每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

滿載購房者的大巴車緩慢停在樓盤門口，工作人員手握禮花筒夾道歡迎??這久違的買房場景出現(xiàn)在樓市熱點城市長沙。

營銷中心擠滿購房者，大屏幕上寫著“歐大粉絲長沙考察團團購現(xiàn)場”“熱烈歡迎歐大長沙游學(xué)考察團”等，宣講現(xiàn)場座無虛席。

這是招商蛇口長沙公司發(fā)布的“房產(chǎn)教父歐神鑒房團”視頻畫面。

銷聲許久的“歐神”歐成效，近期又以一種熟悉的方式回到了公眾視野。

在國內(nèi)房價猛漲的那些年，靠著投資買房，歐成效身價暴增，被稱為“歐神”。

跟隨歐成效十余年的資深老粉張先生向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，自己是“跟著歐老師賺到過錢的人”。

“你和當(dāng)年溫州購房團有什么不一樣？”

在回答每經(jīng)記者的提問時，歐成效表示，溫州購房團也好，合肥購房團也罷，不能與我們相提并論，我們是對房子有需求，對產(chǎn)品審美要求非常高。

48小時買走27套房

8月16日星期五晚，歐成效在網(wǎng)絡(luò)直播間回答完粉絲提問后，視頻畫面忽然被掐斷，一旁的小助理立馬喊話，“請大家換到另一個平臺”。

按照計劃，次日（8月17日）他們要在深圳舉辦粉絲見面會，組團到700公里之外的長沙買房，直播的連續(xù)性對團隊來說至關(guān)重要。

據(jù)長沙一位看房者向每經(jīng)記者反映，近期一個由50余人組成的購房團，從湖南郴州和廣東深圳等地出發(fā)，在長沙市內(nèi)集中看了房，團隊成員中“多數(shù)是為低價投資，少部分用于自住”。

短短兩天里，這個異地購房團在長沙岳麓區(qū)江山境和天青府認購了27套房，累計交易金額7400萬元。

這個購房團由歐成效發(fā)起和組織，成員們大多是他網(wǎng)絡(luò)直播間的觀眾。8月10日~11日，所有人從各地乘車趕到長沙，集中入住酒店，再乘坐大巴考察樓盤。

歐成效粉絲在長沙團購現(xiàn)場 受訪者供圖

據(jù)悉，購房團出發(fā)前一個月，歐成效到長沙摸排市場，從市區(qū)到郊區(qū)，踩盤招商蛇口天青府、江山境、濱江境，龍湖云河頌、濱江頌，保利天瑞、天珺、北中心，嘉臣道和中建桃李九章，這些樓盤分散在天心區(qū)、芙蓉區(qū)、開福區(qū)和岳麓區(qū)等各區(qū)。

歐成效向每經(jīng)記者表示，長沙在省會城市中房價不高，在樓市風(fēng)浪中跌價不多，且穩(wěn)定上升。

“這個購房團的買家中，在深圳的湖南人多，他們有強烈的返鄉(xiāng)置業(yè)需求，自費乘車和住宿，參與購房團活動。”

這50余名買家能獲得什么？

歐成效表示，他們能為買家爭取新樓盤10余萬元現(xiàn)金補貼，同時推薦一套金融方案，在36個月內(nèi)免繳納房貸月供。

張先生是歐成效的資深粉絲，也是一名資深金融投資者，科班金融出身，十幾年前就關(guān)注到了“歐神”，在上海、深圳兩地工作，他向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，自己是“跟著歐老師確實賺到過錢的這批人”。

“所以才那么信他，否則一個新粉絲剛認識他，三四個月就跟著他買那么多套房子，這是不可能的事情。”

這些年，張先生陸陸續(xù)續(xù)總共買了20套房子，其中上海9套，重慶11套。

張先生說，他今年已經(jīng)飛了重慶幾十次，看好重慶，“2024年我在重慶買了10套房，其中有個項目看了10分鐘我就買了兩套”。

“相比過去幾年房地產(chǎn)高點，我今年出手更犀利了。我覺得重慶、長沙跌到底了，我是長期價值投資者，不做短線購買?？春瞄L沙，但是還沒買，計劃繼續(xù)研究三個月再入手。”

市場風(fēng)向真的變了？

“看好房地產(chǎn)市場增值潛力”

對于異地購房團重現(xiàn)長沙，克而瑞湖南區(qū)域總經(jīng)理陸勁認為，不同城市和地區(qū)的樓市表現(xiàn)分化，異地購房者通常會選擇房價相對較低、有買進價值的城市。

長沙市場表現(xiàn)穩(wěn)健，在此輪全國下行的樓市周期下，新房總量雖有所下調(diào)，但一二手房總量仍保持較高規(guī)模，市場需求猶存。

“長沙城市發(fā)展表現(xiàn)優(yōu)異，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定向好，素有網(wǎng)紅城市之稱。高等教育和基礎(chǔ)教育資源好，醫(yī)療條件好，交通便利，人口凈流入。”

