每經(jīng)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 賀娟娟

頤和盛世小區(qū)，是廣州地產(chǎn)商頤和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：頤和集團(tuán)）在高陵區(qū)運(yùn)作的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，占地超過500畝。小區(qū)從2008年立項(xiàng)到如今已有15年，如今卻成了一個(gè)“半成品”。

在小區(qū)后方，有超過200畝本應(yīng)開發(fā)三期住宅的土地，被用作堆放鋼筋的倉庫，與小區(qū)綠地僅用一片鐵皮隔開。超200畝并不是個(gè)小數(shù)字，畢竟百畝都可稱為大盤，這里停滯已接近6年，錯(cuò)過了土地市場(chǎng)的高漲時(shí)期。

“想開發(fā)也沒用。”開發(fā)商辦公室內(nèi)一位自稱“管工程”的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因?yàn)榧s半數(shù)土地位于國(guó)家文物保護(hù)單位漢陽陵的保護(hù)范圍，無法開發(fā)只能先租出去。“員工的工資都發(fā)不了，我租出去也很正常。”

而圍繞頤和盛世的煩心事，同樣困擾著物業(yè)和業(yè)主們。

頤和盛世是各大投訴平臺(tái)的常客，包括房產(chǎn)證10年辦不下來、小區(qū)存在臨水臨電、漏雨、小孩上學(xué)安全問題。不少小區(qū)業(yè)主不愿再繳納物業(yè)費(fèi)，他們認(rèn)為不值。在物業(yè)門口張貼的財(cái)務(wù)收支顯示，小區(qū)物業(yè)今年第三季度虧損了61萬。

這是一個(gè)令人遺憾的結(jié)果。物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商三者間所形成的羅生門，正在導(dǎo)致小區(qū)螺旋式的“塌陷”——開發(fā)商無力開發(fā)和實(shí)現(xiàn)配套、業(yè)主不愿繳納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)沒錢維護(hù)小區(qū)，矛盾正在不斷加深，而這些困擾多方的成因甚至可以追溯到十余年前，解決難度并非一人、一個(gè)企業(yè)、一個(gè)部門就可以完成的。

債務(wù)危機(jī)

頤和盛世是廣州頤和地產(chǎn)在西北地區(qū)運(yùn)作的第五個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目， 項(xiàng)目位于西安渭河北岸的高陵區(qū)馬家灣片區(qū)，由廣州頤和集團(tuán)、西安光明房地產(chǎn)公司共同開發(fā)，主體公司為高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱：高陵光明）。

根據(jù)高政復(fù)決字〔2020〕05號(hào)行政復(fù)議決定書、企業(yè)變更信息、記者采訪獲悉，頤和盛世所處地塊原先為工業(yè)用地，1997年3月10日批給西安光明飲品有限公司（高陵光明曾用名），后企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益不佳，申請(qǐng)?jiān)谠鞯氐?28畝上投資建設(shè)住宅項(xiàng)目。2007年獲高陵縣發(fā)改委批準(zhǔn)，并將合計(jì)512.6畝土地使用權(quán)用途由工業(yè)用地變更為住宅用地。

2008年8月18日，高陵光明取得高國(guó)用（2008）第41號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，使用權(quán)土地座落于高陵縣涇渭鎮(zhèn)涇渭南路，使用權(quán)類型為出讓。

圖片來源：高陵區(qū)人民政府網(wǎng)

同年，西安光明飲品有限公司更名為高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍由果汁、果醬、蔬菜汁系列產(chǎn)品變更為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃物業(yè)管理，頤和集團(tuán)進(jìn)場(chǎng)并逐步增資至3000萬元，獲得60%股權(quán)，原大股東西安光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司持股40%。

官網(wǎng)顯示，2008年，項(xiàng)目正式啟動(dòng)，總占地512畝，規(guī)劃分為三期開發(fā)，包括別墅、多層、花園洋房、小高層、高層共有百十棟樓，總戶數(shù)8000多戶，定位為 “百萬平米人文大盤”的純居住高尚社區(qū)。

