每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

深圳“9·29”樓市新政之后第四個(gè)“日光盤”誕生。

12月14日，位于深圳龍華區(qū)的中建鵬宸云筑開盤，推出368套房，完成意向登記保證金凍結(jié)的客戶達(dá)1587批。據(jù)樂有家研究中心消息，該項(xiàng)目開盤3.5小時(shí)即售罄，成為深圳今年的第五個(gè)“日光盤”。

不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，相比今年10月和11月，深圳樓市進(jìn)入12月以來整體去化情況有所下滑。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，上周（12月2日—8日）深圳全市住宅成交套數(shù)和面積環(huán)比下滑均超過10%。

以深業(yè)集團(tuán)旗下項(xiàng)目為例，位于南山區(qū)的深業(yè)世紀(jì)山谷·世家于12月8日開盤，推出住宅342套，當(dāng)天銷售約200套，去化率約58.5%；位于龍華的深業(yè)頤樾府三期于12月6日開盤，推出住宅246套，當(dāng)天銷售約100套，去化率約40%。

頂豪“倒掛王”開盤去化不足六成

深業(yè)集團(tuán)當(dāng)前在深圳的在售項(xiàng)目主要包括頤樾府、深業(yè)世紀(jì)山谷花園、上城學(xué)府、深業(yè)上林苑等，這些樓盤主要分布于龍華、南山、福田等區(qū)域。

如果從區(qū)域業(yè)績貢獻(xiàn)度來看，南山區(qū)排在前列。南山區(qū)屬于深圳樓市限購區(qū)，新房銷售均價(jià)普遍較高。安居客數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月，南山區(qū)新房銷售均價(jià)為9.6萬元/平方米，而深圳全市新房銷售均價(jià)為5.7萬元/平方米。

深業(yè)集團(tuán)在南山區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目包括深業(yè)云海灣、深業(yè)世紀(jì)山谷和深業(yè)鶴塘嶺。其中，深業(yè)云海灣項(xiàng)目于去年6月24日開盤，當(dāng)日去化98%，銷售總額超百億元。該項(xiàng)目的人才房部分于去年9月全部售罄。而深業(yè)鶴塘嶺項(xiàng)目推出時(shí)還是深圳樓市較為火熱的2020年，彼時(shí)該項(xiàng)目推出226套房源，吸引了超542批客戶認(rèn)購。

深業(yè)世紀(jì)山谷花園銷售現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩攝

而近期深業(yè)集團(tuán)加推入市的深業(yè)世紀(jì)山谷花園項(xiàng)目，一期于去年9月份開盤，毛坯房均價(jià)10.2萬元/平方米。本次（12月8日）推出的二期（深業(yè)世紀(jì)山谷·世家）房源，備案價(jià)為12萬元/平方米，折后均價(jià)約10.7萬元/平方米。

從開盤當(dāng)天的銷售情況來看，此次推出的342套房源銷售約200套，去化率約58.5%。

此前的12月10日，每經(jīng)記者實(shí)地探訪深業(yè)世紀(jì)山谷花園發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目臨近綠景白石洲項(xiàng)目，距離地鐵29號線白石洲北站約200米。其中，該項(xiàng)目3棟A座和3棟B座達(dá)69層，是深圳南山區(qū)最高的住宅建筑之一，項(xiàng)目容積率為6.04。

與該項(xiàng)目一河之隔的另一側(cè)是“南山科技園片區(qū)”，曾誕生包括華潤城潤璽、紅樹別院等頂級豪宅，上述項(xiàng)目目前的二手房掛牌價(jià)多在18萬元/平方米以上。也正因如此，深業(yè)世紀(jì)山谷項(xiàng)目被不少業(yè)內(nèi)人士稱為深圳市場的頂豪“倒掛王”。

“因?yàn)樯顦I(yè)世紀(jì)山谷是舊改項(xiàng)目，企業(yè)要考慮盈利，就只能把項(xiàng)目（樓層）盡可能做得高一點(diǎn)。”深圳房產(chǎn)中介小王向每經(jīng)記者表示：“今年12月，南山區(qū)加推的項(xiàng)目比較多，整體去化壓力比較大。雖然深業(yè)世紀(jì)山谷花園所處區(qū)位在南山區(qū)還不錯(cuò)，且有景觀優(yōu)勢，但項(xiàng)目單價(jià)高、戶型大導(dǎo)致上車門檻較高。”

