每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

3月26日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活（HK01209，股價(jià)34.75港元，市值793.17億港元）公布2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告并召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

年報(bào)顯示，2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入170.4億元，同比增長(zhǎng)15.41%；歸母凈利潤(rùn)36.29億元，同比增長(zhǎng)23.92%。其中，物業(yè)航道和商業(yè)航道分別貢獻(xiàn)了107.15億元和62.74億元的收入，合計(jì)占比超過(guò)99%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）注意到，雖然去年華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)“營(yíng)利雙增”，但部分業(yè)務(wù)仍面臨挑戰(zhàn)。如非業(yè)主增值服務(wù)收入下滑12.5%，主要原因是開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目進(jìn)度放緩，顯示該業(yè)務(wù)對(duì)開(kāi)發(fā)商依賴度高。從毛利率來(lái)看，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)毛利率達(dá)72.6%，但物業(yè)航道下的部分業(yè)務(wù)毛利率下滑；城市空間業(yè)務(wù)雖然規(guī)模增速達(dá)36.3%，但毛利率僅12.9%。

此外，去年華潤(rùn)萬(wàn)象生活新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心共21座，帶來(lái)營(yíng)收達(dá)42.09億元，同比增長(zhǎng)30%。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，未來(lái)幾年華潤(rùn)萬(wàn)象生活新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量不大可能一直像去年那么高，預(yù)估每年將維持在10座以下，這將更加考驗(yàn)企業(yè)自身輕資產(chǎn)的外拓能力。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“2025年，我們將進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)城市共建業(yè)務(wù)的規(guī)模，重點(diǎn)聚焦高能級(jí)城市群，加碼城市空間優(yōu)勢(shì)賽道的布局，持續(xù)推進(jìn)城區(qū)全域運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力的升級(jí)。”

華潤(rùn)萬(wàn)象生活2020年以來(lái)業(yè)績(jī)情況 來(lái)源：百度股市通

“未來(lái)將更考驗(yàn)企業(yè)的輕資產(chǎn)外拓能力”

截至2024年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的在管面積為4.13億平方米，合約面積為4.5億平方米，覆蓋全國(guó)173個(gè)城市。

每經(jīng)記者注意到，去年華潤(rùn)萬(wàn)象生活新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心達(dá)21座，為歷年之最，其中不乏像西安萬(wàn)象城這樣的全國(guó)性文旅新地標(biāo)項(xiàng)目。華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管的122個(gè)在營(yíng)購(gòu)物中心，零售額總量突破2000億元。

新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量大幅增長(zhǎng)也帶動(dòng)收入強(qiáng)勁增長(zhǎng)。截至2024年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活為118個(gè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積為1270萬(wàn)平方米；購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)營(yíng)收42.09億元，較上年同期增長(zhǎng)30%，占營(yíng)收的比重進(jìn)一步上升至24.7%。

來(lái)源：華潤(rùn)萬(wàn)象生活2024年報(bào)

“華潤(rùn)萬(wàn)象生活的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，仍然主要依靠關(guān)聯(lián)方華潤(rùn)置地的輸送。從華潤(rùn)置地在購(gòu)物中心方面的開(kāi)業(yè)計(jì)劃來(lái)看，未來(lái)每年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量預(yù)計(jì)將降至6座左右。”3月27日上午，一機(jī)構(gòu)分析師在接受記者采訪時(shí)表示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在商業(yè)航道未來(lái)能否持續(xù)增長(zhǎng)，將考驗(yàn)其輕資產(chǎn)外拓能力。當(dāng)前，如萬(wàn)達(dá)商管、龍湖商管、新城商管等企業(yè)，都在進(jìn)行輕資產(chǎn)外拓，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。

上述分析師還提到，從2024年數(shù)據(jù)來(lái)看，關(guān)聯(lián)方華潤(rùn)置地的購(gòu)物中心單項(xiàng)目平均創(chuàng)收大約是3300萬(wàn)元，第三方外拓的購(gòu)物中心單項(xiàng)目平均創(chuàng)收大約是1500萬(wàn)元，第三方項(xiàng)目的創(chuàng)收能力遠(yuǎn)不如關(guān)聯(lián)方華潤(rùn)置地的項(xiàng)目。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層在談及行業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征時(shí)表示，“根據(jù)我們觀察，目前消費(fèi)行業(yè)呈現(xiàn)出較為明顯的分化，首先是消費(fèi)力結(jié)構(gòu)的分化，2024年我們的在營(yíng)項(xiàng)目增幅達(dá)33%，零售額增速為18.7%。這兩者形成一個(gè)剪刀差，且客單價(jià)也是同比有所下滑的，顯示出我們的消費(fèi)信心和能力都有待提振。而相對(duì)來(lái)說(shuō)，高凈值客群的消費(fèi)能力繼續(xù)保持穩(wěn)定，韌性更強(qiáng)。在我們?nèi)ツ甑臅?huì)員體系中，高凈值人員的大單消費(fèi)筆數(shù)仍有提升，而終端的客群則明顯乏力，人均消費(fèi)金額同比是下滑的”。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活主營(yíng)構(gòu)成 來(lái)源：百度股市通