長沙團購現(xiàn)場的展示內(nèi)容 受訪者供圖

陸勁告訴每經(jīng)記者，長沙樓市存在一定的投資需求，購房者看好經(jīng)濟發(fā)展前景和房地產(chǎn)市場增值潛力，認為可以通過在長沙購房獲得資產(chǎn)增值。

與此同時，異地購房團的購房行為，一定程度上能夠提升長沙房地產(chǎn)市場的活躍度，增加樓市需求，緩解長沙庫存壓力。

湖南中原研究院執(zhí)行院長、省房協(xié)專家?guī)斐蓡T陳世霞則直言，當(dāng)下房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生了根本性變化，長沙的新房市場成交量達到歷史最低水平。雖然樓市成交低迷，但長沙作為中部省會城市，依然具備價值潛力。

其表示，現(xiàn)階段，異地購房團的出現(xiàn)對樓市有著積極正面的信號意義，“我近期也接到了深圳和香港前來長沙購買豪宅的咨詢”。

“只要符合樓盤定位，肯定爭著求合作”

據(jù)歐成效介紹，今年共組織了杭州、廣州、長沙和重慶四個城市的異地購房團活動，平均每個城市認購大約20套房源。

每經(jīng)記者留意到，這幾個城市今年均傳出過異地購房團的消息。

公開資料顯示，今年5月，杭州限購放開后，出現(xiàn)了一批外地看房團，許多樓盤貼著“杭州不限購，好房看XX”“熱烈歡迎金華義烏看房團蒞臨看房”等。

6月，歐成效組織購房團到廣州市黃埔區(qū)保利中央公館買房，據(jù)稱購房團成員中就有來自杭州和蘇州的。

另外，重慶樓市新政出臺后，吸引了大量異地購房團，多個頭部房產(chǎn)大V率隊“進軍”重慶。

長沙某項目團購現(xiàn)場 受訪者供圖

中部某省開發(fā)建設(shè)局房產(chǎn)處一位人士告訴每經(jīng)記者，開發(fā)企業(yè)通過房產(chǎn)博主吸引購房者認購房源，屬于拓寬銷售渠道的方式之一。企業(yè)在合理合法范圍內(nèi)可以發(fā)揮各自的營銷手段，購房者根據(jù)條件自行甄別、自行選擇。

“房管部門也在舉辦房交會，目的是拉動房產(chǎn)消費，在房交會期間也會放出團購優(yōu)惠或政策獎勵。企業(yè)遵守一房一價，在不低于備案價格銷售的前提下，可以籌備購房團活動。”

在無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長張斌看來，異地購房團是在限購政策解除后，需求得以釋放的體現(xiàn)，應(yīng)與當(dāng)年的溫州購房團有所區(qū)別，“如果開發(fā)企業(yè)不存在合規(guī)問題，應(yīng)該鼓勵異地購房團的重現(xiàn)。”

據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年，長沙、青島和合肥等多個城市均舉行了房展會，為開發(fā)企業(yè)對接看房團活動。

華東一家房企的項目負責(zé)人告訴每經(jīng)記者，現(xiàn)階段，開發(fā)商銷售去化困難，庫存壓力大，對這種購房團是十分歡迎的。

“假如有人帶團來買房，我們也會提前分析購房團的意愿和需求，只要符合樓盤定位，肯定要爭著求合作。”

深夜獨家專訪歐成效

1978年出生在上海的歐成效，畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)物理系，曾號稱投資買房17年賺了10億元身家，手握35套房產(chǎn)。其創(chuàng)立了水庫論壇，講解如何選房、怎樣融資找錢以及避開政策限制等“獨家投資秘訣”，吸引了大量追隨者。

樓市調(diào)控這幾年，歐成效逐漸在公眾視線中消失。

2023年，歐成效被曝受部分投資者追打和討說法，因為他此前向粉絲們兜售柬埔寨西哈努克港土地項目，但遲遲沒有進展。

歐成效 圖源｜招商蛇口長沙公司官方視頻號截圖

8月16日晚，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）對歐成效進行了專訪。

NBD：為什么將購房團目標選在長沙？

歐成效：湖南人在深圳的比例很大，深圳房價貴，而長沙房價便宜。我接觸的粉絲中，一部分人有很強的返鄉(xiāng)置業(yè)需求，這次購房團有很多成員的家鄉(xiāng)就在湖南，他們希望在長沙買房。

NBD：購房團成員與單獨去看房相比，有哪些好處？

歐成效：長沙目前在售項目有百余個，里面肯定有好有壞、良莠不齊，如果單獨去買很可能踩坑。

我們最有價值的工作首先是篩選，我會從在售百余個項目篩出3~5個，不一定是購房者滿意的，但一定是有品質(zhì)保證的，相當(dāng)于“甄選環(huán)節(jié)”。其次，我們拼團買房的話，能夠向開發(fā)商爭取特殊折扣，金額在十幾萬元不等。另外，對于剛需購房者，我們會在法律合規(guī)范圍內(nèi)推薦合適的銀行金融產(chǎn)品。

