每經(jīng)編輯 楊靜宜    

出處：邦地產(chǎn)

作者：楊靜宜

大城市里的老工業(yè)區(qū)，如果要重新開發(fā)，難度通常比建設(shè)一個(gè)新區(qū)更大。主要的原因包括：舊觀念先入為主、原有配套落后，以及新產(chǎn)業(yè)形成緩慢等。這導(dǎo)致老工業(yè)區(qū)里的新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)低迷，令開發(fā)商望而卻步。

不過，上海的一個(gè)老工業(yè)區(qū)--大寧，卻擺脫了這個(gè)“老工業(yè)區(qū)魔咒”。今天我們來看看，魔咒是怎么被解除的？

近日，上海市市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)N070501單元10-03住辦地塊，最終以70.52億元被拍出，樓板價(jià)34871元/平方米。去年1月28日，被方興地產(chǎn)拿下的上海閘北區(qū)超大體量的普通商品房用地，如今已被開發(fā)成大寧金茂府，目前的銷售均價(jià)已達(dá)7.5萬元/平方米。

大寧有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二中心小學(xué)等老牌名校，以及大寧國際小學(xué)等新立的口碑學(xué)校，風(fēng)華、新中、回民三所中學(xué)，也是區(qū)級(jí)重點(diǎn)學(xué)校，大寧國際購物中心最近幾年也做得風(fēng)聲水起，美名遠(yuǎn)播，包括久光也將落戶大寧。

好學(xué)校扎堆+商業(yè)成熟，如此優(yōu)越的條件環(huán)繞著大寧，為啥大寧還是在上海人眼里要“低人一等”呢？在傳統(tǒng)觀念里，閘北是工業(yè)區(qū)，住宅價(jià)格一直難以攀高。老上海人口中，大寧仍然被帶有貶義地稱為“下只角”。即使當(dāng)大寧連續(xù)出現(xiàn)“地王”后，很多住在市中心的老上海人還說：“大寧都可以賣到7萬元一平米，那我的房子起碼要10萬元一平米。”

到底是大寧的價(jià)值被夸大，還是老上海人嘴硬不服？而讓大寧連續(xù)出“地王”的秘密又是什么？

從買房人的來源，或許可以扒出大寧如此“值錢”的原因。德佑鏈家慧芝湖店經(jīng)紀(jì)人文爭先告訴我們，目前大寧板塊的房源，每套價(jià)格在250萬至800萬元左右，成交量最高的集中在350萬到500萬元左右。

他說，來大寧買房的主要有兩群人：一部分是人民廣場、陸家嘴的上班族，買房價(jià)格在500萬到800萬元左右。上海內(nèi)環(huán)可開發(fā)土地資源稀缺，而大寧板塊內(nèi)有一號(hào)線貫穿和共和新路高架連接中內(nèi)環(huán)，因而也是內(nèi)環(huán)上班族愿意選擇的地塊。另一部分購買人群，是附近企業(yè)的上班族，他們買房的價(jià)格在250萬到500萬元左右。

在大寧上班的人，又是做什么的？為什么他們有那么強(qiáng)的購買力？邦地產(chǎn)記者調(diào)查了解到，大寧附近區(qū)域的公司主要涉及網(wǎng)絡(luò)科技信息技術(shù)、新能源、金融、管理咨詢、律師、培訓(xùn)等行業(yè)。

其中占比最高的是網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)公司，這個(gè)行業(yè)正是目前國內(nèi)創(chuàng)客云集的熱門行業(yè)。資本市場對(duì)這一行業(yè)的估值普遍很高。在過往的三四年時(shí)間里，互聯(lián)網(wǎng)更是造出富翁無數(shù)--曾記否，阿里上市，早就千萬富翁超萬人？

在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，員工個(gè)人持有公司期權(quán)和股份那是毫不稀奇的事。除了可觀的期權(quán)和分紅，員工的個(gè)人薪酬也不少。今年初，上海有一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的技術(shù)人員年終獎(jiǎng)拿到了8萬元，仍然以外貌歧視為由，向公司投訴主管年終獎(jiǎng)給少了。

齊魯國際研報(bào)預(yù)測，2015年我國軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)4.2萬億元左右，比2014年同期增長15.5%，“展望2015年，我們預(yù)期社交化、移動(dòng)化、云端、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等五大創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)科技因素，可進(jìn)一步推動(dòng)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”

資本市場的樂觀態(tài)度，讓互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者花起錢來從不手軟。今年網(wǎng)上曝光了阿里、京東等互聯(lián)網(wǎng)公司的年會(huì)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品，那個(gè)奢豪程度，讓其他行業(yè)的人好心塞。要知道在很多房地產(chǎn)公司作為年會(huì)大獎(jiǎng)的MacAir呀，在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)居然只是人手一臺(tái)的“鼓勵(lì)獎(jiǎng)”。

對(duì)于年薪五六十萬一年的互聯(lián)網(wǎng)人群，7萬元一平米的房價(jià)能算貴嗎？如果他們公司最終上市成功，手上現(xiàn)在看上去形同廢紙的那幾十上百萬期權(quán)，一下子可能就是幾十倍上百倍的增長?。?/p>

所以，連萬科也認(rèn)為，未來十年，創(chuàng)客會(huì)是萬科最重要的客戶。

看明白了嗎？大寧連出“地王”的秘密就在這里，而如果你是房地產(chǎn)投資者，不管你是開發(fā)商，還是個(gè)人買家，一定要看看，你未來的鄰居有多少是創(chuàng)客，否則，你的投資很可能會(huì)失誤。