每日經(jīng)濟新聞 2025-02-14 08:24:34
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 何小桃 陳夢妤
上海浦東濱江一品苑?每經(jīng)記者 包晶晶 攝
上海內(nèi)環(huán)內(nèi)千萬元級別的豪宅濱江一品苑，經(jīng)歷了資金鏈斷裂、項目停工、開發(fā)公司破產(chǎn)重整，終于重新走上正軌。
“停工這三年，數(shù)不清的不眠之夜，頂著各種壓力，還要定期繳還銀行貸款、支付在外租房費用?！睒I(yè)主吳女士書面回應(yīng)了《每日經(jīng)濟新聞》記者的采訪。
項目的新物業(yè)公司有關(guān)負責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時表示，濱江一品苑是保交付項目，管理人在費用控制上比較嚴(yán)格，實際物業(yè)費單價維持在業(yè)務(wù)平衡線上，物業(yè)公司前期壓力比較大。
2月13日，業(yè)主張儀（化名）向每經(jīng)記者透露了最新進展，3月2日～10日分批預(yù)看房。
艱難“重生”?????
上海東櫻房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱東櫻地產(chǎn)）開發(fā)的濱江一品苑位于浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)塘橋板塊，2019年末開盤時均價超11萬元/平方米，由于地理位置和完全成熟的生活配套，大型商場、醫(yī)院、學(xué)校環(huán)伺，不少買房人痛快付款，成為豪宅準(zhǔn)業(yè)主。但很快，由于建設(shè)資金被轉(zhuǎn)移，項目出現(xiàn)實質(zhì)性停工。
每經(jīng)記者了解到，兩棟樓原本應(yīng)分別在2022年3月12日和2022年12月10日交付，但2022年8月起，業(yè)主們的不滿情緒達到頂峰。彼時記者曾實地走訪濱江一品苑，兩棟樓外墻均未完工，其中北樓已經(jīng)基本完成外立面，工地空無一人。
之后便是艱難的重啟之路。據(jù)業(yè)主透露，2023年2月起，浦東新區(qū)便成立了項目專班，當(dāng)年8月又重新組建了濱江一品苑保交付工作組。
終于在2024年2月，上海浦東新區(qū)人民法院下達了《上海東櫻房地產(chǎn)有限公司破產(chǎn)重整案民事裁定書》《上海東櫻房地產(chǎn)有限公司破產(chǎn)重整案決定書》，指定君合律師事務(wù)所上海分所擔(dān)任東櫻地產(chǎn)管理人。
每經(jīng)記者從《上海東櫻房地產(chǎn)有限公司破產(chǎn)重整案情況通報》中看到，截至2024年4月10日，管理人已在浦東建交委見證下，與上海浦發(fā)嘉寓公寓管理有限公司簽署《工程建設(shè)委托管理協(xié)議之補充協(xié)議》，同時施工現(xiàn)場的復(fù)工準(zhǔn)備工作已啟動，陸續(xù)有施工人員進入工地；相關(guān)審計工作已經(jīng)開始。
隨后，管理人與有關(guān)單位就復(fù)工所需共益?zhèn)杩钍乱诉_成一致。
受項目代建管理方和重整投資方股東委托，北京大成（上海）律師事務(wù)所相關(guān)團隊為項目續(xù)建、破產(chǎn)重整投資提供全程法律服務(wù)。
對于共益?zhèn)陌才牛本┐蟪桑ㄉ虾＃┞蓭熓聞?wù)所在其微信公眾曾做出解讀：
爛尾樓案件的主要重整價值在于項目的續(xù)建和銷售，本案更是如此。本項目主體結(jié)構(gòu)工程幾近完工、后續(xù)投入資金相對較少，如果直接進入破產(chǎn)清算，對于普通債權(quán)人及抵押權(quán)人、優(yōu)先權(quán)人亦將是巨大的損失。
通過共益?zhèn)绞竭M行投資，給予破產(chǎn)房企具有優(yōu)先清償順位的借款、完成在建工程續(xù)建，并且與抵押權(quán)人、優(yōu)先權(quán)人談判讓渡其部分優(yōu)先權(quán)利，有利于房企恢復(fù)正常運營及實現(xiàn)收益，在最大程度上保障全體債權(quán)人和企業(yè)的權(quán)益，尤其是房屋買受人的利益。
根據(jù)公開信息，在東櫻地產(chǎn)進入破產(chǎn)重整的一個多月內(nèi)就實現(xiàn)了共益?zhèn)Y金注入，推動項目成功續(xù)建以及重整計劃的通過，盤活了債務(wù)人資產(chǎn)。
“延遲交付的違約金，每戶少則100多萬元，多則200多萬元，但由于破產(chǎn)重組，這筆款項變成了普通債權(quán)，因此業(yè)主很可能拿不到這筆賠償。”張儀坦言。
但讓他安心的是，專班和破產(chǎn)管理人會等到業(yè)主取得產(chǎn)證才退出項目，而非外界傳言的的“拿產(chǎn)證可能有問題”。
全新挑戰(zhàn)?????
