雖然上海建立自貿(mào)區(qū)的確切消息傳出不過是一個(gè)月左右的事情，但在上海房地產(chǎn)市場，波瀾已經(jīng)浮現(xiàn)。 外高橋板塊房價(jià)蠢蠢欲動(dòng) 劉女士是上海某私企老板，對投資房地產(chǎn)具有多年經(jīng)驗(yàn)。近日，她果斷買下仁恒集團(tuán)在浦東外高橋板塊的森蘭雅苑一套頂層復(fù)式公寓?！奥犝f自貿(mào)區(qū)已經(jīng)敲定了，這個(gè)樓盤是外高橋區(qū)域比較高端且熱銷的盤，我覺得升值空間會(huì)很大?！眲⑴繉ι献C報(bào)記者說。據(jù)了解，劉女士買下的房源折后價(jià)約3.9萬元/平方米，總價(jià)超過900萬元。 當(dāng)然，看清時(shí)局的人不止劉女士一個(gè)人。記者近日來到森蘭雅苑售樓處，人頭攢動(dòng)的景象，貌似集市一般。所有銷售人員忙碌到?jīng)]有時(shí)間接待新客戶，帶看樣板房只能讓實(shí)習(xí)員工上場。銷售人員講，這還不是新房源開盤，而只是地下車庫的集中銷售日。 克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，森蘭雅苑回籠資金近14億，其中住宅均價(jià)近4萬元/平方米，別墅均價(jià)近5萬元/平方米。2008至2009年，仁恒分批拿下森蘭板塊地塊后，平均土地成本為1.1萬元/平方米。而隨著自由貿(mào)易區(qū)核心區(qū)域確定在外高橋，作為該板塊實(shí)力高端樓盤的森蘭雅苑，將迎來更大收獲期。銷售人員告訴記者，即將在9月啟動(dòng)銷售的森蘭雅苑二期，住宅起價(jià)4.3萬元/平方米，別墅起價(jià)6.5萬元/平方米。即便扣除超過10%的開盤折扣，真實(shí)成交價(jià)格也可能較此前上漲近15%。 另一個(gè)已經(jīng)呈現(xiàn)明顯上升通道的樓盤是江蘇新城旗下新城碧翠。上海證券報(bào)獲得數(shù)據(jù)顯示，與森蘭雅苑同在外高橋板塊的新城碧翠，在2012年時(shí)房價(jià)多數(shù)在2.7萬至2.9萬/平方米間徘徊。從今年3月開始，新城碧翠普通住宅單價(jià)漲至3.3萬元/平方米左右。到8月，統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)給出的最新月度均價(jià)為3.525萬元/平方米，較去年同期漲幅超過20%。 房企高度關(guān)注自貿(mào)區(qū) “我們現(xiàn)在正在深入研究自貿(mào)區(qū)，這個(gè)概念其實(shí)也就是最近一個(gè)月才正式披露，無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者，都在了解這個(gè)概念到底會(huì)對房地產(chǎn)有多大影響?！鄙虾Ｄ撤康禺a(chǎn)圈資深人士向記者表示。 8月22日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立中國(上海)自貿(mào)區(qū)，實(shí)驗(yàn)區(qū)總面積為28.78平方公里，范圍涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)等4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。至此，3月以來傳出的自貿(mào)區(qū)消息被最終證實(shí)。 早在今年6月，上海證券報(bào)就獨(dú)家獲悉，上海自貿(mào)區(qū)一攬子方案已經(jīng)送達(dá)國務(wù)院各委辦會(huì)簽。而上海自貿(mào)區(qū)項(xiàng)目政策窗口之大，被賦予的意義之重，遠(yuǎn)超市場預(yù)期。其中包括在自貿(mào)區(qū)先行先試人民幣資本項(xiàng)目下開放，并逐步實(shí)現(xiàn)可自由兌換等金融創(chuàng)新。更為重要的是，在商務(wù)部等部門微妙傳達(dá)有可能啟動(dòng)加入TPP(太平洋伙伴關(guān)系協(xié)議)談判的背后，決策層已經(jīng)開始考慮將上海自貿(mào)區(qū)作為加入TPP后首個(gè)對外開放窗口。 “在中國經(jīng)濟(jì)需要新的突破口和增長點(diǎn)的歷史性時(shí)刻，上海將再次被賦予重要使命和責(zé)任。自貿(mào)區(qū)作為更深程度的對外開放領(lǐng)域，是未來十年或更長時(shí)間，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎和突破口。且這一試點(diǎn)將像當(dāng)年的沿海特區(qū)一樣，有望在全國多個(gè)地點(diǎn)被復(fù)制?！鄙虾?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示。 資料顯示，TPP，即泛太平洋伙伴關(guān)系協(xié)議，是由亞太經(jīng)濟(jì)合作會(huì)議成員國中的新西蘭、新加坡、智利和文萊等四國發(fā)起，從2002年開始醞釀的一組多邊關(guān)系的自由貿(mào)易協(xié)定。