每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李智 韓海龍 實(shí)習(xí)記者 蒙湘林    

評(píng)估篇

新都酒店巨資收購(gòu)案標(biāo)的資產(chǎn)評(píng)估存四大疑問(wèn)

新都酒店此次收購(gòu)之所以令人生疑，一方面是其租約本身諸多要素違背市場(chǎng)常理，另一方面也跟評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告有直接關(guān)系，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行實(shí)地調(diào)查后，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中企華）出具的評(píng)估報(bào)告本身也有著不少疑問(wèn)。

疑問(wèn)一：收益法評(píng)估存不合理性/

據(jù)評(píng)估報(bào)告顯示，此次評(píng)估標(biāo)的為惠州高爾夫球俱樂(lè)部的房產(chǎn)項(xiàng)目，即一棟兩層高的售樓部，評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年3月31日，中企華對(duì)其采取的取價(jià)依據(jù)包含該售樓部去年簽訂的租賃合同，其主要條款包括惠州怡海承租10年，首年租金2000萬(wàn)元，租金每三年遞增10%。

基于此，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用了收益法作為評(píng)估方法。其給出的依據(jù)為，該售樓部用途為高爾夫球場(chǎng)內(nèi)的俱樂(lè)部房產(chǎn)，市場(chǎng)交易案例稀少，不具備采用市場(chǎng)法評(píng)估條件；同時(shí)，該評(píng)估對(duì)象為收益性物業(yè)，成本法難以反映物業(yè)的市場(chǎng)供需狀況；結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和本次評(píng)估目的，加之評(píng)估對(duì)象為收益性物業(yè)，物業(yè)現(xiàn)狀為整體出租，剩余租期較長(zhǎng)，采用收益法可合理反映租約因素對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響。

乍看之下，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于租約和評(píng)估方法都給予了合理的意見(jiàn)。但記者采訪(fǎng)業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，此次的收益法評(píng)估完全是以租約為基礎(chǔ)，而這份租約存在很大的違約風(fēng)險(xiǎn)，以收益法評(píng)估不盡合理。

深圳某地產(chǎn)公司房地產(chǎn)評(píng)估師程利偉給出了質(zhì)疑的看法，他認(rèn)為，首先在租賃合同方面，一年2000萬(wàn)元的租金簡(jiǎn)直是“天價(jià)”，一般來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市里黃金地段的寫(xiě)字樓也就是每月每平方米一兩百元，這棟兩層樓的售樓部能租到近500元/月/平方米，實(shí)屬罕見(jiàn)，有違市場(chǎng)常理。其次，對(duì)于承租方來(lái)說(shuō)，出讓方出租的物業(yè)其實(shí)并不具備壟斷性，怡海地產(chǎn)的可選擇性很大，比如租別人的物業(yè)或者自建，從成本角度看，自己建售樓中心甚至更合理。

“最重要的是，本次評(píng)估采用的收益法完全基于這份租約所附帶的豐厚租金收益，但這份租約違約風(fēng)險(xiǎn)很高，因?yàn)閺墓鎯?nèi)容看，對(duì)承租方并沒(méi)有約束性條款，一旦承租方違約，上市公司將遭受損失。”程利偉補(bǔ)充道。

中企華對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)也予以了提示，其表示因房地產(chǎn)調(diào)整政策的不確定性和合同條款內(nèi)未明確承租方違約責(zé)任，對(duì)10年租期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定為10%，則租期內(nèi)項(xiàng)目折現(xiàn)率為13.6%。程利偉對(duì)此解釋道：“風(fēng)險(xiǎn)越高，折現(xiàn)就會(huì)越多，一般行業(yè)的市場(chǎng)折現(xiàn)水平不會(huì)超過(guò)10%，評(píng)估機(jī)構(gòu)給出13%，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高了。”

記者注意到，評(píng)估機(jī)構(gòu)在公告中還表示，本次評(píng)估是基于租賃合同及其專(zhuān)項(xiàng)法律意見(jiàn)書(shū)等資料基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論是在假設(shè)該等合同的相關(guān)條款符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容能得到嚴(yán)格執(zhí)行的基礎(chǔ)上得出，未考慮該等合同在效力和穩(wěn)定性方面對(duì)評(píng)估結(jié)論的不利影響。這也意味著一旦出現(xiàn)效力失效（如違約），目前的評(píng)估結(jié)論將受到影響。

疑問(wèn)二：十年后租金驟降七成/

正是因?yàn)殁５禺a(chǎn)給出的豐厚租約，目前標(biāo)的資產(chǎn)在出售給新都酒店之時(shí)，獲得了356.28%的高溢價(jià)。然而令人無(wú)法理解的是，在中企華出具的評(píng)估意見(jiàn)中，十年后的租金卻驟降至150元/平方米/月。

對(duì)于合同期外 （10年租期之后）的租金定價(jià)情況，中企華認(rèn)為，隨著“全球候鳥(niǎo)度假地”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象作為售樓中心、臨時(shí)會(huì)所等功能將趨于弱化。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，人口密度的提高，其作為商務(wù)配套的功能將有所增強(qiáng)，租期外租金按市場(chǎng)租金預(yù)測(cè)。評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)綜合對(duì)比分析，確定俱樂(lè)部房地產(chǎn)于合同期外的市場(chǎng)租金為150元/平方米/月。