非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下滑

在華潤(rùn)萬(wàn)象生活的各項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)中，唯一出現(xiàn)收入下滑的是非業(yè)主增值服務(wù)。2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)非業(yè)主增值服務(wù)7.18億元，較上年同期下滑12.5%，占總收入的比重降至4.2%。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的非業(yè)主增值服務(wù)主要包括顧問(wèn)、前期準(zhǔn)備及交付前營(yíng)銷配合服務(wù)等。“非業(yè)主增值服務(wù)收入的下滑，主要受開(kāi)發(fā)商增量項(xiàng)目獲取及存量項(xiàng)目交付進(jìn)度放緩影響，項(xiàng)目交付前的籌備、營(yíng)銷服務(wù)、前期顧問(wèn)咨詢業(yè)務(wù)收入有所下降。”華潤(rùn)萬(wàn)象生活解釋稱，這在一定程度上也反映出公司非業(yè)主增值業(yè)務(wù)對(duì)開(kāi)發(fā)商依賴度較高，業(yè)務(wù)穩(wěn)定性有待增強(qiáng)。

每經(jīng)記者注意到，從華潤(rùn)萬(wàn)象生活各大業(yè)務(wù)的毛利率情況來(lái)看，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)毛利率最高，去年提升至72.6%。而截至2024年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的社區(qū)空間、非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)的毛利率分別為17.8%、33%和25.6%，均較上年出現(xiàn)不同程度下滑。

來(lái)源：華潤(rùn)萬(wàn)象生活2024年報(bào)

值得一提的是，華潤(rùn)萬(wàn)象生活物業(yè)航道中的城市空間業(yè)務(wù)板塊雖然規(guī)模增長(zhǎng)較快（去年同比增長(zhǎng)達(dá)36.3%），但毛利率相對(duì)較低，僅為12.9%。

對(duì)于各細(xì)分業(yè)態(tài)下毛利率的差異，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱，“關(guān)于毛利率，在城市空間業(yè)務(wù)板塊各家公司都會(huì)有較大差異，而我們提供的不僅僅是技術(shù)，還有空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)、綜合管養(yǎng)、城市活動(dòng)承辦等”。此外，管理層還提到，去年公司城市空間的毛利率近13%，同比增長(zhǎng)了0.6個(gè)百分點(diǎn)；回款率做到了91.5%，同比增長(zhǎng)了3.6個(gè)百分點(diǎn)。

上述機(jī)構(gòu)人士指出，在物業(yè)航道方面，華潤(rùn)置地的年銷售額這兩年雖然在持續(xù)增長(zhǎng)，但主要源于其核心城市高端項(xiàng)目的銷售單價(jià)提升，銷售面積其實(shí)是在下降的，未來(lái)交付給華潤(rùn)萬(wàn)象生活的面積規(guī)模也將呈下降趨勢(shì)。“未來(lái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活業(yè)績(jī)是否還能持續(xù)高增長(zhǎng)，很大程度上將取決于其市場(chǎng)外拓能力的建設(shè)。”

對(duì)于接下來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“下一階段，城市空間服務(wù)將作為公司發(fā)力的重點(diǎn)。2025年，我們將進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)城市共建業(yè)務(wù)的規(guī)模，重點(diǎn)聚焦高能級(jí)城市群，加碼城市空間優(yōu)勢(shì)賽道的布局，持續(xù)推進(jìn)城區(qū)全域運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力的升級(jí)”。

“我們將繼續(xù)深化政府與城投平臺(tái)的戰(zhàn)略合作，通過(guò)資源整合及模式創(chuàng)新，打造城市服務(wù)+的生態(tài)圈，推動(dòng)城市更新、智慧城市運(yùn)營(yíng)的新興領(lǐng)域的拓展。”華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層還表示，未來(lái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活將在市政環(huán)衛(wèi)園區(qū)運(yùn)營(yíng)公共設(shè)施管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步突破高校、醫(yī)院等高潛力賽道，延伸城區(qū)全域運(yùn)營(yíng)服務(wù)的鏈條。

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封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