“零成交”的地王：濱江豪宅騎虎難下

杭州去年房產(chǎn)銷(xiāo)售額1600億元，如果40%到50%用來(lái)拿地，對(duì)應(yīng)的土地出讓金約800億元。但杭州去年土地出讓金高達(dá)1300億元，多推了500億元，相當(dāng)于多推了50塊土地，對(duì)杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海御道路一號(hào)，似乎有點(diǎn)生不逢時(shí)

“凡在去年下半年還高溢價(jià)拿地的，今年都非死即傷。”中海地產(chǎn)某高管向記者感慨。

這個(gè)判斷也得到杭州本地房企濱江集團(tuán)[0.00% 資金 研報(bào)]董事長(zhǎng)戚金興的認(rèn)同。“去年杭州土地賣(mài)了1300億元，其中70%的地是外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿的。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)滿(mǎn)懷信心到杭州，現(xiàn)在可能都很悲傷，去年下半年進(jìn)來(lái)的，1/3會(huì)虧，1/3保本，1/3微利。有的還是巨虧。”戚金興說(shuō)。

在杭州，除恒大外，常被業(yè)內(nèi)人士提及的另一尷尬地王，是中海御道路一號(hào)。

拿地的時(shí)候，中海實(shí)在是風(fēng)光無(wú)限。2012年10月，杭州推出一塊位于錢(qián)江新城邊上的稀缺沿江寶地，吸引了萬(wàn)科、濱江、方興、中海、保利等一線品牌房企進(jìn)場(chǎng)爭(zhēng)奪，三宗地塊的競(jìng)價(jià)用時(shí)竟超過(guò)4小時(shí)，最終中海地產(chǎn)以總價(jià)近55.9億元同時(shí)配建9.81萬(wàn)平方米金融城高級(jí)人才公寓成功摘牌，三宗地以總建面計(jì)算的綜合樓面地價(jià)高達(dá)18150元/平方米。

然而這種計(jì)算方式并不能反映地塊真實(shí)地價(jià)。要測(cè)算中海地產(chǎn)實(shí)際付出的樓面地價(jià)，需要考慮配建高級(jí)人才公寓的額外成本等因素。根據(jù)一份被中海公司認(rèn)可的內(nèi)部測(cè)算，這個(gè)名叫御道路一號(hào)的項(xiàng)目實(shí)際總的土地成本為61.5億元。加上基本的財(cái)務(wù)費(fèi)用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理論上的剛性成本價(jià)已達(dá)38000元/平方米以上。若再加上營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他隱性成本，中海御道路一號(hào)的一期成本在4萬(wàn)元/平方米左右。

4萬(wàn)元/平方米是什么概念？據(jù)了解，同為沿江豪宅，錢(qián)江新城金基曉廬、盛世錢(qián)塘等二線江景房二手價(jià)格在今年3月時(shí)曾達(dá)到3.4萬(wàn)至3.8萬(wàn)元/平方米不等，東方潤(rùn)園等一線江景物業(yè)單價(jià)5萬(wàn)至6萬(wàn)元不等。以杭州同區(qū)域內(nèi)新房較次新房的溢價(jià)率超過(guò)15%的普遍規(guī)律來(lái)看， 御道路一號(hào)的二線江景房合理價(jià)格區(qū)間應(yīng)為3.8萬(wàn)至4.2萬(wàn)元/平方米。

日前，記者在中海御道路一號(hào)售樓處了解的情況是，目前項(xiàng)目并未正式開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格也沒(méi)有確定。但有消息人士告訴記者，就在今年3、4月份，項(xiàng)目曾經(jīng)暗開(kāi)過(guò)一次。可能是因認(rèn)購(gòu)情況不佳，項(xiàng)目索性對(duì)外宣稱(chēng)尚未開(kāi)盤(pán)。目前為止，中海御道路一號(hào)官方備案體現(xiàn)的成交數(shù)量為零。

據(jù)了解，中海御道路一號(hào)一期的預(yù)售報(bào)備均價(jià)是4.2萬(wàn)元/平方米。而從杭州搜房網(wǎng)公布的預(yù)售價(jià)格來(lái)看，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)底價(jià)可能低至3.6萬(wàn)元/平方米。

“當(dāng)然，這只是二線江景的小戶(hù)型價(jià)格。中?？梢酝ㄟ^(guò)后期一線江景房的高溢價(jià)來(lái)收回利潤(rùn)。但無(wú)疑，這個(gè)項(xiàng)目去化壓力和盈利壓力很大。正是因?yàn)樵摰赝蹴?xiàng)目的壓力，中海在杭州其他樓盤(pán)不得不降價(jià)回款，引領(lǐng)了杭州本輪降價(jià)潮。”一位杭州開(kāi)發(fā)商告訴記者。

杭州克而瑞機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉晨光告訴記者，包括中海、金地、保利等高價(jià)地得主在杭州都開(kāi)始品嘗苦果，其項(xiàng)目銷(xiāo)售排名大幅下滑。截至目前，中海已經(jīng)跌出杭州樓市銷(xiāo)售排名前30，金地跌出前20。這在以往的杭州市場(chǎng)，十分少見(jiàn)。

至于杭州樓市整體形勢(shì)，很多業(yè)內(nèi)人士表示悲觀。“這和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有關(guān)。浙江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)大面積滑坡。原來(lái)豪宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體即私營(yíng)企業(yè)主財(cái)富縮水劇烈。再加上此前已經(jīng)購(gòu)入了很多投資性房產(chǎn)，現(xiàn)在購(gòu)房需求大幅下降。”某豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。