每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 周恒 發(fā)自重慶    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 周恒 發(fā)自重慶

清明將至，讓人感嘆“死不起”的高價墓地，再次讓殯葬行業(yè)處于風(fēng)口浪尖。“內(nèi)地殯葬第一股”福壽園(01448，HK）受到關(guān)注。

在高達(dá)80%的毛利率背后，“墓”后生意如何運(yùn)作？被稱做“躺著賺錢”的商業(yè)模式能持續(xù)多久？仍受政策嚴(yán)控的殯葬業(yè)會在哪些領(lǐng)域加大對社會資本開放？未來的投資機(jī)遇和價值幾何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期通過實(shí)地調(diào)研、專家采訪、資料研究，試圖從公司樣本、行業(yè)機(jī)遇、高端訪談和區(qū)域樣本等方面，為消費(fèi)者和投資者解答上述疑問。

清明前夕，重慶市永川區(qū)市民張女士帶著70多歲的父親到重慶白塔園選購墓地，在墓園制高點(diǎn)，老人看中一塊墓位。一名工作人員說，這個墓位售價可能在30萬元左右。張女士和她的父親驚呆了。

福壽園(01448，HK）是重慶白塔園的實(shí)際控制人。在被福壽園收購之后，2014年，白塔園墓地銷售收入達(dá)到674萬元。

福壽園2013年底在香港上市，成為“內(nèi)地殯葬第一股”。2015年3月，福壽園上市后首次發(fā)布年報，集團(tuán)2014年收入人民幣7.951億元，較2013年增長30%，其中毛利率高達(dá)80%；凈利潤為2.851億元，較2013年上升了50%。

福壽園收入的八成以上來自墓地銷售。在驚人的利潤背后，福壽園的土地成本卻只有1403萬元，僅占整個墓地銷售及服務(wù)成本的11.7%。福壽園傳統(tǒng)墓位均價4.8萬元，藝術(shù)定制墓的均價達(dá)到27萬元。

為探明“內(nèi)地殯葬第一股”暴利背后的商業(yè)模式，近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查了重慶白塔園，試圖以重慶白塔園為樣本，解開福壽園墓地銷售的神秘面紗，探討其面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

房價低于墓價 墓地最高售價40多萬

2014年8月，福壽園以1.11億元人民幣收購重慶白塔園殯葬開發(fā)公司60%的股權(quán)，該公司的主要業(yè)務(wù)包括銷售墓地及殯儀產(chǎn)品以及提供骨灰盒服務(wù)，經(jīng)營及管理重慶白塔園(提供殯葬服務(wù)的墓地)，同時持有約30.62萬平方米的14幅土地，包括部分未開發(fā)土地。

白塔園位于重慶市永川區(qū)，距離重慶主城區(qū)56公里，距離永川城區(qū)兩公里。園區(qū)占地705畝。

3月30日上午9時許，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕到白塔園時，已有不少市民前往墓園掃墓，也有市民咨詢墓價，挑選墓地。

在張女士感嘆墓價太貴時，上述工作人員指著遠(yuǎn)處一塊墓地說，目前最貴的墓位售價40多萬元。園區(qū)內(nèi)也有很多便宜的墓位，最近新開發(fā)的一批雙人墓只賣18000多元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從一位銷售人員處了解到，白塔園的墓位價格分很多檔次，價格從幾千元到幾十萬元不等，有一處藝術(shù)定制墓地，“每平方米5萬元，單個墓位面積6平方米起”。該銷售人員說，一般中檔雙人墓的價格在3萬~6萬元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，永川區(qū)的房價水平遠(yuǎn)低于公墓價位。距離白塔園不到兩公里的一個新建中高檔樓盤，每平方米售價只有3000多元。

事實(shí)上，白塔園墓位的價格，在福壽園分布在全國各地的眾多墓園中并不算高。據(jù)福壽園2014年年報，2014年福壽園共銷售定制藝術(shù)墓696個，平均售價每個27萬元；共銷售成品藝術(shù)墓3783個，均價6.5萬元；共銷售傳統(tǒng)成品墓2520個，均價4.8萬元。2014年福壽園銷售所有墓位10093個，銷售收入高達(dá)6.6億元，均價為6.5萬元。

