每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　九月，本是開(kāi)發(fā)商寄予厚望的銷(xiāo)售旺季，消化庫(kù)存、盤(pán)活資金、獲取利潤(rùn)，是每年“金九”的主題。今年，各地開(kāi)發(fā)商卻遭遇歷來(lái)最為黯淡的九月，不僅未能賣(mài)出積壓的存貨，一些開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存反而有增無(wú)減。此前，綠城資金鏈問(wèn)題已被率先引爆，接下去還會(huì)有更壞的消息嗎？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)北上廣深四地房產(chǎn)商“去庫(kù)存”銷(xiāo)售情況進(jìn)行了摸底調(diào)查。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域中心的最新統(tǒng)計(jì)顯示，被稱(chēng)為“金九”的今年九月，上海商品住宅銷(xiāo)售量?jī)H僅比八月份提高了1%。在寄予最大希望的“金九”，一些開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存反而進(jìn)一步增加。

    不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)未必能反映出整個(gè)市場(chǎng)的全貌。由于交易數(shù)據(jù)登記的滯后性，少數(shù)開(kāi)發(fā)商九月的成交被延后到了十月份，使業(yè)績(jī)暫時(shí)沒(méi)能在九月體現(xiàn)。

搶占金九銀十

    面對(duì)低迷的樓市成交量，開(kāi)發(fā)商可謂想盡各種辦法來(lái)應(yīng)對(duì)，希望在“金九銀十”能取得良好業(yè)績(jī)。其中，見(jiàn)效最快的無(wú)疑是推出不在限購(gòu)之列的商業(yè)物業(yè)，快速回籠資金。

    方興地產(chǎn)在上海的  “東灘金茂逸墅”，本是一個(gè)別墅項(xiàng)目，最近卻力推酒店公寓，取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。據(jù)該公司上海分公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)吳文俊提供的數(shù)據(jù)，依靠酒店公寓的熱銷(xiāo)，截至昨日該項(xiàng)目銷(xiāo)售總額已達(dá)到6億元。而九月之前，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售額只有1.3億元。

    九月主推商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，無(wú)疑讓方興地產(chǎn)松了口氣。

    而東灘金茂逸墅在九月份成功完成業(yè)績(jī)逆轉(zhuǎn)的案例，也給其他開(kāi)發(fā)商以借鑒：通過(guò)促銷(xiāo)商業(yè)、辦公、酒店公寓類(lèi)的產(chǎn)品，有可能讓項(xiàng)目的人氣重新熱起來(lái)。

資金壓力沉重

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月份全市推出的71個(gè)首次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，累計(jì)去庫(kù)存化率低于30%的項(xiàng)目約占總數(shù)的52.1%，其中公寓類(lèi)項(xiàng)目占36%，別墅類(lèi)項(xiàng)目則高達(dá)90.4%。樓市調(diào)控以來(lái)，別墅市場(chǎng)受到的影響最深。

    金茂逸墅早在今年5月11日就已經(jīng)獲得預(yù)售許可證。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，經(jīng)過(guò)連續(xù)4個(gè)多月的銷(xiāo)售，目前相關(guān)網(wǎng)上顯示的銷(xiāo)售率卻只有全部已推房源面積的23.77%。根據(jù)上海市建委的信息，金茂逸墅項(xiàng)目規(guī)模至少達(dá)到10萬(wàn)平方米，目前銷(xiāo)售的卻只有5000多平方米，這很有可能意味著該樓盤(pán)的真正去庫(kù)存化率只有5%。

    與此同時(shí)，網(wǎng)上房地產(chǎn)的金茂逸墅價(jià)格歷史走勢(shì)圖，自8月15日有一個(gè)很明顯的價(jià)格向下趨勢(shì)。中房信的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則更進(jìn)一步顯示，9月份金茂逸墅的成交均價(jià)由8月的34131元/平方米，調(diào)整為22293元/平方米。

    上述銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯然對(duì)金茂逸墅相當(dāng)不利。根據(jù)上海市建委的信息，方興地產(chǎn)在該項(xiàng)目的總投入達(dá)到14.21億元，以方興地產(chǎn)去年中期業(yè)績(jī)報(bào)告所反映的5.11%的平均融資成本計(jì)算，方興地產(chǎn)在九月份之前的銷(xiāo)售額或者僅僅相當(dāng)于該項(xiàng)目過(guò)去兩年的融資利息成本。

    按照方興地產(chǎn)今年8月公布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，公司一年內(nèi)需要償還的計(jì)息銀行貸款和其他借款高達(dá)158.89億港元，而方興地產(chǎn)上半年的簽約銷(xiāo)售額只有54億港元。另外，方興地產(chǎn)需要在一年內(nèi)支付的應(yīng)付貿(mào)易賬款和其他應(yīng)付款達(dá)到了95億港元。

商業(yè)物業(yè)成新寵

    吳文俊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，金茂逸墅9月份銷(xiāo)售的酒店公寓就達(dá)到152套，共1.7億元。而別墅的銷(xiāo)售套數(shù)也增長(zhǎng)至32套，銷(xiāo)售額總金額也擴(kuò)大至4.3億元，總銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到了6億元。

    另外，吳文俊表示，成交價(jià)格也并不像網(wǎng)上房地產(chǎn)所顯示只有22293元/平方米。目前的平均成交價(jià)格已經(jīng)拉升到了3.8萬(wàn)元/平方米，是整個(gè)陳家鎮(zhèn)板塊最高的。吳文俊提供的上述數(shù)據(jù)是否真實(shí)尚待觀察。但有一點(diǎn)可以肯定的是，商業(yè)物業(yè)總體的成交情況確實(shí)要比普通住宅好得多。

    根據(jù)上海同策咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)在今年逆勢(shì)增長(zhǎng)。在整體房?jī)r(jià)漲幅趨緩的情況下，上海商業(yè)地產(chǎn)8月的成交均價(jià)卻達(dá)到14636元/平方米，同比增長(zhǎng)31%。在這樣的情況下，具有商業(yè)屬性，又有住宅使用功能的酒店公寓，被更多的投資者所接受，成交量也大幅增加。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申說(shuō)，在崇明的陳家鎮(zhèn)板塊，別墅價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)元/平方米以上，而金茂逸墅的酒店公寓售價(jià)卻只有2萬(wàn)元/平方米，價(jià)格上的吸引力是顯而易見(jiàn)的。

    同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，如果方興地產(chǎn)選擇更早推出酒店公寓，那么實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存化的效果更好。因?yàn)椋?月23日上海銀監(jiān)會(huì)明確叫停個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房；同時(shí)對(duì)于商業(yè)貸款，還要求本市各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買(mǎi)房人發(fā)放貸款。

    不過(guò)，即使貸款受限，預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)商也將比以往更傾向于銷(xiāo)售酒店式公寓產(chǎn)品。張宏偉說(shuō)，根據(jù)今年的市場(chǎng)情況，酒店式公寓總價(jià)相對(duì)更低，大部分地方不存在限購(gòu)、限貸問(wèn)題，會(huì)比普通住宅更具有吸引力。

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