每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

去年底遭遇重要企業(yè)租戶退租后，招商蛇口租賃住房REIT底層資產(chǎn)子項(xiàng)目近期火力全開。

招商蛇口租賃住房REIT現(xiàn)金流主要源自租賃住房所產(chǎn)生的租金等業(yè)務(wù)收入，底層資產(chǎn)包括兩個(gè)子項(xiàng)目，分別是太子灣項(xiàng)目以及林下項(xiàng)目，起始運(yùn)營(yíng)時(shí)間為2020年和2016年，兩個(gè)項(xiàng)目均位于深圳市南山區(qū)核心區(qū)域。

其中，涉及大客戶退租的是林下項(xiàng)目，共計(jì)房源143套，出租率對(duì)應(yīng)下降30.86%。

“企業(yè)和個(gè)人租戶都是拓展目標(biāo)，目前已經(jīng)租出去了一些房源。”林下項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱招商伊敦）在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，已制定“年末特惠”策略，吸引意向客戶提前預(yù)定，將搶抓目標(biāo)客戶群體春節(jié)假期后返深/來(lái)深的這段時(shí)間，加大營(yíng)銷推廣力度，做好實(shí)地對(duì)接服務(wù)，進(jìn)一步提升租賃去化效果。

但就具體已出租房源情況，招商伊敦方面表示，由于目前林下項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)入公募REITs基金，具體數(shù)據(jù)因涉及內(nèi)幕消息，暫不方便透露，以公告為準(zhǔn)。

招商蛇口租賃住房REIT是A股市場(chǎng)第6單租賃住房REIT，作為高股息的中低風(fēng)險(xiǎn)投資品類，其在上市之初備受追捧，甚至在網(wǎng)下詢價(jià)階段，還出現(xiàn)了較預(yù)測(cè)價(jià)格溢價(jià)的現(xiàn)象。

最終項(xiàng)目于2024年9月19日正式啟動(dòng)發(fā)售，發(fā)售價(jià)格為2.727元/份，計(jì)劃發(fā)售5億份，預(yù)計(jì)募集資金總額為13.635億元，其中面向公眾投資者發(fā)售4075萬(wàn)份。

“退租可提前預(yù)見，屬正常騰退”

根據(jù)戴德梁行出具的評(píng)估報(bào)告，太子灣項(xiàng)目于2024年6月30日之市場(chǎng)價(jià)值為4.63億元，市場(chǎng)價(jià)值單價(jià)為17,843元/平方米；林下項(xiàng)目于2024年6月30日之市場(chǎng)價(jià)值為7.83億元，市場(chǎng)價(jià)值單價(jià)為19,921元/平方米。兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)評(píng)估值12.46億元。

每經(jīng)記者查詢發(fā)行資料獲悉，太子灣項(xiàng)目包括1棟保障性租賃住房，共有可出租保障性租賃住房462套，配套商業(yè)15套以及地下車位182個(gè)；林下項(xiàng)目包括3棟公共租賃住房（高級(jí)人才公寓），共有可出租公共租賃住房465套，地下車位320個(gè)。底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)公司也為招商系企業(yè)，即招商伊敦，其在住宅及酒店管理方面具有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)。

此次遇大客戶退租的是林下項(xiàng)目。2024年12月底，上市僅兩個(gè)月，招商基金公告披露林下項(xiàng)目退租事宜。公告指出，目前林下項(xiàng)目重要現(xiàn)金流提供方企業(yè)租戶一的續(xù)租合同將于2024年12月25日到期，涉及退租房屋數(shù)量143套，出租率對(duì)應(yīng)下降30.86%。

記者了解到，此次退租的重要企業(yè)客戶原本合同到期日為2024年6月30日，是在招商蛇口租賃住房REIT正式詢價(jià)發(fā)售的前兩個(gè)月。該企業(yè)租戶2023年度占該項(xiàng)目不含稅總租金收入的比例為23.07%，截至2024年6月30日，承租林下項(xiàng)目13,120.09平方米、合計(jì)155套房間，租賃面積占該基金全部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總已出租面積的21.11%。

此后經(jīng)過(guò)協(xié)商，該重要企業(yè)租戶與林下項(xiàng)目另續(xù)租了143套房間，合同到期日延長(zhǎng)至2024年12月25日。