土地成本較低 很多在10多年前買入

雖然福壽園墓地價格“完爆”房價，但讓人意外的是，土地成本卻低得驚人，甚至“比石頭還便宜”。

據(jù)福壽園2014年年報，其2014年的墓地銷售及服務(wù)成本共1.2億元，其中土地成本1403萬元，占11.7%；墓石成本4441萬元，占37%；開發(fā)成本2382萬元，占19.9%。

福壽園招股書顯示，自2010年起的4年中，土地成本占比分別為4%、6%、10%、9%。福壽園的土地成本為何如此低呢？

2001年前，公墓用地屬于國家劃撥土地的范圍。而劃撥的土地，必須是有特殊用途的，但對其使用的年限和價格并無明確的規(guī)定。

福壽園招股書上稱，其大部分的土地在很久之前買入，當(dāng)時的土地成本很低。比如，占地面積40萬平方米的上海福壽園，土地性質(zhì)為劃撥土地，原土地收購成本每平米只有190元；占地面積30萬平方米的河南福壽園，土地性質(zhì)為批售土地，原土地收購成本每平米只有44元。

據(jù)安信國際2014年調(diào)研報告，近幾年，墓穴的占地面積大幅下降，但是單價并未降低，甚至還可能提高。福壽園的雙穴墓價格在17萬~18萬元，原來有3平方米，現(xiàn)在只有0.6平方米左右。另外，銷售墓地之外，還有相關(guān)的墓地維護(hù)、刻字燙金、花盤出租等收費(fèi)業(yè)務(wù)。每年的持續(xù)維護(hù)費(fèi)用在千分之三左右，通常10年付清?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在重慶白塔園采訪期間，有工作人員介紹，據(jù)他了解，白塔園的土地性質(zhì)分征用和租用兩種，征用土地成本很低，“現(xiàn)在租用周圍農(nóng)民的土地成本較高，一畝地一年1200元左右。”

重慶白塔園殯葬開發(fā)有限公司總經(jīng)理何建平對記者表示，白塔園大部分土地在10多年前征用，“雖然我沒有了解具體征用價格，但當(dāng)時林總（重慶白塔園殯葬開發(fā)有限公司原實(shí)際控制人林士杰）收購?fù)恋氐某杀緫?yīng)該很低，畢竟都是十幾年前征用的土地。”

何建平告訴記者，墓地成本主要包括土地成本、墓石成本、管理開發(fā)成本等方面，但是墓價高的原因不在于這些成本，根本原因是人的心理需求。“人工成本也非常高，我們要聘請專業(yè)設(shè)計(jì)師，有些設(shè)計(jì)師是大學(xué)教授，根據(jù)客人的需求設(shè)計(jì)，成本當(dāng)然也很高。”

上市融資承諾 多項(xiàng)目并購高速擴(kuò)張

值得注意的是，白塔園在半年前還處于資金鏈緊張狀態(tài)，福壽園的入主使其迅速盤活，2014年，白塔園墓地銷售收入達(dá)到674萬元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福壽園擅長將盈利不佳或處于虧損的殯葬企業(yè)收購后重新打造成為盈利能力較好的項(xiàng)目。

中金公司研報稱，福壽園借助其品牌與管理向其他城市擴(kuò)張。在其進(jìn)入的每一個城市，福壽園都已成為當(dāng)?shù)刈畲蟮臍浽岱?wù)企業(yè)。

事實(shí)上，和白塔園類似的案例并不少。2008年，福壽園收購了河南一家虧損陵園整改為河南福壽園，并很快扭虧為盈，目前已成為鄭州地區(qū)收入最高的陵園。2013年，福壽園還進(jìn)一步加強(qiáng)了對部分陵園的控股地位。

