3月17日晚，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布2024年年報。報告期內，公司實現(xiàn)營收1789.48億元，同比增長2.25%；累計實現(xiàn)簽約銷售面積936萬平方米，簽約銷售金額2193億元，銷售排名站穩(wěn)行業(yè)“五強”，產品力躍居中國房企排行榜第四名。

過去一年，招商蛇口聚焦高能級強心城市，在上海、深圳、南京、蘇州、成都等14個城市進入當?shù)劁N售金額排名前五，其中在西安、長沙、合肥、南通、徐州五城更是位居第一?；?ldquo;區(qū)域聚焦、城市深耕”的投資策略，招商蛇口2024年在“核心10城”的投資金額占比分別達90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的59%。同時，招商蛇口秉持穩(wěn)健的財務管理策略，2024年資產負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比等核心財務指標始終穩(wěn)定，“三道紅線”保持綠檔。

在國家提出房地產新發(fā)展模式的背景下，招商蛇口表示，將不斷夯實開發(fā)業(yè)務的基本盤，聚焦核心優(yōu)質城市和項目，同時堅持風險防控，保持財務穩(wěn)健、安全；通過打造“產品迭代力、內容運營力、服務增值力”三大核心能力，實現(xiàn)“存量做優(yōu)”與“增量優(yōu)做”。持續(xù)強化資產運營能力，提高物業(yè)服務基礎，推進智慧化和綠色化建設，為行業(yè)高質量發(fā)展樹立新標桿。

財務穩(wěn)健助力銷售增長，內驅力推動持續(xù)發(fā)展

在多數(shù)房企銷售業(yè)績下滑的大環(huán)境下，招商蛇口卻實現(xiàn)了逆勢上漲。

2024年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積936萬平方米，簽約銷售金額2193億元，在全國多個城市進入當?shù)亓髁夸N售金額排行榜前列。年報顯示，招商蛇口在西安、長沙、合肥、南通、徐州五城銷售金額排名位居第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州九城進入當?shù)劁N售排名前五。

2024年，招商蛇口現(xiàn)金流穩(wěn)健，在手現(xiàn)金充沛。全年經營活動現(xiàn)金流量凈額319.64億元，期末貨幣資金余額達1,003.51億元，達到5年來最高水平。剔除預收賬款的資產負債率62.37%、凈負債率55.85%、現(xiàn)金短債比為1.59，“三道紅線”繼續(xù)處于綠檔水平。全年新增公開市場融資154.6億元，票面利率均為同期同行業(yè)最低；綜合資金成本2.99%，較年初降低48BP，保持行業(yè)最優(yōu)水平。

這得益于招商蛇口對大環(huán)境變化的快速感知與積極應變。去年，招商蛇口對戰(zhàn)略進行了優(yōu)化升級，將原三大策略“區(qū)域聚焦、城市深耕、綜合發(fā)展”調整為“全面聚焦、質效并驅、輕重共贏”。

2024年，招商蛇口堅持“五精”策略，即精挑細選搞開發(fā)、精雕細琢提品質、精誠合作促去化、精耕細作抓經營、精打細算控成本，全面提升產品力，打造“招商好房子”。

通過“首席設計師及產品經理”管理體系，“方案+落地”雙團隊管理模式，招商蛇口在去年研發(fā)打造了“3+1”全新產品體系，即天青、啟序、攬閱3大產品線和一個高定豪宅“璽”系。憑借完善的產品體系和過硬的產品質量，招商蛇口20余個全國新作首開去化率領先競品25%，其中北京招商璽、合肥招商璽、武漢武昌序、成都翎云閣、西安攬閱、上海攬閱等共10個項目入選2024年全國十大高端/輕奢/品質作品榜單，招商蛇口更是借此躋身2024中國房企產品力TOP100第四名，以設計驅動的產品溢價能力邁向行業(yè)前列。

同時，招商蛇口發(fā)力“數(shù)智化”，落實“AI+”戰(zhàn)略，探索多智能體交互、多模態(tài)交互等前沿技術，依托DeepSeek等先進大模型的技術賦能，實現(xiàn)AI應用在智慧服務、智慧空間、智慧運營等更多細分場景的落地。在智慧空間領域構建全域安全、綠色低碳的智慧化環(huán)境，在智慧運營層面賦能業(yè)務提質增效，在智慧服務方面打造“千樓千面”定制化體驗，提升客戶滿意度。