2008年2月，美國宣布加入TPP，之后加拿大、澳大利亞與日本也先后加入。目前TPP共有12個(gè)成員國，覆蓋全球50%的GDP。 TPP因突破傳統(tǒng)的自由貿(mào)易協(xié)定(FTA)模式，達(dá)成包括所有商品和服務(wù)在內(nèi)的綜合性自由貿(mào)易協(xié)議，又有美國牽頭，目前被視為未來國際貿(mào)易和投資規(guī)則的新載體。而基于TPP在更大范圍互免關(guān)稅的基礎(chǔ)上，對成員國的勞工、環(huán)保、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、國有企業(yè)等多方面作出規(guī)定，美國將TPP定位為21世紀(jì)更高規(guī)格的貿(mào)易協(xié)定。 通俗地來說，自貿(mào)區(qū)將給相關(guān)板塊甚至華東區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來的影響將是實(shí)質(zhì)性的。比如，企業(yè)如果落戶自貿(mào)區(qū)，可以享受進(jìn)口設(shè)備的免稅優(yōu)惠，這對高端醫(yī)療等依賴設(shè)備進(jìn)口的制造業(yè)來說意義重大。而企業(yè)進(jìn)駐潮的到來意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將率先啟動(dòng)。企業(yè)員工進(jìn)駐的同時(shí)，家庭購房、商業(yè)消費(fèi)、教育醫(yī)療娛樂等配套產(chǎn)業(yè)需求隨之而來。加上消費(fèi)層面的免稅政策，大量高端消費(fèi)品牌會(huì)在此受益，比如酒類和奢侈品。在此期間，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，機(jī)會(huì)大增。 “當(dāng)然，我們不建議單純從房地產(chǎn)價(jià)值上理解自貿(mào)區(qū)，自貿(mào)區(qū)不是簡單的免稅消費(fèi)和土地升值的問題，而是上海將真正成為東北亞貿(mào)易和物流樞紐的契機(jī)和平臺(tái)。較保稅區(qū)更開放的貿(mào)易政策、金融政策，將吸引更多企業(yè)進(jìn)入園區(qū)，吸引更多貿(mào)易發(fā)生在園區(qū)，吸引更多產(chǎn)業(yè)人口和消費(fèi)聚集在園區(qū)。輻射范圍更跨越園區(qū)，惠及整個(gè)上海甚至華東區(qū)域?！鄙虾Ｆ謻|改革與發(fā)展研究院某高層人士表示。 自貿(mào)區(qū)惜地如金板塊或現(xiàn)差異 雖然自貿(mào)區(qū)意義非凡，但從近期土地市場來看，自貿(mào)區(qū)概念還尚未體現(xiàn)出來。這一方面是外高橋等板塊土地資源珍貴，政府部門推地謹(jǐn)慎，出讓量較小。另一方面，自貿(mào)區(qū)不同板塊之間，投資價(jià)值也有必要具體分析。 “雖然四大板塊涉足自貿(mào)區(qū)，但決定區(qū)域房價(jià)和地價(jià)的還有很多因素，比如供需比例、開發(fā)周期等。如果一個(gè)區(qū)域歷史供給已經(jīng)過大，那自貿(mào)區(qū)概念的影響短期內(nèi)可能還體現(xiàn)不出來。開發(fā)商是重視現(xiàn)金流的，一般要求項(xiàng)目可以快速流轉(zhuǎn)。如果自貿(mào)區(qū)中某些板塊需要在未來很多年才能體現(xiàn)出市場需求，那他們也不會(huì)輕易進(jìn)駐?！鄙虾？硕饳C(jī)構(gòu)總經(jīng)理李振宇表示。 在自貿(mào)區(qū)范圍中，臨港新城可能就會(huì)面臨上述專家所講的發(fā)展局面。根據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，臨港新城目前在售樓盤有滴水湖馨苑、乾耀東港等。從房價(jià)走勢上看，兩樓盤均價(jià)在1.3萬元/平方米和1萬元/平方米長期徘徊?！芭R港的問題主要是位置較遠(yuǎn)，人口導(dǎo)入不夠。這里面有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐不足的原因?！币晃环康禺a(chǎn)分析師稱。據(jù)了解，某大型房企在臨港拿地?cái)?shù)年，但因?yàn)閾?dān)心銷路不暢而至今未給開盤。 除市場火暴的外高橋和相對低迷的臨港外，上海機(jī)場附近也是自貿(mào)區(qū)輻射范圍。但專家介紹，因?yàn)闄C(jī)場主要承擔(dān)物流運(yùn)輸任務(wù)，商業(yè)消費(fèi)不足，住宅項(xiàng)目較少，因此土地市場和樓盤價(jià)格漲幅均沒有明顯異動(dòng)。 鏈接：http://sh.sina.com.cn/news/economy/2013-08-28/093359637.html