福壽園上市融資時亦承諾，其業(yè)務(wù)重點(diǎn)為開發(fā)新墓園、通過并購墓園或殯儀設(shè)施及建立新的殯儀設(shè)施。其主要項(xiàng)目如南昌洪福文化陵園及安徽環(huán)?；鸹瘷C(jī)廠仍在進(jìn)行中。2014年，福壽園進(jìn)行了多項(xiàng)合并收購與合作項(xiàng)目，包括收購重慶白塔園殯葬開發(fā)有限公司、遼寧觀陵山藝術(shù)園林公墓有限公司、棗莊市山亭興泰殯儀服務(wù)有限公司及婺源縣萬壽山陵園有限公司；與遼寧省沈陽市渾南區(qū)政府、撫順市政府、錦州市政府訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議；以及與安徽淮北市陵園簽署投資合作協(xié)議。

后續(xù)市場發(fā)展 相關(guān)政策或降低利潤

未來的土地成本增加和政府政策變化，或許會對福壽園的發(fā)展造成影響。

2001年前，公墓用地屬于國家劃撥土地的范圍。2002年，我國修改出臺的“劃撥土地許可范圍”中，剔除了公墓用地。2008年，民政部等八部委發(fā)出通知，要求經(jīng)營性公墓用地必須通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓的方式確定土地使用者。

這就意味著，未來福壽園的土地成本可能增加。在福壽園招股書的“風(fēng)險說明”中列出，2004年后拿到的錦州墓園，不一定被列為劃撥土地，有可能被遷出或者按照現(xiàn)有市值地價購買。

地方政府殯葬政策的制定和修改也會對福壽園造成影響。2012年，重慶市民政局就宣布，重慶主城區(qū)原則上不再新批建經(jīng)營性公墓，并且計(jì)劃建設(shè)大量城市公益性公墓。這類舉措對經(jīng)營性墓地的價格也起到抑制作用。

不過，福壽園主席白曉江在接受媒體采訪時表示，公司不會擔(dān)心政府對墓地的價格進(jìn)行管制，因?yàn)楣镜臉I(yè)務(wù)已經(jīng)多元化發(fā)展，去年集團(tuán)在收購的項(xiàng)目中，不僅有殯儀館，還有火化的部分，集團(tuán)的整個產(chǎn)業(yè)鏈得到了加強(qiáng)并延伸。

福壽園2014年年報顯示，2014年集團(tuán)進(jìn)行了多項(xiàng)合并收購與合作項(xiàng)目，獲得320多萬平方米土地，其中有證土地面積約78萬平方米。

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殯葬費(fèi)用引關(guān)注重慶擬建大批平價墓位

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 周恒 吳林靜發(fā)自重慶、成都

殯葬費(fèi)用的不斷攀升成為民眾廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，民間甚至出現(xiàn)了“死不起”的戲謔之詞。

重慶市殯葬事業(yè)管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前重慶主城區(qū)的墓位銷售價格平均已達(dá)3萬多元。重慶市民政局局長劉濤此前接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時表示，殯葬公共服務(wù)能力不足，中低收入群眾喪葬負(fù)擔(dān)較重，客觀上是因?yàn)闅浽岱?wù)目前普遍以民營企業(yè)提供的市場化服務(wù)為主。

對此，重慶市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，未來5年，重慶將在主城區(qū)建設(shè)3個城市公益性公墓，總規(guī)模為1200畝，向市民提供30萬個墓位，單個墓位最高價為不超過1.5萬元，滿足主城區(qū)中低收入群眾10年的安葬需求。

事實(shí)上，城鄉(xiāng)公益性公墓建設(shè)試點(diǎn)工作已經(jīng)從陜西、遼寧逐步擴(kuò)展到全國近1/3省份，重慶首個市級城市公益性公墓已建成對外服務(wù)，建公益性公墓的目的之一即為平抑市場價格。隨著城市公益性公墓的建設(shè)和經(jīng)營性公墓的限制，墓地生意的暴利將明顯受到抑制。

市場化開放較早目前民營資本占比較大

早在上世紀(jì)90年代末，重慶殯葬業(yè)便開始了市場化潮流，在全國開放比較早。

以經(jīng)營時間超過15年的龍居山為例，全國企業(yè)信用信息公示網(wǎng)信息顯示，重慶市龍居山陵園有限公司2000年9月20日注冊公司，進(jìn)入重慶殯葬市場。2003年，重慶市龍居山創(chuàng)鑫殯儀館有限公司也注冊成立，進(jìn)入殯儀館業(yè)務(wù)。

