每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年5月，成都新房成交量環(huán)比微漲，處于年內(nèi)高位。其中，成交量居成都各區(qū)首位的天府新區(qū)，5月成交的894套新房中就有110套來(lái)自麓湖•沄岸項(xiàng)目。

麓湖•沄岸位于成都天府新區(qū)麓湖生態(tài)城（以下簡(jiǎn)稱麓湖）黃金環(huán)島上，戶型面積為237—254平方米，套均總價(jià)超千萬(wàn)元，總共110套，5月15日開(kāi)盤(pán)兩個(gè)半小時(shí)便被一搶而空，攬金約11億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）注意到，作為整體規(guī)劃面積約8300畝的超級(jí)大盤(pán)，由成都萬(wàn)華投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)華）開(kāi)發(fā)的麓湖在地產(chǎn)圈聞名已久，曾被稱為中國(guó)“四大神盤(pán)”之一，開(kāi)發(fā)至今已有十余年。同時(shí)，雖然麓湖是成都最貴的樓盤(pán)，但每每有新組團(tuán)開(kāi)售，經(jīng)常會(huì)快速售罄，且中簽率極低。這樣的銷(xiāo)售成績(jī)，也令眾多開(kāi)發(fā)商羨慕不已。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年全國(guó)共誕生了10個(gè)銷(xiāo)售額超百億元的大盤(pán)，其中麓湖以148.2億元高居第三位。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前5月，萬(wàn)華以37.2億元的全口徑銷(xiāo)售金額，在成都房企中排在第八位。

不過(guò)，在過(guò)去十余年的開(kāi)發(fā)中，麓湖主要以住宅銷(xiāo)售為主，因此導(dǎo)致的交付周期長(zhǎng)、商業(yè)配套缺失等問(wèn)題也成為其不可避免的“痛點(diǎn)”。同時(shí)，隨著萬(wàn)華近幾年陸續(xù)落子重慶、海口、武漢等城市。在行業(yè)整體下行的背景下，麓湖的“超級(jí)大盤(pán)模式”能否成功在這些城市復(fù)制？

麓湖生態(tài)城現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

累計(jì)銷(xiāo)售額已超500億元

公開(kāi)信息顯示，麓湖的規(guī)劃最早可追溯到2005年。

彼時(shí)，成都《南部新城規(guī)劃》出爐，萬(wàn)華便與美國(guó)著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司Johnson & fain合作，對(duì)麓山大道周邊區(qū)域差不多100平方公里的土地進(jìn)行了深度研判。但直到2009年，萬(wàn)華投資才開(kāi)始正式拿地，麓湖項(xiàng)目也于當(dāng)年11月正式奠基。

麓湖整體規(guī)劃面積約8300畝，其中規(guī)劃湖域面積約2400畝。據(jù)南方周末報(bào)道，國(guó)土部門(mén)公告顯示，2009年6月24日、25日，萬(wàn)華投資和萬(wàn)華新城分別以90萬(wàn)元/畝和84.5萬(wàn)元/畝的起拍價(jià)獲得共約1860畝土地；同年7月6日和7月7日，萬(wàn)華又以70萬(wàn)元/畝起拍價(jià)獲得共約1940畝土地，這些地塊均系商住用地。

每經(jīng)記者查詢中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng) （主辦方為自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心•自然資源部法律事務(wù)中心）獲悉，在2020年9月11日該網(wǎng)公示的一則供地結(jié)果信息顯示，麓湖土地置換獲得686211平方米其他商服用地，折合約1029.3165畝，成交總價(jià)1093萬(wàn)元。

來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)

事實(shí)上，在麓湖建設(shè)初期，萬(wàn)華也曾因天府大道改線、資金、輿論、工程、規(guī)劃等問(wèn)題集中爆發(fā)而深陷危機(jī)。據(jù)萬(wàn)華投資集團(tuán)總裁、麓湖生態(tài)城總設(shè)計(jì)師羅立平今年初在混沌APP發(fā)表的公開(kāi)演講上回憶稱，2013年4月，麓湖第一個(gè)高層產(chǎn)品瀾語(yǔ)溪岸在最緊要的關(guān)頭獲得了預(yù)售許可證。“萬(wàn)華雖然選擇用7000多元/平方米的成本價(jià)入市，但仍高于周邊5000多元的房?jī)r(jià)，而萬(wàn)華必須快速回籠現(xiàn)金，因此將超過(guò)10%的優(yōu)惠給予一次性付款客戶，最終開(kāi)盤(pán)后清水板樓被一搶而光，精裝塔樓也大受歡迎，其中一次性付款的認(rèn)購(gòu)率高達(dá)80%。”

從2016年開(kāi)始，麓湖大規(guī)模推售高層組團(tuán)。自此，麓湖成為萬(wàn)華旗下不折不扣的“現(xiàn)金奶牛”。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2016年以來(lái)，麓湖的沚院、汀院、長(zhǎng)灘、玥港、沄洲、沄岸等組團(tuán)陸續(xù)推貨，超1.8萬(wàn)套住宅入市銷(xiāo)售，累計(jì)銷(xiāo)售產(chǎn)值超過(guò)500億元，每年持續(xù)為萬(wàn)華提供亮眼的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

