每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月8日，貝殼找房掛出兩套北京豐匯園的房源，一套為39平方米，總價980萬元，單價超過25萬元/平方米；另一套為65.9平方米，總價1350萬元，單價超過20萬元/平方米。

根據(jù)記者了解，近兩年，豐匯園二手房平均成交單價回落至20萬元/平方米以內(nèi)，上述兩套房源的掛牌價，明顯高于以前的價格。那么是什么原因造成了這種“漲價”的反常狀況呢？

每經(jīng)記者陳夢妤攝

對此，9月9日，一家第三方中介平臺的置業(yè)顧問李華向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，單價25萬元/平方米這套豐匯園的房源，是少見的南向房?，F(xiàn)在不少業(yè)主都不著急賣房，也不想降價，所以掛牌價略高一些。

豐匯園作為北京二手房市場上的頭部小區(qū)，目前的市場情況，能一定程度反映北京二手房市場的整體現(xiàn)狀。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月，北京二手住宅成交套數(shù)14363套，環(huán)比下降7.8%。

另據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，截至今年3月7日，貝殼找房前臺顯示的北京二手房掛牌數(shù)量為14.21萬套。而到了9月11日，北京二手房掛牌數(shù)量是13.55萬套。由此來看，半年時間，北京二手房掛牌量減少了約6600套。

“好多業(yè)主不愿意賣了”

豐匯園是北京頂流學區(qū)房，四年前的“五一”小長假，該小區(qū)每天可賣掉8~10套千萬元級別的房子。彼時，記者實地走訪了解到，一套39平方米的一室一廳，報價1020萬元，單價26.09萬元/平方米，在記者咨詢后的一個小時里就能成交。

今年9月10日，記者再次實地探訪豐匯園。在豐匯園小區(qū)探訪時，記者遇到一位正與客戶打電話溝通價格的置業(yè)顧問，交談幾個回合之后，雙方約定了當天的面談時間。此后，該置業(yè)顧問便騎上小電驢趕快赴約去了。

豐匯園屬于西城區(qū)金融街片區(qū)，該片區(qū)一家房屋中介門店的負責人張超向記者表示：“近三個月，北京二手房市場價格整體穩(wěn)定，（現(xiàn)在是）降不下來，也漲不上去。”

“前幾年，這里（豐匯園）二手房的價格都在每平方米20多萬元，現(xiàn)在基本在每平方米16萬~18萬元就能拿下，一室一廳總價在900萬元以下。”張超說，“上個月，我成交了3套，最近成交的一套，每平方米單價在16萬元左右。但現(xiàn)在一居室已沒有合適的房源，好幾個客戶也都在等，剩下的房源總價相對較高。”

記者查閱貝殼找房的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前，豐匯園二手房掛牌均價為18.43萬元/平方米，一套51平方米的一室一廳房源，報價950萬元，今年1月掛牌，另一套54平方米的一室一廳房源，報價975萬元，今年2月掛牌。

“現(xiàn)在的價格，差不多跌到底了，好多業(yè)主不愿意賣了，留著自己住。”張超說。

“是真賣不掉啊，降價了，客戶還是觀望。”在社交平臺，有業(yè)主發(fā)文感慨：“大不了下架不賣唄，即使明后年腰斬，再過幾十年還是能漲回來，長期主義。”

“賣家現(xiàn)在出售意愿低”

最近，北京市民張姍姍張羅置換房產(chǎn)，9月以來已經(jīng)看了不下15套二手房。“賣家現(xiàn)在出售意愿，沒有前段時間那么強烈了，會堅持一個底價，達不到就不賣了。”對于近期的置換房產(chǎn)感受，張姍姍向記者如是表示。

“中介那邊更愿意催業(yè)主降價，有些房子剛掛出來，中介就催著降價。”張姍姍直言，現(xiàn)在二手房市場房源太多，客戶太少，大家心里都想著等房價降降再買。

事實上，在推薦代理的二手房房源時，張超也會向客戶提到“可以跟業(yè)主再談談，再降降價”。

“前幾年行情好，老的房子看房人特別多?，F(xiàn)在預期差，我置換房子，還是新裝修的學區(qū)房，看房的人寥寥無幾。”張姍姍表示，雖然她覺得現(xiàn)在價格，也差不多跌到位了，但還是想再等等。

9月11日，中指研究院發(fā)布的8月十大城市二手房房價地圖顯示，7月，北京二手房成交量短期沖高后，8月成交有所放緩。8月，北京二手住宅價格環(huán)比下跌0.87%，跌幅與7月持平。

成交方面，政策效應有所減弱，在“以價換量”市場環(huán)境下，二手房市場活躍度尚在。8月，北京二手住宅成交套數(shù)達14363套，環(huán)比下降7.8%，同比漲幅收窄至31.0%；今年1~8月，二手住宅累計成交量與去年同期基本持平。

對比看，7月，北京二手住宅價格環(huán)比下跌0.87%，跌幅較6月收窄0.03個百分點，漸顯筑底跡象。成交方面，7月北京二手住宅成交套數(shù)達15575套，環(huán)同比分別增長3.9%、60.3%。

“二手房價格基本筑底”

進入9月，期待中的“金九”熱鬧并沒有到來。被問及近期工作情況，多位置業(yè)顧問都給出了類似“不是很忙”“成交還行”的回應。

同時，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2024年第三十六周（9月2日~9月8日），北京二手住宅市場均價為59232元/平方米，環(huán)比下降0.51%；調(diào)價房源中降價房源量占調(diào)價房源量的94.44%，漲價房源占比擴大至5.56%。

“8月和9月以來的情況，明顯不如前幾個月，現(xiàn)階段業(yè)主和客戶之間博弈激烈。”9月11日，一家頭部中介機構(gòu)人士向記者表示，8月整體市場出現(xiàn)陰跌狀態(tài)，掛牌價格變化不大，但議價空間變大，給大家的感受是又降價了。9月如果沒有外力因素影響的話，價格大概率還會有所下探，具體表現(xiàn)為新成交房源的價格，總是會低于上一套同戶型的成交價。

不過，“二手房價格基本筑底”是多位受訪中介人士的共同觀點。目前，北京二手房市場的供求關系也在發(fā)生變化，許多業(yè)主在價格持續(xù)下降的過程中，選擇暫時擱置賣房計劃，繼續(xù)觀望。

“9月比8月好不了太多。”前述頭部中介機構(gòu)人士表示。

克而瑞指出，“金九”已至，房企推盤積極性不如以往，市場情緒總體低迷。9月房地產(chǎn)政策端仍有發(fā)力空間，一方面是“9·30”等關鍵政策節(jié)點將至，近期市場也有存量房貸利率將迎來進一步調(diào)整等的傳聞；另一方面，當前新房、二手房市場活躍度下降，成交動力不足，市場信心需提振。

（應受訪者要求，文中李華、張超、張姍姍均為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者陳夢妤攝