看好重慶殯葬行業(yè)的不止本地公司。2010年左右，福壽園開始布陣重慶殯葬市場。

目前看來，重慶墓地市場的投融資渠道相對成熟。“目前民營資本占比較大。”重慶市殯葬事業(yè)管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前全市67個經(jīng)營性公墓中，有一半是民營資本。

重慶殯葬服務(wù)目前普遍以民營企業(yè)提供的市場化服務(wù)為主，選擇性殯葬項(xiàng)目基本由企業(yè)實(shí)行自主定價，市場調(diào)節(jié)。

據(jù)重慶媒體公布的數(shù)據(jù)，重慶公墓價位仍在以每年1000~5000元的幅度上漲。

雖然民營資本入場早，市場化程度相對較高，但和全國殯葬業(yè)的困境相似，重慶市殯葬業(yè)同樣面臨“服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀與社會需求不相適應(yīng)的矛盾。”劉濤此前接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時表示，殯葬服務(wù)水平同市民的殯葬服務(wù)需求還有較大差距。

推公益性公墓抑制經(jīng)營性公墓價格

據(jù)介紹，上述3個城市公益性公墓總投資5.24億元，其中4.74億元由銀行貸款解決，5000萬元公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金由重慶市財政一次性補(bǔ)貼解決。公墓的建設(shè)用地實(shí)行政府劃撥，并減免土地征用和建設(shè)相關(guān)規(guī)費(fèi)，公墓的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由財政補(bǔ)貼。

城市公益性公墓由政府主導(dǎo)定價，單個公墓的銷售價格價格在8800元至1.5萬元，這比經(jīng)營性公墓的均價便宜50%。

重慶市殯葬事業(yè)管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，政府大規(guī)模修建城市性公益公墓，一方面是為了解決城市低收入群體的殯葬需求，解決“葬不起”的問題；另一方面通過加大市場投入，抑制經(jīng)營性公墓的價格。

去年11月，重慶首個大型城市公益性公墓——崇興生命紀(jì)念園一期工程已經(jīng)建成，向市民提供了1400個墓位，這也是全國首個市級城市公益性公墓建成并對外服務(wù)。按照計(jì)劃，2015年和2017年，重慶市將在主城二環(huán)周圍交通方便的地段，分年度選址新建第二個和第三個規(guī)模為400畝左右的城市公益性公墓。

縱觀全國，城市公益性公墓建設(shè)已成趨勢。3月25日發(fā)布的《殯葬綠皮書：中國殯葬事業(yè)發(fā)展報告 (2014～2015)》提到，全國許多地區(qū)的城鄉(xiāng)公益性公墓建設(shè)作為保障基本民生的重大舉措納入當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)建設(shè)規(guī)劃。

城鄉(xiāng)公益性公墓建設(shè)試點(diǎn)工作從陜西、遼寧已逐步擴(kuò)展到全國近1/3的省份。對主營墓地生意的殯葬企業(yè)來說，這顯然并非好消息。

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福壽園回應(yīng)：不能與地產(chǎn)簡單類比

3月30日下午，福壽園副總經(jīng)理趙宇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，“行業(yè)中有高利潤，無法否認(rèn)。”倘若有企業(yè)十幾二十年前低成本得地后，沒有繼續(xù)投入，并且后續(xù)管理服務(wù)都沒有，還賣這么貴，這就成了靠資源相對壟斷形成暴利。正常情況下，地產(chǎn)商售房后幾乎不追加費(fèi)用和成本，而墓地銷售給客戶后，雖然產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，卻是所有服務(wù)的開始；之后要提供50年甚至更久的服務(wù)，其間需投入的管理銷售和各方面費(fèi)用成本占到銷售收入的43.9%，這個數(shù)字中近一半是人力資源成本。

趙宇向記者表示，由于要承擔(dān)持續(xù)的服務(wù)投入，殯葬業(yè)折合下來年化利潤率便談不上暴利，賣的其實(shí)是服務(wù)?！?a href="http://m.pqz6p9s.com/articles/2015-04-02/907096.html" target="_blank">詳細(xì)】