記者 包晶晶 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)正在加速出清，旭輝境外債務(wù)重組也再次迎來重大進(jìn)展。 10月28日上午，旭輝控股集團(tuán)（HK00884，股價(jià)0.37港元，市值38.84億港元）發(fā)布內(nèi)幕消息公告稱，截至10月27日，合計(jì)持有適用債務(wù)約77.88%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議（RSA）。 據(jù)了解，距離9月27日旭輝控股集團(tuán)債券持有人小組正式簽訂重組支持協(xié)議并獲得31.1%債權(quán)人支持僅時(shí)隔一個(gè)月，支持率已達(dá)到77.88%。按照市場慣例，獲得75%以上債權(quán)人支持是境外債務(wù)重組的重大里程碑，這也標(biāo)志著旭輝控股集團(tuán)境外債務(wù)重組已經(jīng)符合進(jìn)入法庭流程的要求。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析指出：“從行業(yè)的角度看，旭輝的債務(wù)重組值得深入研究，一方面其重組推進(jìn)速度較快，說明債務(wù)重組的效率正在提高，效果積極顯現(xiàn)；另一方面，當(dāng)前相關(guān)政策支持力度大，市場反饋積極，從企業(yè)層面看，銷售數(shù)據(jù)預(yù)期向好，對債務(wù)的處置有著積極的作用?！? 債務(wù)重組之路曙光已現(xiàn) 隨著2023年11月融創(chuàng)中國宣布完成境外債務(wù)重組，整體化解約人民幣900億元的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以及中國奧園、禹洲集團(tuán)和佳兆業(yè)集團(tuán)債務(wù)重組捷報(bào)頻傳，均為出險(xiǎn)房企化債重塑信心。 據(jù)觀察，旭輝境外債務(wù)涉及不同類別投資人，債務(wù)種類繁多、重組難度較大。從過往多家房企債務(wù)重組的經(jīng)驗(yàn)來看，重組過程能否順利推進(jìn)，核心問題在于債務(wù)重組方案的合理性和可行性，以及債權(quán)人的支持和認(rèn)可。 2024年初，旭輝首度披露重組方案，隨后在4月29日，旭輝公告正式與債券持有人小組就“全面方案”原則上達(dá)成一致，債券持有人小組的持有人合共持有或控制旭輝各類債務(wù)本金總額約43%。 當(dāng)時(shí)旭輝提供的“全面提案”中共包括6個(gè)選項(xiàng)，將債權(quán)人所持債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金、公司股份、發(fā)行新票據(jù)或新貸款等。隨后，旭輝在9月份的公告中，對此前提案進(jìn)行了更新，基于“短端削債，中端轉(zhuǎn)股，長端保本降息”的重組框架，向債權(quán)人提供了包括短年期票據(jù)、短年期貸款、中年期票據(jù)+強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、長年期票據(jù)、中年期票據(jù)、中年期貸款、美元計(jì)價(jià)長年期貸款、人民幣計(jì)價(jià)長年期貸款等8個(gè)選項(xiàng)。 至9月27日公告時(shí)，旭輝境外債務(wù)重組共涉及10筆高級債、1筆可轉(zhuǎn)債和1筆永續(xù)債，以及13筆境外貸款，本金總規(guī)模達(dá)68.58億美元。 10月，旭輝再次增加新的方案選項(xiàng)，為計(jì)劃債權(quán)人提供僅收取強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券及現(xiàn)金對價(jià)的選項(xiàng)。新增選項(xiàng)為美元計(jì)價(jià)無利息強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券，自基準(zhǔn)日期起4年到期，可轉(zhuǎn)換為公司普通股（強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券），及于重組生效日期支付的現(xiàn)金。同時(shí)，重組方案預(yù)留了一定的彈性并設(shè)定共享機(jī)制，允許公司基于銷售狀況適當(dāng)調(diào)節(jié)現(xiàn)金支出。 重組方案獲得了債權(quán)人的迅速響應(yīng)。截至10月27日，合計(jì)持有適用債務(wù)約77.88%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議（RSA）。旭輝在公告中稱，公司對迄今為止收到的大力支持備受鼓舞，對此表示衷心感謝。公司將繼續(xù)盡全力與公司顧問、債券持有人小組、貸款銀行及其顧問合作，根據(jù)RSA及條款書推進(jìn)建議重組的實(shí)施。 同時(shí)，為鼓勵(lì)債權(quán)人盡早參與重組，旭輝在10月28日的公告中強(qiáng)調(diào)，早鳥同意費(fèi)截止日期（即2024年10月27日下午5:00香港時(shí)間）已過，一般同意費(fèi)目前仍然適用于在早鳥同意費(fèi)截止日期之后但在一般同意費(fèi)截止日期之前加入的債權(quán)人。 當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵階段，重點(diǎn)房企加速推進(jìn)債務(wù)重組，無疑將為行業(yè)進(jìn)一步釋放壓力。 “從市場風(fēng)險(xiǎn)角度看，房企債務(wù)是一直以來較大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，重組工作的推進(jìn)讓市場風(fēng)險(xiǎn)明顯減少，對房地產(chǎn)行業(yè)化解金融風(fēng)險(xiǎn)，具有非常好的啟發(fā)。