每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

杭州房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)明顯，風(fēng)險(xiǎn)上升，但杭州房?jī)r(jià)不會(huì)重蹈溫州覆轍。5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布全國(guó)70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)，4月共有8個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌，其中有4個(gè)在浙江省，杭州降幅最大，下降0.7%，金華下降0.4%，寧波下降0.2%，溫州下降0.1%。

筆者更看重二手房數(shù)據(jù)，因其反映了同一品質(zhì)商業(yè)住宅的樓盤在不同時(shí)間段的市場(chǎng)準(zhǔn)確估價(jià)。5月1日，克而瑞信息集團(tuán)、易居房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布2014年4月“中住288指數(shù)”，其中的二手房指數(shù)為1100.9點(diǎn)，較上月上升12.0點(diǎn)，環(huán)比上漲1.10%，漲幅較上月縮小0.05個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲9.15%。二手房?jī)r(jià)格60指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)延續(xù)了近一年來的上漲走勢(shì)，只是漲幅有所收窄，說明房?jī)r(jià)、供需處于膠著階段。從去年11月開始，杭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)分別為 1039.2、1057.8、1072.3、1088.1、1107.3、1116.3，環(huán)比分別上升18.6%、14.5%、15.8%、19.2%、9%，到4月二手房?jī)r(jià)格增速突然下行到1位數(shù)，此前均大幅上升，4月份是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

杭州是浙江省會(huì)，是浙江省內(nèi)當(dāng)之無愧的核心城市，加上人文薈萃，浙江先富起來的一族樂意定居于西子湖畔。省內(nèi)非杭州籍富豪驅(qū)趕杭州本市居民遠(yuǎn)離西湖沿線的現(xiàn)象，與溫州無法吸納本省移民的情況不可同日而語。就此而言，杭州的房?jī)r(jià)反映的是浙江富裕人群的資金配置狀況，比只能吸納本地人口的小城市，風(fēng)險(xiǎn)要小得多。

但杭州的人口增速已經(jīng)過了洪峰期，增速有所放緩。

2000年，杭州常住人口為687.87萬人，到2010年第6次人口普查，10年共增加182.17萬人達(dá)到870.04萬人，共增長(zhǎng)26.48％。另據(jù)《2013年杭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，到2013年末，杭州全市常住人口884.4萬人，比上年末增加4.2萬人，相比以往每年常住人口18.2萬的上升，有大幅下降?？紤]到2001年杭州市所屬余杭、蕭山兩縣并為杭州市的兩個(gè)區(qū)，增加了杭州市區(qū)人口，但對(duì)杭州市全境人口沒有影響。上述人口數(shù)據(jù)可以較為準(zhǔn)確地反映杭州全境的人口增長(zhǎng)狀況。

不僅人口增長(zhǎng)過了洪峰期，居民的收入存款也過了增速的最高峰。2013年末，杭州城鄉(xiāng)居民本外幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)6408.59億元，比上年末增長(zhǎng)5.2%。據(jù)抽樣調(diào)查，全年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均總收入41842元，剔除個(gè)人所得稅、社會(huì)保障支出后的人均可支配收入37511元，增長(zhǎng)10.1%，扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.4%，人均生活消費(fèi)性支出22800元，比上年增長(zhǎng)0.7%。此前的2012年末，杭州城鄉(xiāng)居民本外幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)6089.98億元，比上年末增長(zhǎng)9.8%。我們來看浙江依靠外向型制造業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的時(shí)期，2003年年末，杭州城鄉(xiāng)居民本外幣儲(chǔ)蓄存款余額1589.96億元，比上年增長(zhǎng)20.8％，其中城鎮(zhèn)居民本外幣儲(chǔ)蓄存款余額1307.96億元，比上年增長(zhǎng)20.9％。而到2008年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)3476.59億元，比上年末增長(zhǎng)31.8%。收入與儲(chǔ)蓄大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也就水漲船高。

杭州房?jī)r(jià)反映了杭州經(jīng)濟(jì)、人口、儲(chǔ)蓄與消費(fèi)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。從長(zhǎng)周期來看，兩者是吻合的，而現(xiàn)在，制造業(yè)轉(zhuǎn)型艱難與實(shí)際融資成本上升，都帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)。但無論如何，作為省會(huì)城市，資源聚集的杭州房?jī)r(jià)是浙江省內(nèi)最堅(jiān)硬的冰塊，不那么容易融化。但相比國(guó)內(nèi)其他大城市，由于地方財(cái)政對(duì)土地依賴度較高、制造業(yè)轉(zhuǎn)型較為困難、此前房?jī)r(jià)過高等因素，作為典型的轉(zhuǎn)型城市，杭州的房?jī)r(jià)將大幅動(dòng)蕩。

近日，有消息稱，從5月22日開始，如果杭州商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，將無法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽。杭州與其以隱性的方式動(dòng)用粗糙的市場(chǎng)手段救市，還不如直接放松限購、加強(qiáng)監(jiān)管，以市場(chǎng)手段與明確的監(jiān)管，給杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)清晰的未來。