每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“目前香港房?jī)r(jià)的調(diào)整比起過(guò)往而言，幅度真的不算很大。我相信這也反映出現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)健，即使在當(dāng)下多重因素的影響下樓價(jià)過(guò)去幾年累計(jì)跌幅也在20%左右，是一個(gè)正常的波動(dòng)范圍。”

近日，會(huì)德豐地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱會(huì)德豐地產(chǎn)）副主席兼常務(wù)董事黃光耀在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)采訪時(shí)表示，香港高息的環(huán)境和現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)降息的預(yù)期讓本地買家觀望情緒加重。利率與房?jī)r(jià)的關(guān)系非常密切，如果美國(guó)真的逐步降息，供樓負(fù)擔(dān)減輕，相信買家也會(huì)加快入市。

作為入行已經(jīng)30余年的香港老地產(chǎn)人，黃光耀歷經(jīng)過(guò)因1997年亞洲金融風(fēng)暴、2003年“非典”等引發(fā)的行業(yè)至暗時(shí)刻，也體驗(yàn)過(guò)香港地產(chǎn)的大牛市。彼時(shí)，因?yàn)槌捶空弑姸嗲腋軛U率高，房?jī)r(jià)漲跌幅度都在60%左右。“當(dāng)下香港樓市雖低迷，但內(nèi)里已然更健康，房?jī)r(jià)波動(dòng)也在正常范圍。”

會(huì)德豐地產(chǎn)副主席兼常務(wù)董事黃光耀 圖片來(lái)源：受訪者提供

“速銷”是開(kāi)發(fā)商首要目標(biāo)

會(huì)德豐地產(chǎn)隸屬于已有百年發(fā)展歷史的會(huì)德豐有限公司（以下簡(jiǎn)稱會(huì)德豐）。會(huì)德豐截至2023年擁有的總資產(chǎn)為5210億港元，旗下還有上市公司九龍倉(cāng)集團(tuán)和九龍倉(cāng)置業(yè)。

2月28日，隨著香港全面“撤辣”（即廢除推行了14年的樓市“辣招”），市場(chǎng)仿佛被注入了一劑強(qiáng)心針，新盤(pán)日光、大宗交易不斷上演，開(kāi)發(fā)商們也紛紛摩拳擦掌推售新盤(pán)。

在“撤辣”后不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，會(huì)德豐地產(chǎn)就已經(jīng)完成了原本預(yù)訂的全年銷售100億港元目標(biāo)。由會(huì)德豐地產(chǎn)與港鐵合作開(kāi)發(fā)的將軍澳日出康城SEASONS系列樓盤(pán)，至今已售出817套單位，累計(jì)銷售額超過(guò)51.4億港元，成為“撤辣后新盤(pán)銷量之冠”。

黃光耀表示，全面“撤辣”對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)黃金機(jī)會(huì)，樓盤(pán)銷量普遍都得到了大幅度提升。他們?cè)?ldquo;撤辣”后推售的一個(gè)項(xiàng)目，就吸引一個(gè)投資客買了12套單位。

截至8月，會(huì)德豐地產(chǎn)今年已經(jīng)賣出了1269套單位，銷售額超過(guò)140億港元，銷售數(shù)量已超過(guò)去年全年。

不過(guò)，即便有“撤辣”推動(dòng)，香港樓市也出現(xiàn)“量升價(jià)跌”的現(xiàn)象。5月開(kāi)始，“撤辣”效應(yīng)逐漸消退，銷售量也開(kāi)始回落。

8月28日，香港差餉物業(yè)估價(jià)署（以下簡(jiǎn)稱差估署）數(shù)據(jù)顯示，今年7月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)296.8點(diǎn)，環(huán)比再跌約1.88%，創(chuàng)去年11月后最大單月跌幅，該指數(shù)已連續(xù)3個(gè)月下挫，創(chuàng)2016年9月后的近8年最低。今年前7個(gè)月，該指數(shù)累跌約4.66%。

事實(shí)上，自“撤辣”以來(lái)，香港大部分在售新盤(pán)并未出現(xiàn)過(guò)漲價(jià)情況，多是在積極推盤(pán)銷售。此后，部分香港開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行打折促銷。

“‘撤辣’雖然帶動(dòng)消化了一部分庫(kù)存，但目前香港開(kāi)發(fā)商手頭上還有很多待售的單位。”黃光耀表示，鑒于目前的高息環(huán)境，不僅有些買家不愿意做按揭貸款，開(kāi)發(fā)商也擔(dān)心融資成本太高。現(xiàn)階段，開(kāi)發(fā)商更希望的是盡可能地回籠資金，加快周轉(zhuǎn)、減輕利息負(fù)擔(dān)，利潤(rùn)不是當(dāng)下開(kāi)發(fā)商首要的考慮因素。

近日，九龍東啟德有樓盤(pán)最高折扣提升至38.5%；7月下旬，香港屯門(mén)青山灣黃金海灣•意嵐開(kāi)盤(pán)單價(jià)創(chuàng)香港近8年來(lái)新盤(pán)最低售價(jià)，上車盤(pán)約18.54平方米戶型套均總價(jià)僅184萬(wàn)港元。