深業(yè)世紀(jì)山谷花園所處位置 圖片來源：百度地圖

12月15日上午，深業(yè)世紀(jì)山谷世家一位置業(yè)顧問向記者介紹：“項(xiàng)目開盤到現(xiàn)在已經(jīng)賣了七成多，233平方米、280平方米和386平方米三種戶型中，280平方米戶型已基本賣完，另兩種戶型還有少部分可選樓層房源。”

據(jù)克而瑞區(qū)域數(shù)據(jù)，今年前11月，深業(yè)集團(tuán)以79.84億元的權(quán)益銷售金額在深圳區(qū)域排在第八位，年內(nèi)熱銷項(xiàng)目包括深業(yè)上城學(xué)府、深業(yè)上林苑等。

每經(jīng)記者注意到，近兩年深業(yè)集團(tuán)在深圳土拍市場相對低調(diào)，自去年6月底以14.41億元拿下深圳北站的A811-0347宗地后，在深圳土拍中就鮮少看到其身影。據(jù)三季報(bào)，截至今年9月30日，深業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收76.14億元，同比下滑25.4%；實(shí)現(xiàn)凈利潤虧損約12.46億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

深圳新房市場銷售熱度有所下滑

臨近年底，深圳各樓盤開始加快入市步伐。

以南山區(qū)為例，僅11月份就有赤灣瑯玥灣佳園、四海名邸、山海丹華府、天源華府、深業(yè)世紀(jì)山谷花園先后拿到預(yù)售證。進(jìn)入12月，又有縉樾府、地鐵前海時(shí)代廣場先后取得預(yù)售證。

不過據(jù)每經(jīng)記者觀察，相比今年10月和11月，深圳樓市進(jìn)入12月以來整體去化情況有所下滑。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，上周深圳全市住宅成交1469套，環(huán)比下滑15.4%；成交面積14.9萬平方米，環(huán)比下滑13.4%。

據(jù)每經(jīng)記者梳理，12月第一周，深圳共有深業(yè)世紀(jì)山谷世家、深業(yè)頤樾府3期及中建觀玥名邸三個(gè)項(xiàng)目入市，但開盤去化情況均不甚理想。

比如中建觀玥名邸項(xiàng)目，今年10月19日首次開盤僅1.5小時(shí)即售罄，成為深圳今年第三個(gè)“日光盤”，但該項(xiàng)目在12月加推的147套房源中，去化率約六成。

再看深業(yè)集團(tuán)12月6日開盤的深業(yè)頤樾府三期，此次共推出住宅246套，開盤當(dāng)天銷售約100套，去化率約40%，低于深業(yè)世紀(jì)山谷的去化率（約58.5%）。

“目前認(rèn)購項(xiàng)目可享受備案價(jià)約九三折優(yōu)惠，對購房者來說，30層以下房源性價(jià)比相對較高。”深業(yè)頤樾府項(xiàng)目一位置業(yè)顧問12月15日上午告訴每經(jīng)記者，項(xiàng)目30層以下房源已經(jīng)賣了近九成。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，10月份堪稱銷售旺季，彼時(shí)大部分售樓處人氣爆棚，中西部區(qū)域更是熱度高漲。但從11月開始，深圳樓市區(qū)域分化現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)，即使是南山這樣的熱門區(qū)域，新房銷售也呈現(xiàn)出冷熱不均態(tài)勢。

數(shù)據(jù)來源：深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（諸葛研究院整理）

如位于深圳蛇口的招商四海臻邸二期（備案名：四海名?。┯?1月22日開盤，推出206套住宅，當(dāng)天銷售200套房源，去化率約97%。

而同屬南山區(qū)，赤灣和南頭的新盤去化情況卻不盡如人意。如11月份拿到預(yù)售證的天源華府備案297套、山海丹華府備案419套、瑯玥灣佳園370套，目前的網(wǎng)簽備案率多在18.9%—24.5%之間。

注：從實(shí)際銷售到網(wǎng)簽存在一定時(shí)間差，一般實(shí)際銷售數(shù)據(jù)要高于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