NBD：今年在哪些城市組織了購房團活動？

歐成效：我先后在杭州、廣州、長沙和重慶組織購房團看房，每個城市為開發(fā)商銷售去化幾十套房源不等。

目前的購房市場，“顏值”是第一生產(chǎn)力。樓盤能夠大賣，一定是房企在產(chǎn)品方面做得用心，一樓設(shè)計挑空大飄窗、露臺、大開間，戶型合理，動線美觀，產(chǎn)品力相對較強。

NBD：有人擔(dān)心異地購房團“卷土重來”，你和當(dāng)年溫州購房團有什么不一樣？

歐成效：溫州購房團也好，合肥購房團也罷，不能與我們相提并論，我們是對房子有需求，對產(chǎn)品審美要求非常高。

NBD：參加你的購房團要支付多少費用？

歐成效：購房團不收取額外費用，也沒有設(shè)置資金門檻。比如這次到長沙團購看房，成員們自費從深圳坐車去長沙，酒店住宿也是各自承擔(dān)。我們負責(zé)把最佳的團購優(yōu)惠拿過來，給到成員們。

NBD：去年網(wǎng)絡(luò)傳言你被購買了柬埔寨西哈努克港土地項目的投資者討說法，還遭到追打？

歐成效：在中國，如果有這種行為發(fā)生，是要被抓去坐牢的。所以如果在中國發(fā)現(xiàn)有確切證據(jù)、有打架行為的話，會匯報給警察。如果大家都這樣，是在刑事犯罪。我相信大家不信謠、不傳謠，你喜歡說壞話，這是可以的，但要保持基本常識，暴力打架是違法的。

NBD：今年2月，萬通集團創(chuàng)始人馮侖公開質(zhì)疑你，網(wǎng)絡(luò)平臺也有不少人對你發(fā)表的買房建議有不同意見，你有什么話想對他們說？

歐成效：我們會發(fā)出律師函，保留對馮侖先生賠償名譽損失的權(quán)利?；ヂ?lián)網(wǎng)有廣闊空間，一些非議和雜音我當(dāng)沒看見。我做買房建議的最終目標是為粉絲，為關(guān)注我的人選到滿意、漂亮、心儀的夢中好房。滿意度，才是我最在意的。

投資買房爭議多年

事實上，過去這些年，一些房產(chǎn)大V在組織購房團的過程中，多個環(huán)節(jié)會涉及傭金和會員費等。所以，在房價下行的前兩年，市場對于歐成效銷售買房課程以及向粉絲和樓盤收取傭金的行為存在較大爭議。

歐成效紀錄片《月亮與400萬英鎊》 視頻截圖

曾入圍第95屆奧斯卡最佳紀錄短片

較有代表性的，比如前文提及的地產(chǎn)大佬馮侖，他曾在自己的“風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院”視頻號中提到，過去十幾年他（“歐神”）一直把住宅作為短線交易標的買來買去。你要住，就自己買房；你要想投資，可以買Reits，可以買房地產(chǎn)公司股票、債券。

馮侖批判歐成效 圖源｜風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院視頻號

廣州市房協(xié)專家委員會委員、地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志則一針見血地指出，房產(chǎn)大V組織異地購房團，本質(zhì)上充當(dāng)著房產(chǎn)中介的角色，對B端和C端雙重收傭，其對大V本人能力有非常高的要求。

其對“歐神”在直播中推薦的“看多長沙、重慶、貴陽、沈陽四個房價洼地省會城市”觀點進行駁斥，認為房地產(chǎn)是地域性極強的投資產(chǎn)品，跨區(qū)域投資房產(chǎn)需要較強的預(yù)測能力。

而這四個省會城市的新房供過于求，一味以價格洼地為投資理由，并不科學(xué)。

鄧浩志在直播中駁斥歐成效的觀點 

圖源｜鄧浩志社交平臺

“廣州黃埔區(qū)保利中央公館也并非完美，實際上直播推薦有所夸大，項目周邊有硬傷，沒有向購房者提出來。”鄧浩志向每經(jīng)記者表示。

陸勁也提醒道，異地購房存在一定風(fēng)險，例如政策變化、市場波動、房屋質(zhì)量等問題。因此，購房者在進行異地購房過程中，仍需要充分了解當(dāng)?shù)氐臉鞘姓?、市場情況和房屋質(zhì)量等信息，謹慎決策。

開發(fā)商和中間渠道商也應(yīng)該“誠信經(jīng)營”，提供詳盡真實的信息，加強自律，規(guī)范市場行為，提供完善的售后服務(wù)，保障購房者的合法權(quán)益。

記者|劉頌輝

編輯|陳夢妤

統(tǒng)籌|郭榮村

視覺|劉青彥

 

封面圖片來源：每經(jīng)制圖