通過不斷打造與提升“產品迭代力、內容運營力、服務增值力”這三大核心能力，招商蛇口實現(xiàn)了“存量做優(yōu)”與“增量優(yōu)做”，不僅完成逆勢增長，也站穩(wěn)行業(yè)五強。

構建商業(yè)閉環(huán)提升資產運營能力，發(fā)力第二成長曲線

當前，房地產行業(yè)的發(fā)展進入新舊模式轉換階段，提升運營能力，培育利潤增長第二曲線成為房企高質量發(fā)展的主要方向。招商蛇口也積極推進資產運營類、物業(yè)服務類業(yè)務協(xié)同發(fā)展，取得了不俗的成績。

2024年，招商蛇口主要持有物業(yè)全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA實現(xiàn)36.67億元，同比上漲11%。其資產運營業(yè)務主營包括集中商業(yè)、產業(yè)園、寫字樓、公寓酒店等持有物業(yè)運營與資產管理以及會展和郵輪等業(yè)務；物業(yè)服務板塊涵蓋物業(yè)管理及其增值服務。

具體來看，集中商業(yè)是著重打造的業(yè)務主賽道之一，2024年此類業(yè)務實現(xiàn)收入17.70億元，開業(yè)三年以上項目出租率達91%。招商蛇口經營管理的處于運營期的主要集中商業(yè)項目共47個，在建及籌開項目總經營建筑面積約233萬平方米。布局主要分布在上海、深圳、南京、蘇州、成都、重慶和廈門等核心熱門城市。因結合所布局城市的特點，創(chuàng)新多元體驗，“海上世界”系、“花園城”系產品已成為招商蛇口具有差異化競爭力的商業(yè)名片，經營效益與品牌影響力持續(xù)提升。

產業(yè)園區(qū)方面，招商蛇口聚焦數(shù)智科技、綠色科技和生命科技三大新興產業(yè)方向，聯(lián)合高校院所、重點實驗室、領軍科學家打造產業(yè)創(chuàng)新平臺，以“產業(yè)投資+孵化服務”協(xié)同模式，通過共建創(chuàng)新中心承載新質生產力，2024年累計引入5家國家級重點平臺或高校院所、22個代表性產學研項目，搭建起一套科技成果商業(yè)化加速模式。公司管理范圍內的產業(yè)園在營主要項目31個，總經營建筑面積約261萬平方米，在建及籌備項目規(guī)劃經營建筑面積約56萬平方米。

公寓方面，在政策利好下，招商蛇口持續(xù)圍繞壹間、壹棧、壹棠三條產品線構筑公寓品牌的核心競爭力，通過建立營銷聯(lián)動機制，統(tǒng)一全國渠道及客戶資源，加強產品迭代更新及客服質量精細化管理等一系列措施，不斷提升核心運營管理能力及品牌價值。目前已布局19個城市，經營建筑面積約144萬平方米；建設期項目規(guī)劃建筑面積76萬平方米。去年實現(xiàn)營收12.34億元。

物業(yè)服務方面，旗下物業(yè)上市公司招商積余實現(xiàn)營收171.72億元，較上年增長9.89%；歸母凈利潤8.40億元，較上年增長14.24%。報告期末，招商積余在管項目2296個，管理面積達3.65億平方米。

資產證券化道路上，招商蛇口也走在了行業(yè)前列。去年，招商蛇口以位于深圳的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目為底層資產，搭建蛇口租賃住房REIT平臺，并于10月23日完成上市發(fā)行，募集資金13.64億元。

至此，招商蛇口在產業(yè)園區(qū)、租賃住房、集中商業(yè)等業(yè)態(tài)搭建了多個REITs平臺，成為行業(yè)典范。通過各REITs平臺打通資產退出通道，招商蛇口成功構建了持有物業(yè)“開發(fā)－運營－資本化一再投資”的良性循環(huán)體系，確立了“投、融、建、管、退”的全生命周期發(fā)展模式。這一模式實踐了以存量帶增量、以產融促周轉的輕重結合發(fā)展戰(zhàn)略，構建了房地產發(fā)展的新模式。

此外，招商蛇口旗下寫字樓、酒店、會展、郵輪、代建等業(yè)務也都獲得了良好的發(fā)展。

有著儲備豐富、業(yè)態(tài)多樣的持有型物業(yè)資產，并伴隨著不同類型REITs平臺的構建，未來招商蛇口將進一步盤活存量資產，必將助力其資產運營業(yè)務的良性發(fā)展。

