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保交付和化債“兩線作戰(zhàn)” 碧桂園預計去年虧損收窄

每日經(jīng)濟新聞 2025-01-16 22:59:50

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2024年,碧桂園(HK02007,股價0.485港元,市值135.74億港元)一直在保交付和化債上“兩線作戰(zhàn)”。

2025年1月14日,碧桂園披露了2023年年報及2024年中報。這兩份延遲發(fā)布的財報數(shù)據(jù)有憂亦有喜,但對于當下碧桂園需要急迫完成的復盤和境外債務(wù)重組推進來說,無疑是提供了重要推力。

視覺中國圖

2024年的房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整中,曾經(jīng)在行業(yè)霸榜多年的碧桂園亦深陷流動性危機,面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。這一年,對于碧桂園而言是充滿挑戰(zhàn)與艱辛的一年,銷售受挫、現(xiàn)金流緊缺,而渴求回籠資金和保交付成為其2024年的核心主題。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,雖然2024年碧桂園在銷售規(guī)模上繼續(xù)下降,但在保交付方面卻表現(xiàn)突出,全年累計交付房屋超過38萬套,穩(wěn)居行業(yè)第一。近三年時間,碧桂園已累計交付約170萬套房屋。

2024年虧損預計收窄

房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整之下,碧桂園曾寄予厚望的市場銷售表現(xiàn)乏力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,碧桂園2024年銷售金額為604億元,權(quán)益銷售金額為471.3億元,行業(yè)排名第十五位。而2023年碧桂園的銷售金額為2199.8億元,權(quán)益銷售金額為1720.6億元,行業(yè)排名第六。

而2019年至2022年,碧桂園每年的銷售額和權(quán)益銷售額均穩(wěn)居行業(yè)首位。其中,2022年碧桂園的權(quán)益銷售金額為3553億元,2019年至2021年的權(quán)益銷售金額均超過5000億元。

事實上,碧桂園的銷售業(yè)績持續(xù)下滑并非個例。隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整,房企的銷售業(yè)績整體亦呈現(xiàn)逐年下滑趨勢。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2024年百強房企銷售總額為43547.3億元,同比下降30.6%;全年銷售額超千億元的房企僅11家,較2023年減少5家;銷售額超過百億元的房企共有86家,較2023年減少30家。

記者注意到,在出現(xiàn)流動性危機后,碧桂園管理層多次公開表示“堅持不躺平”。在碧桂園內(nèi)部,實現(xiàn)有效銷售一直是重點工作之一。2024年碧桂園管理層在內(nèi)部會議中多次強調(diào),公司重點持續(xù)推進保交房、資產(chǎn)管理和有效銷售等,在銷售方面,通過組織結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)適應市場變化,加大了在熱點地區(qū)和旅游城市的銷售力度,抓住春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)及海南等旅游熱點地區(qū)銷售窗口。

碧桂園在2024年中報中表示,預計2024年虧損會大幅收窄,同時公司仍然保持一定規(guī)模凈資產(chǎn),截至2024年上半年,公司凈資產(chǎn)仍有超700億元。“由于當前集團仍處于保交房和修復資產(chǎn)負債表的過渡階段,對于恢復盈利的時間暫無法預估,需結(jié)合外部市場環(huán)境、銷售回款情況、債務(wù)處置情況、集團經(jīng)營情況綜合考慮。”

拿地方面,除2024年12月在蘭州“競得”一宗地塊引發(fā)市場關(guān)注外,碧桂園已鮮少在公開市場拿地。

12月18日,碧桂園旗下的蘭州春霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價1.55億元競得蘭州G2421號居住用地。此后,碧桂園方面回應稱,該地塊為項目公司與當?shù)卣谔m州項目土地摘牌的熟化成本以及市政配套建設(shè)的一些建設(shè)成本。經(jīng)過洽談,政府通過以地抵債方式支付相關(guān)款項,后續(xù)將會進行轉(zhuǎn)讓,所獲資金將用于全力落實保交房。

保交付、化債是核心任務(wù)

在行業(yè)下行之下,2024年,碧桂園一直奮戰(zhàn)在保交付和化債兩條戰(zhàn)線上。

在保交付方面,2024全年碧桂園已累計交付房屋超38萬套,這一數(shù)據(jù)穩(wěn)居行業(yè)首位。不過,據(jù)2024年初碧桂園定制的保交付48萬套房屋目標仍有10萬套差距。而近三年時間,碧桂園已累計交付約170萬套房屋,未來仍有約20萬套房屋交付任務(wù)。

碧桂園方面表示,當前交付工作已逐步進入深水區(qū),公司正采用極限收支的運營策略,充分挖潛現(xiàn)有交付資源,通過與主要承建商及供應商協(xié)商合理的付款計劃。同時,公司依托“白名單”、項目及閑置土地收儲等國家和地方政府的各類扶持政策,全力爭取外部資源支持交付工作的順利推進。

記者注意到,在保交付與化債雙重壓力之下,碧桂園單靠經(jīng)營和融資帶來的現(xiàn)金流量顯然是杯水車薪,當下碧桂園更多是在爭取債權(quán)人展期支持,以及期待市場真實回暖帶來的信心和數(shù)據(jù)修復。

據(jù)碧桂園2024年半年報數(shù)據(jù),其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為44.25億元,投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為24.32億元,融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為-26.7億元。報告期末,碧桂園的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額66.98億元。

值得一提的是,碧桂園的境內(nèi)債化解進展相對順利。2024年4月,碧桂園對“21碧地01”“21碧地02”和“21碧地04”3只債券的展期方案獲得通過;2024年9月底,碧桂園9只尋求展期的境內(nèi)債通過投票,均獲得三年展期。

盤活資金資產(chǎn)方面,為加快回籠資金保交房,碧桂園自2022年以來通過折價處置公車、大宗資產(chǎn)、難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)等回籠超過600億元。2024年12月,碧桂園以總代價20億元轉(zhuǎn)讓持有的長鑫科技1.56%股權(quán),擬將所得款項用作一般營運資金,目前打算主要用于保交房等項目建設(shè)開支。

此外,2024年半年報存貨減值計提已為27億元;截至2024年6月30日,碧桂園凈資產(chǎn)仍有741億元,凈資產(chǎn)保持為正。

在今年1月6日碧桂園召開的2025年第一次集團月度管理會議上,集團董事會主席楊惠妍就當前政策及市場環(huán)境、集團當前重點工作、未來發(fā)展及人才戰(zhàn)略進行了深入分析。面對充滿挑戰(zhàn)與機遇的2025年,她提出全年工作核心仍是保交房和修復資產(chǎn)負債表,并鼓勵全體員工全力以赴,確保各項工作順利推進,為公司的長遠發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

近日,碧桂園又有好消息傳來。據(jù)1月9日碧桂園披露的境外債務(wù)重組及業(yè)務(wù)發(fā)展最新情況,公司已與7家長期合作的知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達成共識,擬減少最多116億美元債務(wù),通過延長到期時間至最多11.5年及降低融資成本至每年約2%來實現(xiàn)。債權(quán)人將獲5個經(jīng)濟選項,包括現(xiàn)金回購、強制性可轉(zhuǎn)換債券、不同票據(jù)及貸款融資等。

碧桂園方面表示,將積極就重組方案繼續(xù)與各債權(quán)人進行磋商,并逐步落實重組支持協(xié)議簽署、協(xié)議安排、新債務(wù)工具發(fā)行等一系列程序性工作,預計在2025年上半年與境外債權(quán)人就債務(wù)重組方案達成一致。

封面圖片來源:視覺中國圖

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