每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月11日至12日在北京舉行，會(huì)議中的多項(xiàng)房地產(chǎn)政策表述預(yù)示著未來政策的新動(dòng)向，令人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景充滿期待。

首先，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。這體現(xiàn)了高層對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的高度關(guān)注和明確態(tài)度：政府將堅(jiān)定推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步回升，“樓市一日不止跌，政策一日不會(huì)停”。

此外，會(huì)議還提出要“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”，這一表述同樣引起了廣泛關(guān)注。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市人口流入的速度已大幅放緩。在這種背景下，如何推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展成為新的挑戰(zhàn)。城市更新或“舊改”成為一項(xiàng)重要的解決方案。過去10年中，城市更新政策在一些地方取得了積極成效，但由于其需要地方政府提供大量資金支持，且在拆遷與重建過程中可能引發(fā)社會(huì)矛盾，逐漸出現(xiàn)降溫。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重新提及這一政策，表明在今后的政策框架中，舊改可能會(huì)迎來新的發(fā)展機(jī)遇，值得期待。

另一個(gè)值得關(guān)注的表述是會(huì)議提出要“充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。過去幾年，官方的房地產(chǎn)表態(tài)主要集中在保障住房需求上，即滿足基本的剛性需求，而改善性需求則較少受到關(guān)注。此次中央的表態(tài)表明，政府已認(rèn)識(shí)到改善性住房需求的重要性。近期，北京市發(fā)布的《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》中，鼓勵(lì)開發(fā)商為改善性住房提供更多創(chuàng)新設(shè)計(jì)，例如允許在住宅首層設(shè)置架空層、鼓勵(lì)小區(qū)內(nèi)設(shè)置開放的風(fēng)雨連廊、倡導(dǎo)多層住宅設(shè)立開敞陽臺(tái)等。這些措施都體現(xiàn)了政府在促進(jìn)改善性住房供給方面的努力。此外，近年來住建部在推動(dòng)“第四代住宅”方面的工作，也顯現(xiàn)出了對(duì)改善性住房需求的重視，相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)將為市場(chǎng)提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，滿足購房者多樣化的需求。

會(huì)議還提出要“盤活存量用地和商辦用房”。筆者認(rèn)為，這一舉措十分關(guān)鍵。當(dāng)前，不少房企面臨的困境并非資產(chǎn)短缺，而是所持有的土地資源無法變現(xiàn)。大量土地儲(chǔ)備無法有效轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流，使得這些房企資金鏈緊張。為了解決這一問題，一些地方政府已經(jīng)開始采取措施，將房企的優(yōu)質(zhì)土地回購并調(diào)整相關(guān)要求，進(jìn)而通過轉(zhuǎn)讓獲得更高的收入。例如，北京市今年就回購了萬科公司在8年前以59億元競(jìng)得的一幅地塊，并在改變了用地要求后，以89.01億元的價(jià)格重新拍賣，從而實(shí)現(xiàn)了地方政府與房企的雙贏。

特別值得一提的是，會(huì)議中首次提到了“商辦用房”問題。據(jù)筆者了解，規(guī)模化房企普遍存在商辦用房資產(chǎn)沉淀過大的問題。10年前，許多城市推出了大量的商辦用地，但一些房企在拿地后打了“擦邊球”，把商業(yè)辦公用房改建成了一套套的住宅（公寓）。由于商辦用房的土地成本較低，改建后的公寓售價(jià)通常比同地段住宅低得多，但隨著各地政府加強(qiáng)監(jiān)管，這類打“擦邊球”的產(chǎn)品逐漸遭遇滯銷。

以北京市為例，有媒體去年初報(bào)道，據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)統(tǒng)計(jì)，因大量商辦項(xiàng)目“擱淺”“滯銷”，長(zhǎng)期沉淀資金近8000億元，且約有3000萬~4000萬平方米商辦項(xiàng)目得不到合理利用，造成資源浪費(fèi)和資產(chǎn)閑置。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要盤活這些商辦用房，為房企解決資產(chǎn)困境，釋放了政策利好。通過這一舉措，房企可以將沉淀的商辦用房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)需求，從而緩解資金壓力。

可以說，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)行業(yè)定下了清晰的政策方向，并在多個(gè)領(lǐng)域給出了突破性表述。隨著這些政策的逐步落地和實(shí)施，行業(yè)信心有望逐步恢復(fù)，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加注重滿足民眾的實(shí)際需求，提供更高質(zhì)量的住房供給。對(duì)于房企來說，新政策將為其提供更多發(fā)展機(jī)會(huì)。而對(duì)于購房人來說，這些政策的實(shí)施也意味著更多選擇和更好的居住環(huán)境。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來，值得各方期待。