操盤一個(gè)500畝的大盤，對(duì)一家中小型房企而言挑戰(zhàn)巨大，分3期開發(fā)，“長(zhǎng)戰(zhàn)線”與“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的主流地產(chǎn)開發(fā)模式相悖，讓兌現(xiàn)、資金鏈充滿變數(shù)與風(fēng)險(xiǎn)。

遺憾的是，2018年，開發(fā)商廣州頤和集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，證監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局指出，頤和地產(chǎn)涉及9筆違約債務(wù)中，單筆數(shù)額均超過1000萬元，合計(jì)金額超過50億元。其至今仍未完全從債務(wù)危機(jī)中脫身。

危機(jī)同樣傳導(dǎo)至高陵，頤和盛世從2018開始接近停擺。小區(qū)彼時(shí)僅開發(fā)兩期，目前仍有兩三百畝土地尚未開發(fā)，一大部分規(guī)劃愿景亦隨之落空。

“買房的時(shí)候說有輕軌、有幼兒園、有學(xué)校、有酒店，現(xiàn)在啥都沒有。”小區(qū)業(yè)主向記者表示“孩子上學(xué)劃分在梁村，那梁村自己村的人都不上，就幾個(gè)娃在那上，你說咋上？都是自己花錢在別的地方上。”

根據(jù)官網(wǎng)介紹，頤和盛世項(xiàng)目配套齊全，規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部配有雙語幼兒園、小學(xué)、酒店、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)，中心公園水系。

但許多業(yè)主談及此只是無奈地笑笑，他們已經(jīng)不想這些“加分項(xiàng)”了，只想要回基本的保障。在領(lǐng)導(dǎo)留言板、各大投訴平臺(tái)，頤和盛世的問題包括房產(chǎn)證10年辦不下來、小區(qū)存在臨水臨電、漏雨、小孩上學(xué)安全問題。

一位業(yè)主2021年曾在西安網(wǎng)反映，“我們是西安市高陵區(qū)涇渭南路頤和盛世小區(qū)二期的業(yè)主，2011年購房時(shí)，房子五證齊全，該交的契稅都交了，可是我們的房產(chǎn)證10年了，遙遙無期，業(yè)主們住的還是沒有驗(yàn)收的房屋，生命與財(cái)產(chǎn)一點(diǎn)保障都沒有。多年來小區(qū)業(yè)主多次投訴開發(fā)商無望，絕望至極……”

涉嫌在國(guó)家級(jí)文保范圍內(nèi)私建商品樓

圍繞在頤和盛世項(xiàng)目的不止開發(fā)商資金問題。

在2020年，最大的暗礁同樣浮現(xiàn)——2020年5月31日，高陵區(qū)文旅局接到西安市文物局電話通知，稱接舉報(bào)頤和盛世項(xiàng)目涉嫌在國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位漢陽陵遺址保護(hù)范圍內(nèi)私自建設(shè)商品樓。

被劃入國(guó)家級(jí)文保范圍內(nèi)，就意味著剩余的兩三百畝土地基本告別住宅開發(fā)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》第十七條，文物保護(hù)單位的保護(hù)范圍內(nèi)不得進(jìn)行其他建設(shè)工程或者爆破、鉆探、挖掘等作業(yè)。特殊情況則需要向上獲批，漢陽陵作為國(guó)家保護(hù)單位需要國(guó)家文物局的意見。

疊加上開發(fā)商資金緊張，頤和盛世剩余地塊開發(fā)由此陷入停滯，錯(cuò)失了往后幾年的房地產(chǎn)高漲時(shí)期，損失無疑是巨大的。

“我們也希望盡快讓企業(yè)正常運(yùn)行起來，但涉及到文保我們也沒辦法。”高陵區(qū)住建部門人士向記者表示，項(xiàng)目包括前期一系列規(guī)劃手續(xù)都是有的，但是在建設(shè)過程中，突然是因?yàn)檫@個(gè)事兒（停止）了，“因?yàn)槟闵婕皾h陽陵的保護(hù)，你不是一般的保護(hù)。”

