一線城市中心地段、教育資源、良好的商業(yè)配套條件、周邊高端住宅林立，可以為萬柳的高地價背書。但實際上，各地房地產(chǎn)交易量普遍反彈，6月十大城市商品住宅成交創(chuàng)17個月新高，一線城市郊區(qū)房價開始上漲，開發(fā)商在土地市場躍躍欲試。2012年初至今，全國土地成交累計達到5076億元，同比下降幅度為36%，考慮到今年一季度房地產(chǎn)下降幅度之廣，可以反觀5、6月房地產(chǎn)反彈之強烈。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)印證了地價的反彈。據(jù)該院新近發(fā)布的今年上半年度 “中國300城市土地市場交易情報”，6月份300個城市土地平均溢價率為10%，創(chuàng)下今年新高。1~6月，全國300個城市土地平均溢價率為5%，較去年同期減少13個百分點，其中住宅類用地平均溢價率為4%，較去年同期減少15個百分點。但6月份的住宅類用地溢價率已經(jīng)達到了10%，僅比去年同期低了1個百分點，全國300個城市成交樓面均價為877元/平方米，環(huán)比上漲17%，同比上漲8%。

房地產(chǎn)成交量上升為開發(fā)商解套。今年是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期，如果沒有成交量反彈，將會出現(xiàn)大面積的信托違約事件，而已經(jīng)展期或者找到下家接手的信托，逃得了初一逃不了十五，在明后年會進入房地產(chǎn)債務鏈條崩潰期。

地價上升在房價上升之后，地價上升主要為地方政府債務解套。今年上半年許多地方政府處于收支失衡狀態(tài)。以浙江省為例，今年1到5月，浙江公共財政預算收入為1654.9億元，增長4.7%，增幅同比回落23.9個百分點，公共財政預算支出1414億元，增長13.8%，支出高于收入增速9.1個百分點。入不敷出絕非浙江一地獨有，受制于出口下降、原材料價格下降，以及土地收入下降，廣東、內(nèi)蒙古等省區(qū)均出現(xiàn)相同現(xiàn)象。而動力煤、有色金屬等價格的持續(xù)下跌，則加劇了原材料重點省份的財政困難。

一些地方千方百計松動房地產(chǎn)調(diào)控以應付眼前之疾，其他動用的手段包括預征稅收，發(fā)行地方投資信托項目。據(jù)好買基金研究中心數(shù)據(jù)顯示，從6月到7月6日，基礎(chǔ)設(shè)施類信托產(chǎn)品共有51個，數(shù)量已經(jīng)超過地產(chǎn)類信托產(chǎn)品，后者在同時間段內(nèi)僅成立了31只?；A(chǔ)設(shè)施類信托是目前政信合作的重點內(nèi)容，資金流向保障房、路橋建設(shè)、城市建設(shè)。其勢頭已經(jīng)凌駕于其他一切投資之上，基建類信托與房地產(chǎn)信托不同，通常地方政府直接參與，以未來的財稅與土地收入作為擔保，吸納大量資金。

無論銀行，還是信托，土地都成為最大宗的債務擔保物與質(zhì)押品，也是中國公眾心目中最保險的信用潤滑劑。一個信托項目，如果是政府財政與土地作擔保，公眾就會安心購入，人們絕不會擔心有朝一日土地會一錢不值。筆者曾遇到一位女士，買了一款以地方財政與土地擔保的信托產(chǎn)品，年化收益率高達11%，她非常肯定地說，既然政府都出手了，產(chǎn)品安全就有保障。

土地成為最大宗的金融抵押品，通過土地地方政府原先以平臺貸的方式從銀行獲得貸款，現(xiàn)在還是以土地作為中介，以信托的方式從民間融得資金。一旦地方政府失去了土地，圍繞著地方政府主導的所有投資都將成為無本之木，無源之水，中國目前政府投資主導的發(fā)展方式也就要重新改寫。

土地價格上升，地方債務危機就不會浮出水面，民間就有源源不斷的資金填入各種項目。當中國的土地價格遠超歐美價格，與當初的日本比肩，當每平方米土地上的產(chǎn)出遠遠低于土地價格，當各種項目建設(shè)放慢步伐，當銀行真正下決心緊縮貨幣，當人們對土地的狂熱度下降認真對待土地產(chǎn)出與價格比率，問題就會浮出水面。一句話，什么時候土地價格下降，中國的債務危機就有可能爆發(fā)。

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