圖源｜上海住宅物業(yè)網(wǎng) 綠城服務(wù)上海公司副總經(jīng)理唐盛偉在接受每經(jīng)記者采訪時表示：“濱江一品苑作為保交付項目，確實和以往服務(wù)的小區(qū)有較大差異。管理人在費用控制上比較嚴(yán)格，以及項目存在空置房的情況，實際物業(yè)費單價維持在業(yè)務(wù)平衡線上，而業(yè)主方又更期待高品質(zhì)的服務(wù)內(nèi)容，比如會所能夠正常運營等等，對于物業(yè)公司而言前期壓力比較大。” “我們和業(yè)主代表進行了多輪溝通和服務(wù)方案匯報，按照現(xiàn)在的條件進駐，綠城服務(wù)前兩年首先把基礎(chǔ)保障服務(wù)做好、做完善，后期再跟業(yè)主共同協(xié)商如何提升服務(wù)，包括會所運營等等，相當(dāng)于前兩年和后兩年進行服務(wù)上的差異區(qū)分，雙方達成了一些共識?！????? 2024年10月24日，上海浦東新區(qū)人民法院裁定批準(zhǔn)東櫻地產(chǎn)重整計劃。管理人公布的信息顯示，在維持東櫻地產(chǎn)與購房人約定的原物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將物業(yè)服務(wù)收費方式由酬金制變更為包干制，并通過招標(biāo)代理機構(gòu)公開招募、擇優(yōu)選定前期物業(yè)服務(wù)單位并簽署服務(wù)合同。 
也就是說，由于這一改變，在一定時期內(nèi)，中標(biāo)的綠城服務(wù)要在一個相對較低的費用框架下，維持原定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。知情人士透露，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)大約是7.8元/平方米。
“實際上這個項目最難的階段應(yīng)該是交付后的半年內(nèi)?！碧剖ヌ寡?，“所以拉通資源顯得格外重要，目前綠城服務(wù)在浦東大約有54個在管項目，其中約80%以上是純第三方項目，通過服務(wù)能力比拼而被選擇，在高端服務(wù)市場中形成了較強優(yōu)勢，濱江一品苑交付的半年內(nèi)，公司將協(xié)調(diào)資源來協(xié)同項目的工作開展”。 唐盛偉表示：“因為濱江一品苑項目的特殊性，在成本吃緊的情況下，我們會更多地考慮綠城服務(wù)的社會責(zé)任感和業(yè)主口碑，適當(dāng)讓渡經(jīng)營目標(biāo)，讓業(yè)主更有安全感，生活更舒適，對此，綠城服務(wù)集團層面也表示支持。” 隨著交房日期的臨近，新的擔(dān)憂又來了。業(yè)主張先生說：“項目停工的這幾年里經(jīng)濟壓力巨大，原本是作為婚房準(zhǔn)備的，現(xiàn)在二胎已經(jīng)生了還沒住進去，一邊交著租金一邊還著貸款。現(xiàn)階段的擔(dān)憂已經(jīng)變成了是否會貨不對版。” “畢竟不可能一口氣從ICU就到KTV?！睆埾壬硎?，已經(jīng)有一定的心理預(yù)期。 事實上，實景樣板房在2024年10月已經(jīng)接受過業(yè)主代表的檢驗：“從樣板房設(shè)計和裝修風(fēng)格來看，總體上符合我們的預(yù)期。房屋布局合理，材質(zhì)選擇和細節(jié)處理都展現(xiàn)了較高水準(zhǔn)，初步讓我們對未來充滿希望。”82套在售
每經(jīng)記者了解到，伴隨復(fù)工，濱江一品苑也重啟了剩余房源和地下車位的銷售，由銷售代理機構(gòu)代為銷售。
圖源｜上海網(wǎng)上房地產(chǎn)?
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前項目在售房源82套，超過總房源數(shù)的23%。未售房源中包括頂層約713平方米的超大戶型以及大戶型底墅。
代理銷售機構(gòu)銷售總監(jiān)告訴每經(jīng)記者：“在售房源主要是高層137～247平方米，總價1507萬～2717萬元；450～710平方米的超大戶型最高總價7810萬元起；首開的底墅3220萬元起?！?/span>
記者|包晶晶?編輯|何小桃?陳夢妤 易啟江
校對|段煉
封面、內(nèi)文圖源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝
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