據(jù)知情人士透露，當(dāng)時(shí)高陵區(qū)曾去國(guó)家文物局說這個(gè)事，才把兩棟處于范圍內(nèi)、已經(jīng)售出的樓保住了，本來之前是要直接拆除的，但紅線內(nèi)沒蓋的就是堅(jiān)決不讓蓋了。

圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)記者 夏子博攝

高陵區(qū)文物部門人士向記者表示，這個(gè)舉報(bào)是從國(guó)家文物局督辦下來的，因?yàn)橥恋匚挥跐h陽陵司馬道保護(hù)范圍內(nèi)。“現(xiàn)在國(guó)家省市對(duì)文物保護(hù)比較重視，說白了是不可逾越的紅線，保護(hù)范圍內(nèi)是不允許建設(shè)跟文物保護(hù)不相關(guān)的那些項(xiàng)目，尤其是漢陽陵這樣的國(guó)保單位，你不管建設(shè)什么項(xiàng)目，你要有充足的必要性，國(guó)家文物局要同意你才能做，任何建筑改建新建擴(kuò)建都是這樣。”

而10年前獲批的住宅用地，為何現(xiàn)在突然變成國(guó)家級(jí)文保范圍內(nèi)的違建了？

據(jù)行政復(fù)議書，頤和盛世開發(fā)方認(rèn)為：己方根據(jù)政府及相關(guān)部門的文件、證書均充分證明了申請(qǐng)人的住宅樓建設(shè)項(xiàng)目獲得政府依法審批，建設(shè)行為合規(guī)，銷售行為合法，在項(xiàng)目建設(shè)之前履行了文物保護(hù)手續(xù)。

但根據(jù)行政復(fù)議決定書，從調(diào)查結(jié)果以及頤和盛世開發(fā)方所提交的各種證據(jù)來看，其并無文物相關(guān)審批手續(xù)。盡管陜西省考古研究院2012年1月有作出《某xxx公司建設(shè)項(xiàng)目考古發(fā)掘工作報(bào)告》，但此報(bào)告顯然不屬于也不能替代文物部門審批手續(xù)。

“他們以為是做了文物勘探就行，一直都沒有征求過我們高陵區(qū)文旅局文物部門的意見。”上述區(qū)文物部門人士表示，國(guó)家現(xiàn)在要求先做文物勘探，做完之后我們?cè)俪鲆庖?，之后才能?bào)地。就是因?yàn)?/span>之前企業(yè)有時(shí)候在施工過程中發(fā)現(xiàn)古墓，他就給你不報(bào)，因?yàn)閾?dān)心影響施工進(jìn)度，對(duì)古遺址，古墓可能就是種破壞。

據(jù)高陵區(qū)自然資源和規(guī)劃局人士向記者表示，從2018年開始，供地之前才決定要文物意見了。“報(bào)地是農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的前提，之前是土地報(bào)批后做文物，現(xiàn)在是做文物后再報(bào)地，有文物的話地就報(bào)不上了。”

上述文物部門人士進(jìn)一步表示，目前國(guó)家文物局對(duì)項(xiàng)目的建議就是保持不動(dòng)，可以作為綠地，等到70年產(chǎn)權(quán)到期后不再續(xù)租。而高陵區(qū)自然資源和規(guī)劃局人士則向記者表示，到底能建不能建，建啥，得等后面西安市國(guó)土空間規(guī)劃出來。