每經(jīng)記者從知情人士處獲悉，林下項(xiàng)目此次退租的是一家央企，該企業(yè)在2021年末整租了林下項(xiàng)目一棟樓作為總部員工宿舍，原到期日為2024年6月30日。該企業(yè)同時(shí)也在自建宿舍樓，待自建宿舍樓建好后便會(huì)搬離，2024年5月底R(shí)EITs基金上報(bào)證監(jiān)會(huì)時(shí)，公開申報(bào)材料中已披露該租戶退租情況，退租可提前預(yù)見。

上述知情人士指出，此次租戶退租屬于正常騰退。林下項(xiàng)目大租戶的承租、續(xù)租和退租，均有合理正常的商業(yè)交易背景，并非競(jìng)品項(xiàng)目搶走租戶導(dǎo)致，亦不存在為保障REITs基金發(fā)行不受影響而特地溝通臨時(shí)續(xù)租的情況。

每經(jīng)記者了解到，截至2024年上半年，林下項(xiàng)目已出租的455套公共租賃住房中，個(gè)人租戶和企業(yè)租戶約各占一半，企業(yè)大客戶對(duì)其現(xiàn)金流貢獻(xiàn)比例較高。

“目前已啟動(dòng)線上線下合作推廣”

招商伊敦方面在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)租戶退租后租賃去化，保持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，目前已啟動(dòng)線上線下合作推廣，與多家房屋租賃中介機(jī)構(gòu)溝通，并進(jìn)行大型線下組團(tuán)等帶看活動(dòng)，正在拓展其他線下引流方式,增加多戶型實(shí)景樣板房布置，增強(qiáng)客戶看房體驗(yàn)。

對(duì)于后續(xù)擬采取的應(yīng)對(duì)措施，招商基金表示，將持續(xù)敦促和協(xié)同運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)執(zhí)行租賃去化方案，并根據(jù)執(zhí)行效果對(duì)工作計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，共同努力提升本基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

從企業(yè)披露數(shù)據(jù)來(lái)看，2021～2024年上半年，太子灣和林下兩個(gè)底層項(xiàng)目營(yíng)收與凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)且趨勢(shì)穩(wěn)定。

2021～2023年度及2024年1～6月，兩個(gè)底層資產(chǎn)項(xiàng)目的總營(yíng)收分別為7110.49萬(wàn)元、7983.07萬(wàn)元、8328.42萬(wàn)元以及4208.30萬(wàn)元；匯總凈利潤(rùn)分別為2442.96萬(wàn)元、2591.20萬(wàn)元、3062.01萬(wàn)元和1641.10萬(wàn)元。

現(xiàn)金流預(yù)測(cè)及分派率方面，2024年下半年及2025年度預(yù)測(cè)可供分配金額為2682萬(wàn)元、5522萬(wàn)元，分派率分別為4.37%和4.42%。

長(zhǎng)期關(guān)注、研究中國(guó)公募REITs實(shí)踐與政策的“REITs速達(dá)”發(fā)文指出，2024年上市的同類項(xiàng)目“國(guó)泰君安城投寬庭REIT”發(fā)行價(jià)計(jì)算預(yù)期第二年分派率為4.28%，市價(jià)計(jì)算分派率約4.03%；目前已上市的5單保障房REITs截至2024年10月18日收盤價(jià)計(jì)算的平均分派率約3.7%。

“但招商蛇口租賃住房REIT的2025年實(shí)際出租率及租金收入是否達(dá)標(biāo)還存在一些不確定性。”“REITs速達(dá)”指出，在需求低迷與時(shí)間節(jié)點(diǎn)雙向擠壓下，2025年留給林下項(xiàng)目填補(bǔ)空置率的時(shí)間逐漸減少。項(xiàng)目公司通過(guò)調(diào)節(jié)可供分配金額來(lái)減少自有資金補(bǔ)足的支付，或者通過(guò)調(diào)節(jié)支出以及其他可延期支付的事項(xiàng)來(lái)應(yīng)對(duì)前三年的業(yè)績(jī)承諾安排。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目租金水平和出租率產(chǎn)生一定壓力。如果市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，項(xiàng)目可能需要降低租金或提供更多優(yōu)惠措施來(lái)吸引租戶，這可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的收益和分派率產(chǎn)生一定影響。

封面圖片來(lái)源：視覺中國(guó)-VCG211443992517