不火，最重要的原因是港資房企在內地市場水土不服，這體現(xiàn)在產品設計上帶著濃厚的香港風格，未能迎合當?shù)刭I家的需求，過度注重利潤而忽視周轉速度。雖然長地的整合有利于提高資源調配的便利性，但如何在營運策略上更好地融入內地市場，才是公司內地業(yè)務能否扭轉頹勢的關鍵。

黃立沖認為，隨著世紀重組的完成，從李嘉誠斥巨資收購英國電信營運商O2等舉動來看，他的關注力也將更多投入到經營多元化業(yè)務的長和身上，長地的發(fā)展或將繼續(xù)保持穩(wěn)健的策略，并不會刻意加大內地市場的開發(fā)力度。