僅2023年，麓湖就推出了住宅4395套房源。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年麓湖銷(xiāo)售額達(dá)148.2億元，在全國(guó)范圍內(nèi)僅次于杭州之江未來(lái)社區(qū)和廣州琶洲上品。這個(gè)成績(jī)也將萬(wàn)華當(dāng)年在成都房企的銷(xiāo)售排行提升4個(gè)名次至第7位。

值得一提的是，麓湖32165元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，也成為成都中心城區(qū)板塊成交均價(jià)最高的樓盤(pán)之一?？晒﹨⒖嫉氖牵瑩?jù)克而瑞四川監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年5月，大成都新房成交均價(jià)約為2.06萬(wàn)元/平方米，環(huán)比微漲3.86%，同比上漲5.13%，屬年內(nèi)房?jī)r(jià)最高水平。

今年前5月，麓湖已先后兩次推出了W2悅溪組團(tuán)以及C28沄岸組團(tuán)，合計(jì)供應(yīng)量已達(dá)到710套，面積覆蓋了110—160平方米的精裝套三、套四以及237—253平方米的小高大平層。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前5月，萬(wàn)華以37.2億元的全口徑銷(xiāo)售金額，在成都房企中排在第八位。

另?yè)?jù)記者了解，麓湖生態(tài)城W2悅溪新批次預(yù)計(jì)于6月加推，戶型面積為111平方米和141平方米戶型。而今年3月，該組團(tuán)推出時(shí)的單價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于麓湖其他組團(tuán)的價(jià)格。

“超級(jí)大盤(pán)模式”能否復(fù)制？

有了麓湖這頭“現(xiàn)金奶牛”作為堅(jiān)實(shí)后盾，萬(wàn)華也在近年開(kāi)始對(duì)外擴(kuò)張，旗下的“麓”系產(chǎn)品開(kāi)始落地到重慶、?？诘瘸鞘小?/p>

2017年8月，萬(wàn)華聯(lián)合兩江置業(yè)拿下重慶兩江新區(qū)345畝地塊，這也是萬(wàn)華首次走出成都開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

與當(dāng)時(shí)的麓湖一樣，拿地后的萬(wàn)華并未立即著手進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是在其后的幾年圍繞兩江新區(qū)水土-悅來(lái)板塊不斷拿地，截至目前已累計(jì)在握土地3500畝，耗資上百億元。據(jù)《重慶日?qǐng)?bào)》，羅立平表示，萬(wàn)華之所以選擇進(jìn)駐悅來(lái)板塊，主要原因在于，他曾受邀參與過(guò)該區(qū)域整體規(guī)劃的咨詢工作，非常了解區(qū)域的規(guī)劃，也深諳其發(fā)展前景。

據(jù)公開(kāi)信息，在首次拿地三年后，萬(wàn)華在重慶的項(xiàng)目麓悅江城才正式亮相。2020年9月，麓悅江城首次開(kāi)盤(pán)推出125套房源，當(dāng)日去化103套；第二次開(kāi)盤(pán)推出75套房源，當(dāng)日去化73套，開(kāi)盤(pán)去化率均達(dá)到九成。

2022年12月27日，萬(wàn)華首次進(jìn)入武漢，以33.2億元摘得長(zhǎng)江新區(qū)P（2022）144地塊，建筑面積474500平方米，成交樓面價(jià)6997元/平方米。彼時(shí)，武漢當(dāng)?shù)孛襟w對(duì)萬(wàn)華所拿地塊區(qū)位現(xiàn)狀的描述為“這一板塊目前尚處于開(kāi)發(fā)初期，什么配套都沒(méi)有”。此后的2023年，萬(wàn)華又兩次圍繞該地塊拿地。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，萬(wàn)華在武漢的土儲(chǔ)已超過(guò)700畝。

而在首次拿地后，萬(wàn)華便開(kāi)始對(duì)武漢市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。武漢當(dāng)?shù)啬撤科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人此前在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)華預(yù)計(jì)打造的項(xiàng)目以高端產(chǎn)品為主，其在武漢重點(diǎn)考察項(xiàng)目也主要圍繞高端住宅扎堆的二七濱江板塊，包括新希望D10天元、保利天珺等項(xiàng)目，萬(wàn)華曾前后多次派人前往踩盤(pán)。

麓湖生態(tài)城配套湖景 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

據(jù)2023年12月13日武漢長(zhǎng)江新區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的地塊規(guī)劃方案批前公示，位于長(zhǎng)江新區(qū)諶家磯大道以北、規(guī)劃祁連街兩側(cè)將打造濱水生態(tài)城。這與2023年10月18日萬(wàn)華競(jìng)得的PCX（2023）01號(hào)長(zhǎng)江新區(qū)商服地塊位置相符。

