余豐慧

　　“五一”小長假期間，有部分開發(fā)商為試探市場對價格小幅松動，多個樓盤涌現(xiàn)搶購風(fēng)潮。業(yè)內(nèi)人士表示，目前各地房地產(chǎn)成交量都有所回升，市場處于最后的膠著狀態(tài)。

（《新京報》5月3日）

    “五一”小長假期間，中海地產(chǎn)、碧桂園等開發(fā)商打著降價促銷旗號推出樓盤，消息一出，便引發(fā)上千人排隊登記選房，開盤日現(xiàn)場遭遇千人搶房，場面火爆。據(jù)統(tǒng)計，4月底至5月初，上海、深圳、海南等地陸續(xù)開始了新一輪房展會，參展企業(yè)明顯較春季有所回暖。最新數(shù)據(jù)顯示，2011年4月，全國100個城市住宅平均價格為8773元/平方米，較上月上漲0.40%，其中77個城市房價環(huán)比上漲。從同比看，4月份一些城市還有不小漲幅，深圳、廣州、成都、武漢、重慶同比分別上漲8.75%、8.65%、8.52%、6.91%、6.60%。媒體得出結(jié)論，在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控下，在各地限購令紛紛出臺的形勢下，近日全國多地區(qū)樓市開始呈現(xiàn)回暖勢頭，房價高昂的“牛頭”仍然難以按下。

    不過細(xì)細(xì)分析可知，雖然4月很多城市房價環(huán)比、同比還在上漲，但漲幅已經(jīng)大幅縮小，環(huán)比縮到0.5%以內(nèi)，同比上漲10%以上者已經(jīng)不見蹤影。從國八條出臺到各地限購令、房價控制目標(biāo)等措施相繼頒布，住房市場出現(xiàn)了交易量大幅萎縮、部分城市房價有所松動、投資投機(jī)得到一定遏制、自住型需求持幣觀望等現(xiàn)象。從房價上看也出現(xiàn)了拉鋸狀態(tài)，投資投機(jī)退出市場、自住型需求觀望不買，開發(fā)商卻死扛房價不降，這使得市場關(guān)于房價走勢的信息繁雜混亂，一會兒降了、一會兒又漲了，整個市場處于混沌迷茫狀態(tài)。但某種程度上這也說明，房價脫韁野馬般上漲的態(tài)勢已得到初步遏制，樓市調(diào)控取得初步效果。

    我們必須注意到，房企由于死扛房價不降，加之去年大肆天價拿地，已經(jīng)出現(xiàn)庫存增加、負(fù)債上升、銷量下降、現(xiàn)金流緊缺、經(jīng)營性資金匱乏的困境。據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按證監(jiān)會行業(yè)分類，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度的營業(yè)總收入和凈利潤較去年同期出現(xiàn)雙雙下滑的情況。更需注意的是，房企的存貨和負(fù)債同比卻大幅增長——113家房企整體存貨達(dá)到9035億元，較去年同期的6444億元增長40.21%；總負(fù)債則突破萬億元大關(guān)，達(dá)10458億元，較去年同期的7403億元增長41.27%。存貨和負(fù)債是正相關(guān)的，存貨越多，負(fù)債上升越快。住房銷售不出去，高價拿地不能及時開發(fā)，必然回籠資金難，進(jìn)而負(fù)債直線上升。在這種情況下，實力雄厚的房企可能扛得長一些，實力較弱的房企則扛不了多久。同時，越扛風(fēng)險越大，經(jīng)營越困難。

    目前房市拉鋸狀態(tài)正在考驗各方的智慧和耐力。如果開發(fā)商扛到最后，調(diào)控由于經(jīng)濟(jì)下滑等原因松懈了，那么開發(fā)商將取得最后的勝利。但從目前情況看，調(diào)控再次走回頭路的可能性不大。“五一”期間溫家寶總理視察北京保障性住房建設(shè)工地時“三個堅定不移”放出的信號是誓將樓市調(diào)控進(jìn)行到底，由此可以斷言，深圳等地“五一”期間樓市火爆場面并不是回暖，而只是回光返照而已。

    筆者再次提醒，聰明的開發(fā)商目前有兩條路子：一是積極降價促銷才能把握主動，從中海地產(chǎn)、碧桂園等房企稍微打折降價就能引來“搶房”的場面看，住房需求是巨大的，關(guān)鍵是價格太高，只要降價就能贏取市場；二是要積極投身到保障性住房建設(shè)中，這塊蛋糕并不小。同時，還需提醒投機(jī)者包括資本市場投資者以及商業(yè)銀行，一定要高度警惕房企高負(fù)債帶來的巨大風(fēng)險。

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