物業(yè)服務深化“沃土云林”，開啟“三次創(chuàng)業(yè)”新征程

在行業(yè)分化加劇的2024年，招商蛇口旗下的物業(yè)管理平臺——招商積余堅定“12347”戰(zhàn)略，堅持輕型化、規(guī)?；⒖萍蓟褪袌龌?ldquo;四化”發(fā)展原則，積極構建“向善向上”的企業(yè)文化，推出并落地“沃土云林”商業(yè)模式，持續(xù)鞏固行業(yè)龍頭地位，為物業(yè)行業(yè)高質量發(fā)展樹立標桿。通過“戰(zhàn)略升維構筑護城河、精益運營強化安全邊際、數(shù)字創(chuàng)新打開價值空間”的三維突破，不僅實現(xiàn)了財務指標的超越，更完成了從傳統(tǒng)物業(yè)管理商到城市全域服務生態(tài)構建者的基因蛻變。

2024年，招商積余實現(xiàn)了營業(yè)收入的顯著增長，物業(yè)管理業(yè)務作為公司的核心支柱，表現(xiàn)尤為突出。其營業(yè)收入的大幅增長，主要得益于原有物業(yè)管理項目的穩(wěn)步發(fā)展以及新拓展項目的積極貢獻。這不僅體現(xiàn)了公司在物業(yè)領域的深厚積累和廣泛布局，更彰顯了其在市場拓展方面的強大實力。在規(guī)模質量平衡方面，招商積余全年第三方拓展年度合同額達36.93億元，其中第三方外拓市場非住宅業(yè)態(tài)新簽年合同額達34億元，占第三方拓展的92%，戰(zhàn)略細分賽道優(yōu)勢持續(xù)擴大。

回歸服務本質、為客戶創(chuàng)造價值成為物企發(fā)展的核心生命力。服務上，招商積余啟動全面提升服務力行動，圍繞客戶核心利益與需求做好服務落地，提升全方位客戶服務能力，深化值得托付的品牌印記?？萍忌?，招商積余以科技驅動效率，加大智慧化場景建設投入，通過多個業(yè)態(tài)一站式解決方案提升各個細分賽道運營效率。專業(yè)上，招商積余聚焦能力建設，強化全業(yè)態(tài)解決方案的專業(yè)壁壘，打造“專家型”服務標簽，同時為增值業(yè)務打下客戶信任的基礎。

踐行綠色化發(fā)展理念，引領行業(yè)發(fā)展新趨勢

著力提升業(yè)務的同時，招商蛇口多維度創(chuàng)新管理舉措，在環(huán)境、社會和治理（ESG）三大維度持續(xù)發(fā)力，推動企業(yè)與社會、環(huán)境的和諧共生。

在環(huán)境維度，招商蛇口堅持賦能綠色城市，踐行“雙碳”戰(zhàn)略。新增綠色建筑項目32個，新增建筑面積417.74萬平方米。截至2024年底，累計建設綠色建筑項目518個，建筑面積達6210.46萬平方米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累計35個，建筑面積累計256萬平方米。

踐行央企責任，2024年招商蛇口積極開展具有廣泛影響力的公益活動，其中C-Star非洲青年創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新項目成功入選“中非合作論壇北京行動計劃”，為促進中非合作與青年發(fā)展貢獻力量。

堅持可持續(xù)發(fā)展（ESG）戰(zhàn)略及政策，搭建多渠道披露平臺，實現(xiàn)ESG信息能披露盡披露。截至2024年底，招商蛇口MSCI ESG評級維持A級（目前中國房地產行業(yè)的最高評級），同時，在國證、華證、萬得等中資ESG評級中位居行業(yè)領先水平。

未來，在房地產新發(fā)展模式的引領下，招商蛇口憑借充沛的現(xiàn)金儲備、穩(wěn)健的債務管理和創(chuàng)新的發(fā)展理念，走出了一條高質量發(fā)展的新路徑。未來，招商蛇口將繼續(xù)錨定行業(yè)“五強”目標，持續(xù)落實“AI+”戰(zhàn)略，打造“好房子，好內容，好服務”智慧地產新范式，為行業(yè)數(shù)智化貢獻“蛇口樣本”，全面構筑高質量開發(fā)與高品質服務的新發(fā)展格局，助力公司高質量轉型發(fā)展。

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