每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)處置速度在加快。

7月23日，據(jù)上海清算所公告，上海舜晟建設(shè)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“舜晟建設(shè)”）以約6.6億元拍下“上海市靜安區(qū)恒豐路232、238、242、248、252、258、262號(hào)，漢中路233、243、247號(hào)房地產(chǎn)”（即泰禾大廈），拍賣主體系泰禾集團(tuán)子公司上海紅御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海紅御）。

泰禾大廈曾為泰禾集團(tuán)華東總部，見證了這家“千億房企”從輝煌到落寞。從年報(bào)看，截至2024年12月31日，泰禾集團(tuán)被查封、扣押、凍結(jié)或者被抵押、質(zhì)押的資產(chǎn)賬面值合計(jì)為1071.79億元，占總資產(chǎn)比例為65.07%。報(bào)告期內(nèi)，泰禾集團(tuán)共收到政府紓困資金9.47億元。

泰禾集團(tuán)坦言，公司同時(shí)存在資產(chǎn)被拍賣或抵債的風(fēng)險(xiǎn)。截至今年第一季度，泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)為1647.39億元，但總負(fù)債為1881.91億元。

泰禾集團(tuán)公告截圖

產(chǎn)權(quán)存瑕疵：市政占用、門牌登記復(fù)雜

早在2022年6月，華融資管（現(xiàn)中信金融資管）公告稱，分公司擁有對(duì)上海紅御等221戶企業(yè)的債權(quán)，擬進(jìn)行處置（單戶或組包形式），其中上海紅御涉及債權(quán)總額8.3億元，主要抵押物正是上海泰禾大廈。

泰禾大廈地理位置優(yōu)越，同時(shí)臨近上海1號(hào)線、12號(hào)線和13號(hào)線三條地鐵線，距離上?；疖囌緝H600米，總占地面積5230平方米，總建筑面積25471.94平方米。

相比約9.4億元的評(píng)估價(jià)，此次法拍成交價(jià)相當(dāng)于打了七折。而綜合市場(chǎng)消息，泰禾大廈的對(duì)外出售報(bào)價(jià)曾一度達(dá)到16億元。

此次6.6億元的成交價(jià)，對(duì)舜晟建設(shè)來(lái)說(shuō)不失為一筆合適的買賣，大樓內(nèi)尚有諸如瑞幸、肯德基等租戶，租約尚評(píng)估9.4億元僅拍出6.6億元！泰禾集團(tuán)加速“割肉”償債，上?？偛看髲B成交現(xiàn)產(chǎn)權(quán)瑕疵未到期。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，根據(jù)競(jìng)買公告，泰禾大廈1～3層中的部分部位及4～5層為市政部門所有或使用，不屬于本次拍賣范圍。標(biāo)的房產(chǎn)內(nèi)的家具、電器以及其他可移動(dòng)的物品也不屬于本次拍賣范圍。

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向每經(jīng)記者分析指出，拍賣范圍外有市政部門所有或使用的部分，首先在產(chǎn)權(quán)方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，拍賣范圍外的部分不屬于競(jìng)得方，所以競(jìng)得方無(wú)法取得這部分的產(chǎn)權(quán)。其次，使用方面，可能存在占用或妨害的風(fēng)險(xiǎn)，比如市政部門使用的部分是否影響競(jìng)得方對(duì)其他部分的使用，比如通道、公共設(shè)施的使用。

與此同時(shí)，競(jìng)買公告顯示，根據(jù)《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》備注記載，恒豐路238號(hào)、248號(hào)、258號(hào)另有門牌號(hào)：漢中路233號(hào)，恒豐路232號(hào)、242號(hào)、252號(hào)、262號(hào)。根據(jù)靜安區(qū)“一主三限”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，商業(yè)、辦公建筑不得分割轉(zhuǎn)讓。

王玉臣分析認(rèn)為，對(duì)于登記簿備注有其他門牌號(hào)的情況，需要看這些門牌號(hào)對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)是否屬于拍賣范圍。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以單元為單位登記，登記簿記載的門牌號(hào)可能涉及房產(chǎn)的界址或范圍。如果其他門牌號(hào)對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)屬于拍賣范圍，但登記簿備注了，可能需要確認(rèn)是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議或登記錯(cuò)誤。所以，如果門牌號(hào)對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)有遺漏或錯(cuò)誤，可能影響競(jìng)得方的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)。