據(jù)了解，該項(xiàng)目名稱已確定為麓洲國(guó)際，總占地面積約738.73畝，建筑面積約53.5萬(wàn)平方米，總投資約97億元，是長(zhǎng)江新區(qū)在建投資額最大的項(xiàng)目之一，將打造長(zhǎng)江新區(qū)諶家磯門(mén)戶公園、濱水生態(tài)園林及水上公園，及商業(yè)、小學(xué)、配套住宅。

此外，在海南省的?？诮瓥|新區(qū)，萬(wàn)華2019年就布局了約318畝的江東麓島項(xiàng)目，該項(xiàng)目一期于今年4月30日—5月9日集中交付，總交付率達(dá)81%。此外，萬(wàn)華還在三亞獲得一宗約12畝的商用地塊。

從目前萬(wàn)華的布局情況來(lái)看，主要以數(shù)百畝甚至上千畝的超級(jí)大盤(pán)模式為主。不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)指出，麓湖的超級(jí)大盤(pán)模式在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整下，包括萬(wàn)華乃至全行業(yè)可能都無(wú)法復(fù)制的。“一方面，天然的地價(jià)優(yōu)勢(shì)已不存在；另一方面，則源于長(zhǎng)周期的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)企業(yè)的資金壓力。”

超百萬(wàn)平米商業(yè)難題待解

需要注意的是，盡管截至目前，麓湖已經(jīng)開(kāi)發(fā)了十余年，但目前真正呈現(xiàn)的仍只有整體規(guī)劃的一半左右，還有大量的土地等待開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，過(guò)去麓湖的開(kāi)發(fā)以住宅銷(xiāo)售為主，因此導(dǎo)致的交付周期長(zhǎng)、商業(yè)配套缺失等問(wèn)題成為其不可避免的“痛點(diǎn)”。

此前，麓湖業(yè)主、知名作家李亞玲就曾公開(kāi)發(fā)文稱：“交房3700套，入住不到800戶，基礎(chǔ)配套設(shè)施還沒(méi)搞好，業(yè)主們生活不便，買(mǎi)菜難。”

而這一問(wèn)題，或?qū)⒃谖磥?lái)若干年才能逐步得到解決。根據(jù)規(guī)劃，麓湖的建筑面積達(dá)700萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積550萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積150萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將達(dá)到24萬(wàn)的總?cè)胱∪丝谝?guī)模。

早在2016年，麓湖便開(kāi)出了A4藝展中心、麓客島，2020年又推出了A11地塊的麓湖天府美食島。而未來(lái)，麓湖水鎮(zhèn)將建設(shè)超百萬(wàn)平方米的商業(yè)，這也將成為整個(gè)麓湖生態(tài)城的核心。

根據(jù)規(guī)劃，麓湖水鎮(zhèn)將沿天府大道兩側(cè)，從沈陽(yáng)路到武漢路超過(guò)2公里的范圍內(nèi)分布。其中，天府大道兩側(cè)的綜合產(chǎn)業(yè)帶包含了總部經(jīng)濟(jì)、文化會(huì)展、酒店、創(chuàng)意辦公、水鎮(zhèn)商業(yè)和中央商務(wù)等業(yè)態(tài)。

2022年11月，麓湖與伊藤洋華堂共同官宣在W2地塊打造全新商業(yè)“隱溪川”，除約5萬(wàn)平方米的伊藤洋華堂天府店外，還有近6萬(wàn)平方米的自持水街商業(yè)，總面積將達(dá)11萬(wàn)平方米。對(duì)此，羅立平曾表示，隱溪川代表了麓湖鋪開(kāi)全新商業(yè)面貌的開(kāi)端，是麓湖即將開(kāi)發(fā)的600畝商業(yè)水鎮(zhèn)的序章。

但如何運(yùn)營(yíng)商業(yè)，無(wú)疑是麓湖面臨的最大挑戰(zhàn)。根據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2023年成都共有天府大悅城、錦城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、嘉悅集等24個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，總體量約150萬(wàn)平方米。而麓湖的整體商業(yè)體量已與上述24個(gè)商業(yè)項(xiàng)目總體量相當(dāng)，但目前在成都還沒(méi)有哪一個(gè)企業(yè)能夠獨(dú)立運(yùn)營(yíng)如此龐大的單體商業(yè)體量。

在此之前，萬(wàn)華在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，則源于其開(kāi)發(fā)麓山國(guó)際社區(qū)時(shí)打造的集中式商業(yè)配套麓山小鎮(zhèn)，總體量約14萬(wàn)平方米。公開(kāi)信息顯示，麓山小鎮(zhèn)2012年正式開(kāi)街時(shí)，商鋪使用率尚未突破50%，直到近幾年才陸續(xù)改善。

如今，面對(duì)如此大體量的商業(yè)，對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)均相對(duì)缺乏的萬(wàn)華來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是不小的挑戰(zhàn)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