這也意味著，即使有心、有錢開發(fā)，頤和盛世想短時(shí)間內(nèi)重啟這200余畝土地開發(fā)希望也不大。

超兩百畝土地何解

項(xiàng)目停滯帶來的影響不止于開發(fā)商，同樣傳導(dǎo)至業(yè)主一端。

記者在現(xiàn)場(chǎng)觀察到，一個(gè)小區(qū)，一側(cè)是小區(qū)綠地和住宅，另一側(cè)是工地，其內(nèi)的鋼筋挪動(dòng)的噪聲不絕于耳，兩者間僅用一張鐵皮隔開。

圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)記者 夏子博攝

據(jù)小區(qū)業(yè)主向記者表示，中間（空地）以前說開發(fā)酒店，現(xiàn)在被頤和承包出去當(dāng)庫房使用了，后面也承包給人家做工地了，“整個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部在這里，你現(xiàn)在站在樓上面，他看后面還亂七八糟的，養(yǎng)牛養(yǎng)羊都在后面，一個(gè)大卡車在里面嗚嗚地開，堆放那些鋼筋。”

在小區(qū)門口物業(yè)旁邊，是開發(fā)商的辦公地點(diǎn)，大門有鎖，只能從玻璃側(cè)邊小門進(jìn)去，其中一位工作人員表示，“這里沒剩幾個(gè)人了。”

圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)記者 夏子博攝

值得一提的是，高陵區(qū)文旅局曾對(duì)高陵光明地產(chǎn)處以罰款人民幣50萬元的行政處罰。其于2020年11月23日繳納了10萬元罰款，剩余款項(xiàng)因運(yùn)營(yíng)非常困難，申請(qǐng)延期繳納。

辦公室內(nèi)一位自稱“管工程”的人士告訴記者，因?yàn)橥恋乇粍澣雵?guó)家文物保護(hù)單位的保護(hù)范圍，無法開發(fā)只能先租出去。“我買了兩三百畝地，我不能讓閑著?，F(xiàn)在政府也沒有給一個(gè)解決方式，我花十幾個(gè)億賣的地，員工的工資都發(fā)不了，我租出去也很正常。”

當(dāng)記者追問是否有資金開發(fā)時(shí)，其表示，“我隨時(shí)想開發(fā)，不讓開發(fā)。不是有錢沒錢，政府手續(xù)不讓你動(dòng)，你連第一步都走不了，你怎么去談第二步呢？”

值得一提的是，已經(jīng)有資產(chǎn)管理公司開始處理“頤和盛世”相關(guān)債權(quán)，尋求脫手離場(chǎng)。

據(jù)頤和地產(chǎn)2019年披露，開發(fā)西安“頤和盛世”項(xiàng)目時(shí)，頤和地產(chǎn)曾向中江信托融資余額2.52億元，該筆債務(wù)后來由某資產(chǎn)管理公司承接。

而在2024年8月7日，中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司掛牌了高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司金融不良債權(quán)項(xiàng)目，截至7月底，債權(quán)合計(jì)金額4.72億元，其中本金2.52億元，利息2.21億元。

該筆債權(quán)的抵押物正是頤和盛世項(xiàng)目，其中包括住宅及商業(yè)等在建工程合計(jì)42631.41 ㎡、待建未銷售建筑物分?jǐn)偼恋?56335.30 ㎡。該項(xiàng)目剩余未開發(fā)貨值近30億元、未開發(fā)凈地估值近14億元。從未開發(fā)部分340.55畝土地估值14億元來看，折合約411萬元/畝。

對(duì)此，上述開發(fā)商辦公地點(diǎn)內(nèi)人士表示：“那人賣也很正常，我跟人家抵押買的地都動(dòng)不了，人肯定賣。”

業(yè)主、物業(yè)間的矛盾

對(duì)于頤和盛世的業(yè)主們而言，當(dāng)下緊要的問題是供暖：為了一個(gè)溫暖的冬季，頤和盛世的業(yè)主們正在與物業(yè)、供熱方博弈。