也就是說(shuō)，該物業(yè)在租期內(nèi)的起始租金價(jià)格就達(dá)到了500元/平方米/月，而且在十年內(nèi)還會(huì)不停上漲，但是隨著周邊的發(fā)展，租期外也就是十年后租金的市場(chǎng)價(jià)格，卻被評(píng)估機(jī)構(gòu)確定為150元/平方米/月，僅為目前的租金的近三折。

“評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為該售樓部未來(lái)有商業(yè)價(jià)值，但十年后月租金價(jià)格卻大幅下降，這一點(diǎn)可能存在貓膩。”程利偉對(duì)此評(píng)論道，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于10年后的租金水平取值150元，但目前卻按合同約定的近500元履約，本身就說(shuō)明該資產(chǎn)存在重大風(fēng)險(xiǎn)且評(píng)估不合理。

疑問(wèn)三：缺失信息未納入評(píng)估/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，從調(diào)查情況來(lái)看，承租方在租約簽訂前已經(jīng)在使用標(biāo)的資產(chǎn)，但是公告并未披露，而且隨著在建商業(yè)物業(yè)的建成，其價(jià)值也將受到影響，但這些要素公告中均未提及。

據(jù)記者實(shí)地調(diào)查了解，售樓部工作人員表示該售樓部早在2011年就已經(jīng)在使用，當(dāng)時(shí)就是用于周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售，如此看來(lái)，既然在前年已被使用，考慮到怡海地產(chǎn)和惠州高爾夫球俱樂(lè)部的關(guān)聯(lián)關(guān)系，無(wú)非是租賃或者免費(fèi)使用，如果是租賃使用，那就應(yīng)該存在歷史租賃合同，如果是免費(fèi)使用，為何去年又要開(kāi)始簽訂租約？而且正是這一份并不合理的租約，成為了評(píng)估交易價(jià)格的基礎(chǔ)。

另外，售樓部的旁邊存在一棟在建建筑，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工圖顯示，建設(shè)單位為惠州高爾夫球俱樂(lè)部，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)采訪(fǎng)調(diào)查看，該建筑未來(lái)將作為酒店使用。程利偉對(duì)此說(shuō)道：“單從定價(jià)依據(jù)看，評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)可標(biāo)的資產(chǎn)所處地段的稀缺性和唯一性，但目前該售樓部旁邊的在建建筑的用途會(huì)涉及部分商業(yè)功能，屬于競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)，那唯一性和稀缺性的說(shuō)法自然無(wú)法站住腳。”

由于上述兩宗事項(xiàng)，公司并未予以披露，因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具的評(píng)估報(bào)告并未包含這兩項(xiàng)內(nèi)容。程利偉認(rèn)為，如果此前售樓部有使用歷史甚至有使用價(jià)格，那對(duì)于評(píng)定租金水平是有參考依據(jù)的，而周邊在建建筑如有競(jìng)爭(zhēng)性，也將對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

此外，程利偉還提醒記者，根據(jù)評(píng)估報(bào)告顯示，售樓部所占用的土地為惠州高爾夫球場(chǎng)有限公司擁有的91114.13平方米其他商服用地，本次收購(gòu)僅辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，所占用土地并不辦理分宗和過(guò)戶(hù)，這個(gè)信息在交易協(xié)議公告里未注明。也就是說(shuō)，本次花大價(jià)錢(qián)收購(gòu)的房產(chǎn)，所占用的土地還屬于出讓方。

疑問(wèn)四：評(píng)估師資質(zhì)分類(lèi)存疑/

評(píng)估報(bào)告的諸多疑問(wèn)讓這筆收購(gòu)的公允性大打折扣，記者試圖就以上疑問(wèn)詢(xún)問(wèn)北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司，但對(duì)方以記者本人必須親自到公司現(xiàn)場(chǎng)為由婉拒了采訪(fǎng)要求。

據(jù)了解，北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司為中企華資產(chǎn)評(píng)估公司的成員機(jī)構(gòu)，旗下有16家分公司。其業(yè)務(wù)范圍涵蓋資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢(xún)業(yè)務(wù)和審計(jì)業(yè)務(wù)等。據(jù)其官網(wǎng)介紹，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)連續(xù)十五年(1997年至2011年)位居行業(yè)榜首。

記者注意到，負(fù)責(zé)新都酒店本次資產(chǎn)評(píng)估的為中企華的兩位注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，分別為鄭曉芳和王愛(ài)柳。對(duì)此，擁有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師雙重身份的程利偉認(rèn)為，按國(guó)際慣例來(lái)看，房地產(chǎn)評(píng)估，土地評(píng)估與其他資產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)是分開(kāi)的。從我國(guó)現(xiàn)有評(píng)估行業(yè)資質(zhì)分類(lèi)來(lái)看，有資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師等六種資質(zhì)，根據(jù)行業(yè)資質(zhì)分類(lèi)，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估需要有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出具報(bào)告。因此新都酒店本次資產(chǎn)評(píng)估由北京中企華的兩位資產(chǎn)評(píng)估師出具報(bào)告，和目前我國(guó)評(píng)估行業(yè)的行業(yè)分類(lèi)是有一定沖突的。