另外，交易時(shí)還需要確認(rèn)這些門牌號(hào)是否屬于同一不動(dòng)產(chǎn)單元，是否有其他權(quán)利人，比如是否有共有人或抵押，不然可能影響過(guò)戶或后續(xù)使用。

去年虧損213億元，北京豪宅處置添變數(shù)

根據(jù)泰禾集團(tuán)2024年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約80.4億元，同比上升25.78%；歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)虧損約213億元，同比下降250.94%。

對(duì)于虧損增加的主要原因，泰禾集團(tuán)方面表示，報(bào)告期內(nèi)部分經(jīng)營(yíng)主體被法院裁定受理破產(chǎn)重整或清算、公司持有的投資性股權(quán)和重要資產(chǎn)被法院拍賣或被裁定用于抵償債務(wù)，造成投資損失大幅增加。同時(shí)，受房地產(chǎn)行業(yè)整體影響，投資性房地產(chǎn)及存貨均發(fā)生不同程度的減值，公允價(jià)值變動(dòng)及資產(chǎn)減值損失均大幅增加。

來(lái)源：泰禾集團(tuán)2024年度報(bào)告

每經(jīng)記者注意到，就在上周，有市場(chǎng)消息稱，泰禾集團(tuán)的院子系產(chǎn)品開山之作、位于北京通州的中國(guó)院子51套房產(chǎn)將被東方資產(chǎn)處置，房產(chǎn)建筑面積約320~1837平方米不等。

事實(shí)上，早在7月7日，天津產(chǎn)權(quán)交易所就以“北京泰禾中國(guó)院子資產(chǎn)推介”為名掛牌了這批房產(chǎn)，價(jià)格顯示“面議”，但該信息很快就被下架。

在貝殼平臺(tái)，6月份，中國(guó)院子二手房掛牌均價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米，共10套在售，其中一套約497平方米的獨(dú)棟別墅，掛牌單價(jià)超過(guò)19萬(wàn)元/平方米。

而在阿里法拍平臺(tái)搜索“中國(guó)院子”，可以看到30套房產(chǎn)的法拍痕跡，時(shí)間分布在2022—2024年期間，撤回、流拍、中止、成交等各種情況都有。其中，最貴一套起拍價(jià)顯示為2億元的房產(chǎn)，因“案外人提起執(zhí)行異議之訴”而中止，該房產(chǎn)建筑面積約1837平方米，即此次處置房產(chǎn)中面積最大的房源。

來(lái)源：阿里法拍平臺(tái)

中國(guó)院子可謂泰禾集團(tuán)壓箱底的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，事到如今，它還有多少資產(chǎn)可以被處置？

今年4月，泰禾集團(tuán)公布7家子公司被申請(qǐng)破產(chǎn)清算，包括蘇州錦潤(rùn)置業(yè)有限公司、北京昌基鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。泰禾方面稱，公司已根據(jù)破產(chǎn)重整、清算事項(xiàng)當(dāng)前的進(jìn)展在2024年度內(nèi)確認(rèn)了投資損失，對(duì)2024年度財(cái)務(wù)報(bào)表有重大影響。根據(jù)破產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展及結(jié)合公司實(shí)際，進(jìn)行出表處理。

另?yè)?jù)年報(bào)披露的信息，目前，泰禾集團(tuán)還有四處在建工程，分別是三亞亞龍灣泰禾酒店項(xiàng)目、北京新孫河項(xiàng)目自持公寓、蘇州尹山湖項(xiàng)目自持購(gòu)物中心、深圳坪山泰禾廣場(chǎng)購(gòu)物中心等，賬面余額共計(jì)約21.8億元。大城小院一期和二期、西府大院、紅樹灣院子、野風(fēng)山項(xiàng)目依然在持續(xù)貢獻(xiàn)營(yíng)收，報(bào)告期內(nèi)營(yíng)收合計(jì)約49.7億元。

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封面圖片來(lái)源：圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