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。 減輕現(xiàn)金流壓力 改善負(fù)債結(jié)構(gòu) 債務(wù)重組對于旭輝而言意義重大。中指研究院在一份研報(bào)中指出，境外債重組中債轉(zhuǎn)股和削減本金方式能夠?qū)崿F(xiàn)公司債務(wù)規(guī)模降低，債轉(zhuǎn)股還同步增加凈資產(chǎn)，有利于修復(fù)公司資產(chǎn)負(fù)債表，為公司經(jīng)營基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。 從旭輝提供的“短中長”相結(jié)合的重組方案來看，兼顧了不同債權(quán)人的需求，也為公司“觸底企穩(wěn)”、重啟發(fā)展提供了時(shí)間和空間。根據(jù)方案中的9個(gè)選項(xiàng)具體償債計(jì)劃，公司在重組生效后的前兩年無需支付本金及利息，對于仍處于行業(yè)深度調(diào)整期、全力“保交付”的旭輝而言，將顯著緩解短期現(xiàn)金流的壓力。 旭輝此前曾對外稱境外重組預(yù)計(jì)削債33億-40億美元，相較于旭輝886億人民幣的總有息負(fù)債，這一削債金額比較可觀，有望顯著降低公司的財(cái)務(wù)杠桿。 重組方案中的新貸款或新票據(jù)利率在2.75%-3%，與之前的融資成本相比大幅降低，且最長周期可延長至九年，這將使公司的還款壓力與當(dāng)前市場低迷時(shí)期的現(xiàn)金流狀況相適應(yīng)。 此前的10月21日，旭輝控股集團(tuán)還對債務(wù)重組方案進(jìn)行了調(diào)整，新增了兩種選擇，將重組方案的選項(xiàng)2細(xì)分為兩種，其中一個(gè)選項(xiàng)中的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券所占旭輝控股集團(tuán)比例更高，二者的現(xiàn)金對價(jià)比例保持一致。 旭輝此番多達(dá)9個(gè)選項(xiàng)的重組框架，也為出險(xiǎn)房企債務(wù)重組方案提供了參考，一定程度上提振了出險(xiǎn)房企化債的信心和債權(quán)人信心，疊加當(dāng)前監(jiān)管部門積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將有助于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。 債務(wù)重組并非風(fēng)險(xiǎn)化解終點(diǎn) 嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從宏觀角度看，結(jié)合最近市場銷售很大程度上表現(xiàn)出了止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，企業(yè)債務(wù)問題得以解決，能夠輕裝上陣，可以看作一個(gè)積極的信號，即從市場的止跌回穩(wěn)到企業(yè)的回穩(wěn)都有積極的表現(xiàn)；反過來，債權(quán)人的迅速響應(yīng)和支持，也體現(xiàn)出了這一重要特征?！? 不過，對于出險(xiǎn)企業(yè)來說，完成境內(nèi)外債重組并非風(fēng)險(xiǎn)化解的終點(diǎn)。中指研究院提出，保交樓作為防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)民生的核心目標(biāo)之一，仍是房企經(jīng)營的重點(diǎn)任務(wù)，房企還需持續(xù)堅(jiān)持做好交付，提振購房者信心。 對于保交樓和經(jīng)營任務(wù)，旭輝一直以來的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。半年報(bào)顯示，旭輝上半年?duì)I收202億元，截至報(bào)告期末，旭輝總資產(chǎn)為2828億元，凈資產(chǎn)572億元；有息負(fù)債總額886億元，較2023年6月末壓降136.6億元，同比降幅超13%。 保交樓方面，盡管行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，旭輝自2024年至9月30日，已交付新房4.1萬套，自2022年來累計(jì)交付新房超25萬套。今年3月，中國房地產(chǎn)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布《2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付力TOP20》榜單，旭輝交付力在行業(yè)中排名第8。 在土地儲備方面，上半年旭輝總未售貨值約2760億，其中一二線城市占比約70%。在北京、上海等核心城市，旭輝還擁有價(jià)值約460億的持有物業(yè)資產(chǎn)，這些堅(jiān)實(shí)的資產(chǎn)基礎(chǔ)能使旭輝在市場的波動(dòng)周期中保持穩(wěn)定，并為業(yè)務(wù)持續(xù)復(fù)蘇提供堅(jiān)實(shí)的后盾。 此外，隨著2024年以來“白名單”加速推進(jìn)，旭輝在全國范圍已有72個(gè)項(xiàng)目入圍房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，45個(gè)項(xiàng)目已獲融資支持，其中，太原江山云悅、蕪湖鎏金印象、烏市學(xué)府尚品等5個(gè)項(xiàng)目獲取新增融資額度批復(fù)。 值得一提的是，旭輝在9月的重組進(jìn)展公告中表示，公司的長遠(yuǎn)計(jì)劃是逐步向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，保留核心資源及能力，以度過中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的深度調(diào)整周期。