每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

樓市進(jìn)入下半年，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了新變化。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國(guó)新建商品房銷售面積54149萬(wàn)平方米，同比下降18.6%；新建商品房銷售額53330億元，同比下降24.3%。兩項(xiàng)降幅均收窄。

另?yè)?jù)上海易居房地產(chǎn)研究院（以下簡(jiǎn)稱易居研究院）最新報(bào)告，7月全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1141萬(wàn)平方米，環(huán)比減少26%，同比減少13%。值得一提的是，南寧、福州、廣州、南京和重慶5個(gè)城市的新建商品住宅成交面積在7月份均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年2月份，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增速為-69%，后續(xù)月份降速指標(biāo)總體呈現(xiàn)逐月收窄態(tài)勢(shì)，當(dāng)前該指標(biāo)已連續(xù)5個(gè)月收窄。累計(jì)來(lái)看，前3月累計(jì)成交面積同比增速-48%，前7月則收窄至-38%，同比降速曲線收窄。

“預(yù)計(jì)8月份新房交易同比轉(zhuǎn)正的城市數(shù)量會(huì)增加，將進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整。”易居研究院分析認(rèn)為，去年同期月份總體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，今年二季度購(gòu)房政策持續(xù)加碼釋放積極效應(yīng)，目前新房最大銷售壓力期已過(guò)，有筑底回暖趨勢(shì)。

新房成交量降幅持續(xù)收窄

根據(jù)易居研究院報(bào)告，7月份全國(guó)50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為200萬(wàn)平方米、613萬(wàn)平方米、328萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-19%、-31%、-21%，同比增速分別為-1%、-19%、-8%。

從前7月累計(jì)來(lái)看，全國(guó)50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為1247萬(wàn)平方米、4490萬(wàn)平方米、2517萬(wàn)平方米，同比增速分別為-28%、-41%、-38%。當(dāng)前銷售數(shù)據(jù)相比去年同期普遍萎縮三成，相比2019年大致縮水20%、60%和65%。

對(duì)此，易居研究院認(rèn)為，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更抗壓，二三線城市的市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。各地要結(jié)合此類萎縮程度，進(jìn)一步在購(gòu)房政策方面發(fā)力，以更好提振交易行情。

記者注意到，盡管7月整體新房成交量在下降，但全國(guó)22個(gè)城市中仍有福州、南京和成都3個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)；南寧、福州、廣州、南京和重慶5個(gè)城市的新房成交面積同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中，南京和福州在7月均實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。

以南京為例，7月5日，南京取消了已執(zhí)行7年的商品住房項(xiàng)目公證搖號(hào)銷售要求，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主銷售；同日，南京住房公積金管理中心發(fā)布通知，調(diào)整多子女家庭住房公積金貸款額度，新購(gòu)房公積金貸款最高可貸額度上浮20％，即個(gè)人60萬(wàn)元、家庭120萬(wàn)元。疊加此前降首付比例、下調(diào)公積金和商業(yè)貸款利率等政策效應(yīng)的逐步釋放，自6月以來(lái)南京新房成交量穩(wěn)步提升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月南京新房成交面積達(dá)40.39萬(wàn)平方米，相比去年同期的36.13萬(wàn)平米上漲11.80%；新房?jī)r(jià)格時(shí)隔9個(gè)月重回“3字頭”，受7月豪宅集中備案影響，整體均價(jià)拉升至31588元/平方米。

而隨著商品住宅銷售流速提升，商品住宅庫(kù)存持續(xù)下降。至6月末，南京商品住宅可售面積653.89萬(wàn)平方米，去化周期17.91個(gè)月。至7月末，南京商品住宅可售面積下降至637.26萬(wàn)平方米，去化周期進(jìn)一步降低至17.86個(gè)月，江北新區(qū)、玄武區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)和六合區(qū)的去化周期均低于18個(gè)月，秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)的去化周期均低于14個(gè)月。

而廣州則是四個(gè)一線城市中新房成交量同比唯一上漲的城市。自“5·28新政”出臺(tái)后，廣州樓市信心加速重建。盡管利好邊際效應(yīng)逐步減弱，疊加進(jìn)入傳統(tǒng)成交淡季，廣州樓市交易氛圍有所回落，但仍處于高位。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，受七八月份傳統(tǒng)營(yíng)銷淡季影響，7月廣州樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)加推數(shù)量大幅減少，供求慣性回落，全月一手住宅成交5134套，環(huán)比下降33%，但同比增長(zhǎng)11%，好于去年同期。“廣州樓市整體表現(xiàn)在預(yù)期之中，預(yù)計(jì)8月亦將保持平穩(wěn)，下個(gè)營(yíng)銷發(fā)力節(jié)點(diǎn)將是‘金九銀十’。”克而瑞分析指出。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上看，全國(guó)層面，受高基數(shù)效應(yīng)減弱影響，1—7月新建商品房銷售額、銷售面積同比降幅繼續(xù)收窄。整體上看，隨著政策效果有所減弱以及市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季來(lái)臨，新房市場(chǎng)仍面臨較大調(diào)整壓力。