供暖不暖，是換了第三方承包后才廣泛出現(xiàn)的情況。頤和盛世并不算市政供熱的范圍內(nèi)，過去11年都是由物業(yè)自備鍋爐供暖，去年，由自備鍋爐變?yōu)榈谌匠邪?，一下讓業(yè)主們感受到了“溫差”：在業(yè)主看來，交了3000多塊錢，去年冬天溫度還到18°，自己要在家開空調(diào)，今年為什么還要交費(fèi)？

圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)記者 夏子博攝

除了供暖之外，業(yè)主還反映小區(qū)“電梯壞了，房頂漏水，衛(wèi)生不好”，這樣的服務(wù)無法與一級(jí)物業(yè)收費(fèi)相匹配，導(dǎo)致業(yè)主們不愿繳納物業(yè)費(fèi)。一位業(yè)主向記者表示，“物業(yè)催我說該交費(fèi)了，我說電梯啥時(shí)候修，他就不說了，他不說我就走了，我去年都沒交，我今年也不打算交了。”

互相間的不信任，讓小區(qū)品質(zhì)螺旋式地塌方。在小區(qū)物業(yè)門口張貼的收支表顯示，今年第三季度物業(yè)總虧損61萬。“你越不交費(fèi)，小區(qū)是不是就越來越差？你沒有錢來投入，最后影響的其實(shí)是住在這兒的這些業(yè)主的生活品質(zhì)。”

圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)記者 夏子博攝

小區(qū)物業(yè)人士向記者表示，小區(qū)本來入住率就低，小區(qū)目前是2596戶人，在住有800多戶，只有1/3，無論物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)能收上來的就少，但是服務(wù)都是要統(tǒng)一的。就拿供暖來說，去年實(shí)際這2596戶全部在跑暖了，另外新供暖方也是第一次，走完招投標(biāo)后只有3個(gè)月改造期就要供暖了，設(shè)備方面可能確實(shí)存在一些問題，沒有把小區(qū)每個(gè)邊邊角角照顧到。

“之前我們物業(yè)自備鍋爐燒了11年，已經(jīng)算可以了，兩臺(tái)鍋爐已經(jīng)接近報(bào)廢，所以選擇通過招投標(biāo)引進(jìn)第三方，我們也要求他們進(jìn)來后維持5.98元的價(jià)格不能變，這個(gè)費(fèi)用在整個(gè)馬家灣來說是第二低的，其他都在6.20元以上。第二就是溫度不能變，按照西安市集中供熱協(xié)議，不能低于18度。”

而據(jù)第三方供暖方表示，截至11月7日，僅有50多戶業(yè)主繳納了采暖費(fèi)。物業(yè)方向記者表示，今年不管繳費(fèi)多少人，到了15號(hào)還是要正常供暖，業(yè)主體驗(yàn)半個(gè)月或一個(gè)月以后，如果滿意，再自行決定是否需要供暖。

物業(yè)人士還透露，“開發(fā)商從18年開始就基本上停滯了，（開發(fā)商）跟我們也有些費(fèi)用結(jié)算不及時(shí)。如果說這些業(yè)主也不繳費(fèi)的話，先不說我們?nèi)藛T工資問題，我們沒有拿出太多的錢去投入這個(gè)東西。還有路面的問題，開發(fā)商沒有錢，只能物業(yè)去想辦法，我們現(xiàn)在確實(shí)是沒有現(xiàn)金去解決這個(gè)事兒。”

其進(jìn)一步表示，“我們財(cái)務(wù)報(bào)表都在門口貼著，如果說這個(gè)小區(qū)再這么經(jīng)營(yíng)下去，我們現(xiàn)在養(yǎng)不起自己的人了，再不用一兩年，不用誰來趕我們或者怎么樣，可能我們也考慮主動(dòng)撤場(chǎng)的問題了。”

封面圖片來源：圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)記者 夏子博攝