黃光耀表示不懼同行的折扣影響，在他看來(lái)，公司今年的銷售目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成且超出預(yù)期，在銷售上沒(méi)有太多壓力，可以有更多靈活性。會(huì)德豐地產(chǎn)下半年將推出至少5個(gè)項(xiàng)目，約900個(gè)單位。有些開(kāi)發(fā)商是因?yàn)榇尕浺?guī)模比較大，所以為了去化需要在價(jià)格上進(jìn)行較大的調(diào)整，就算后期降息落地，相信開(kāi)發(fā)商也不會(huì)著急在價(jià)格上作調(diào)整，而是優(yōu)先考慮銷售去化。

“當(dāng)然，不是所有開(kāi)發(fā)商的情況都是這樣，每個(gè)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)或銷售策略都不同。我們目前沒(méi)有類似壓力，在銷售上可以按照自己的計(jì)劃去做。”

線上線下發(fā)力內(nèi)地市場(chǎng)

黃光耀從管培生做起，一步一步晉升為主任、經(jīng)理、部門(mén)主管，直到現(xiàn)在的公司管理層。他曾在一線操盤(pán)過(guò)多個(gè)知名樓盤(pán)項(xiàng)目，即便現(xiàn)在晉升到管理層，也經(jīng)常到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督銷售工作，還會(huì)換上廚師袍宴請(qǐng)接待買家。

與往年不同的是，今年會(huì)德豐地產(chǎn)接待內(nèi)地的大手買家（一次性購(gòu)買超過(guò)2套房的買家）特別多。

雖然近兩個(gè)月相對(duì)數(shù)量有所回落，但內(nèi)地買家仍將成為香港樓市一股較為穩(wěn)定的購(gòu)買力。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，反映內(nèi)地客入市情況的普通話拼音買家買賣登記數(shù)字，已連跌3個(gè)月，7月份錄得723宗，較6月的758宗減少近5%，創(chuàng)5個(gè)月新低，較4月最高峰跌近七成，成交金額亦跌至不足80億港元。不過(guò)，現(xiàn)在整體樓市普通話拼音買家占比仍達(dá)兩成以上，屬歷來(lái)高位水平。

黃光耀表示，他們?cè)谖骶琵埖木S港匯項(xiàng)目中，就差不多有六成比例的購(gòu)房者是內(nèi)地買家。他觀察到，內(nèi)地買家與本地買家有很大不同，他們大多過(guò)往都有買房經(jīng)驗(yàn)，并且資金較為充裕。在樓盤(pán)選擇上，很注重開(kāi)發(fā)商知名度、樓盤(pán)知名度，會(huì)看重附近學(xué)校、社區(qū)配套，也對(duì)一些新開(kāi)發(fā)區(qū)特別感興趣，這與本地買家很不同。

當(dāng)購(gòu)買客群發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商也不得不做出適應(yīng)調(diào)整，包括銷售策略、渠道、方式等都在加強(qiáng)與內(nèi)地購(gòu)房者貼近。在這方面，會(huì)德豐地產(chǎn)的做法可以說(shuō)是香港開(kāi)發(fā)商的縮影。

為了提供內(nèi)地買家安排資金的彈性，會(huì)德豐地產(chǎn)部分項(xiàng)目專門(mén)推出了首付超長(zhǎng)期付款計(jì)劃，最長(zhǎng)有1088天成交期，也就是近3年可以“先住后付”。其次，過(guò)去香港開(kāi)發(fā)商即便都是依賴本地代理，現(xiàn)在會(huì)德豐地產(chǎn)開(kāi)始接觸更多內(nèi)地代理商，持續(xù)地跟代理商探索如何進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)拓客，比如在大灣區(qū)各地進(jìn)行線下路演推介等。

“內(nèi)地的社交平臺(tái)都非常成熟，我們今年初也建立了微信、小紅書(shū)的官方賬號(hào)，應(yīng)該是香港開(kāi)發(fā)商第一個(gè)在小紅書(shū)拿到藍(lán)V認(rèn)證的。這是為了讓內(nèi)地買家可以更多認(rèn)識(shí)、了解我們，我們也可以更好地了解內(nèi)地買家的需求。”黃光耀表示，今年也首次嘗試了網(wǎng)絡(luò)直播，并專門(mén)為內(nèi)地買家舉辦了不少活動(dòng)。

黃光耀認(rèn)為，內(nèi)地是香港開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)線市場(chǎng)，“高才通”、專才計(jì)劃等人才政策也在持續(xù)吸引內(nèi)地購(gòu)買力來(lái)港，無(wú)論是對(duì)租賃市場(chǎng)還是購(gòu)房市場(chǎng)都創(chuàng)造了不小的需求。目前，還有部分內(nèi)地買家因不太熟悉香港市場(chǎng)或高息環(huán)境等因素仍在觀望，“以租代買”。但如果降息落地，其對(duì)市場(chǎng)的威力可能不會(huì)小于“撤辣”。當(dāng)市場(chǎng)氛圍改善，入市的腳步就會(huì)加快，相信觀望的內(nèi)地買家、本地買家和投資者很多都會(huì)“由租轉(zhuǎn)賣”。

封面圖片來(lái)源：受訪者提供