京滬深豪宅市場(chǎng)近五年最熱

值得注意的是，7月份多個(gè)城市的豪宅市場(chǎng)迎來(lái)新一波熱潮。

報(bào)告顯示，今年7月，北京、上海和深圳三個(gè)城市2000萬(wàn)元總價(jià)及以上新房成交套數(shù)為500套，環(huán)比減少49%，同比增長(zhǎng)28%。三個(gè)城市2019—2024年前7月的豪宅交易套數(shù)分別為2371套、2275套、3397套、4085套、3795套和4418套。這也說(shuō)明，上述三個(gè)城市的豪宅交易是最近五年最熱的。

以上海為例，7月進(jìn)入樓市傳統(tǒng)淡季，上海豪宅市場(chǎng)活躍度走低，新盤(pán)供應(yīng)放緩，供應(yīng)量環(huán)比大幅下滑，整體成交環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌。

但據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年上海23個(gè)豪宅樓盤(pán)總網(wǎng)簽套數(shù)為3972套。其中，總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端樓盤(pán)成交了1544套，同比增加221%，成交規(guī)模為近10年來(lái)最高。供應(yīng)方面，上半年上海累計(jì)供應(yīng)23個(gè)單價(jià)均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的高端盤(pán)，其中20個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)首日去化率超過(guò)七成。

如3月28日，中海•順昌玖里項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，就以196.53億元的銷售額創(chuàng)下了全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)的最高紀(jì)錄；6月24日，中海•順昌玖里風(fēng)貌別墅取證入市，以29.8萬(wàn)元/平方米再次刷新上海新房均價(jià)的歷史新高，49套房源首開(kāi)迅速售罄。

隨著房企年中業(yè)績(jī)沖刺結(jié)束，上海市場(chǎng)7月呈周期性回落，市區(qū)豪宅放緩入市，無(wú)紅盤(pán)拉升整體活躍度，供需齊跌，熱度分化明顯。

進(jìn)入8月，上海仍有不少豪宅項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)。除了結(jié)束認(rèn)籌的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期外，還有前灘百合園、錦園，單價(jià)均超過(guò)17萬(wàn)元/平方米。此外，在8月7日結(jié)束的上海第四批土拍中，原小米總部地塊被綠城以超13萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)獲得，成為全國(guó)單價(jià)“地王”。

“預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，去庫(kù)存仍將是政策主軸。”同策研究院分析指出，隨著下半年宏觀經(jīng)濟(jì)政策逐步落地穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，上海漸進(jìn)式釋放樓市寬松政策，或?qū)⒃俅未碳な袌?chǎng)釋放一波需求。

豪宅的熱銷不僅是在一線城市，熱點(diǎn)二線城市同樣如此。如成都，7月麓湖鈺潭、玄鳥(niǎo)灣二期5號(hào)樓開(kāi)盤(pán)，套均總價(jià)分別達(dá)到900萬(wàn)元、1400萬(wàn)元，當(dāng)天即售罄；位于金融城的交子•天元開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交超30億元，其中一次性購(gòu)買2套及以上的業(yè)主就占據(jù)的相當(dāng)大比例；更早之前的招商•翎雲(yún)閣開(kāi)盤(pán)，總價(jià)千萬(wàn)元級(jí)的產(chǎn)品1小時(shí)成交112套；同樣是千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品的錦宸府兩次開(kāi)盤(pán)，中簽率僅為5%和6%。

克而瑞統(tǒng)計(jì)的2024年上半年全國(guó)千萬(wàn)級(jí)房源成交前十的城市中，在總價(jià)1000萬(wàn)—3000萬(wàn)元的成交套數(shù)中，成都以381套位排在全國(guó)第六位。

“豪宅交易較熱一方面是由于資金避險(xiǎn)情緒較強(qiáng)，豪宅的稀缺性、保值增值空間、滿足改善型居住需求等特征，吸引了更多資金進(jìn)入；另一方面，則是當(dāng)前開(kāi)發(fā)豪宅類的房企心態(tài)更平和、捂盤(pán)較少，而沖刺和加快項(xiàng)目出清的心態(tài)較重。”在易居研究院看來(lái)，這也進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的趨勢(shì)，也有助于相關(guān)房企加快回籠資金，改善現(xiàn)金流狀況。

對(duì)于后市發(fā)展，易居研究院表示，當(dāng)前全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市市場(chǎng)調(diào)整是比較充分的，在后續(xù)政策引導(dǎo)、供求關(guān)系和房?jī)r(jià)的調(diào)整過(guò)程中，其持續(xù)復(fù)蘇的基礎(chǔ)較好。“8月份預(yù)計(jì)新房交易同比轉(zhuǎn)正的城市數(shù)量會(huì)增加，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整具有非常好的作用。”

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