每經(jīng)編輯 陳夢妤    

這段時間，在多個社交平臺上，類似“0首付拿下人生第一套房”等購房者經(jīng)驗分享的帖子正引發(fā)網(wǎng)友熱議。

當(dāng)記者私聊發(fā)帖人，詢問如何操作時，他們則會亮明房地產(chǎn)中介的身份，轉(zhuǎn)至其他平臺向記者詳細介紹購房方案。

連日來，鄭州、南寧等多地監(jiān)管部門均對“0首付”購房所潛含的風(fēng)險，發(fā)出了警示。

據(jù)鄭州市房管局介紹，“0首付”通常是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機構(gòu)通過預(yù)先墊付，或是虛擬抬高房屋價格，從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。

南寧市住建局在回應(yīng)有關(guān)“首套住房0首付”的問題時明確表示，“0首付”購房方式存在風(fēng)險和不確定性，并非一種可持續(xù)的購房方式。

有網(wǎng)友評論：高評高貸，老手段了，只不過現(xiàn)在是開發(fā)商配合你。

首付“0元購”，開發(fā)商還能“返現(xiàn)”

據(jù)中國證券報，談及具體操作方法，通過某社交平臺轉(zhuǎn)介的中介小徐向記者舉例，位于廣州黃埔區(qū)某樓盤備案價為1.7萬元/平方米，成交價在1.2萬元/平方米。

根據(jù)廣州地區(qū)政策，首付比例需在15%以上，也就是說客戶可向銀行借貸總房款的85%。開發(fā)商會與銀行合作，按照備案價做一份購房合同，并以該價格向銀行貸款，多貸出的資金由開發(fā)商打給客戶作為首付款。

“這套房子85平方米，合同注明的房子總價為145萬元，實際上這套房子賣102萬元。以85%的比例向銀行貸款123萬元，多貸出來的21萬元，開發(fā)商會直接打給您。您帶著這筆錢來付房子首付，真正‘不掏一分錢’就買房。”小徐說。

不過，“在‘0首付’的操作中，購房者還需要支付一筆貸款服務(wù)費，加上維修基金，總共支付七八千元。”一位中介人員如是說。

今年7月30日，鄭州一房產(chǎn)中介對記者表示，當(dāng)?shù)赜袛?shù)個樓盤都能操作“低首付”。

“第一種方式類似高評高貸。”他稱，比如有項目現(xiàn)在“首付1萬上車”，總房款是100萬元，購房者只需付1萬元首付，剩余99萬元全部貸款。因為銀行最高貸款比例是85%，相當(dāng)于按備案價約120萬元去申請貸款，實際上開發(fā)商只賣100萬元，貸出來的錢幾乎覆蓋總房款。

低首付的另一種方式是“首付分期”，上述鄭州中介稱，比如總價100萬元的房子，首付款15萬元，前期購房者先付5萬元，剩余的分期支付。“這種方式下，前兩三年還款壓力會比較大，除了償還正常月供，還要把分期部分還清，跟第三方機構(gòu)貸款的話，也會有一定的額外利息。”

低首付、“0首付”操作并非只在鄭州，南寧也有數(shù)個樓盤宣稱可以操作，只不過方式是返現(xiàn)。

“比如首付款15萬元，開發(fā)商能返現(xiàn)13萬～15萬元，因為每套房源返現(xiàn)的金額不同，有的能做到‘0首付’，有的則是低首付。”當(dāng)?shù)匾恢薪楸硎?，操作起來很快，比如今天訂了房，在售樓部簽合同交首付款時，開發(fā)商會把錢打到購房者相關(guān)人士賬戶上，用來支付首付。

事實上，早在一年前，據(jù)新京報，“鄭州很多新盤都推出了類似‘0首付’的廣告，‘0首付’就是你‘一分錢不用付全額走貸款’，因為樓盤原先價格高，現(xiàn)在價格低，按照原價位貸款的話，相當(dāng)于做高貸款，貸款部分就能覆蓋目前的總房價，這樣購房者就可以實現(xiàn)全額貸款，現(xiàn)在市場不好，政策卡得不嚴(yán)，不少新盤都是這么操作的。”

去年年中，據(jù)南方都市報，在多個社交平臺，以“0首付”為賣點的大量售樓廣告，讓首付不足的購房者心動不已，這些房源以二手房為主，其中也不乏一手房源，IP地址顯示有深圳、廣州、佛山、云南、重慶等多個城市。

為了賺取中介傭金，有少數(shù)中介抱著僥幸心理，為首付不足的購房者“出謀劃策”。有房產(chǎn)中介私下向記者透露，一手房市場在管理上相對嚴(yán)格，“負首付”和“0首付”現(xiàn)象相對少一些，但該現(xiàn)象在二手房市場并不陌生。不少房產(chǎn)中介公司和貸款公司存在合作關(guān)系，對于首付不足、征信和流水均符合條件的客戶，他們會將其介紹給貸款公司，貸款公司根據(jù)客戶實際情況制定相應(yīng)的貸款方案。

屬于“騙貸”，多地監(jiān)管部門已出手

國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員任濤認為，0首付購房會讓購房者、商業(yè)銀行以及整個房地產(chǎn)市場都受到風(fēng)險波及。

業(yè)內(nèi)資深人士表示，借助高評房屋價格等違規(guī)行為實現(xiàn)0首付購房，不僅會增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔(dān)，并且屬于“騙貸”行為，如果銀行在審批環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)異常將不會批準(zhǔn)貸款，并對購房者個人信用造成負面影響。

同時，“0首付”購房涉及的部分違規(guī)操作行為，無法在網(wǎng)簽合同中明確約定，得不到法律保護。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，銀行也不能完成貸款審批手續(xù)，將會給購房者造成經(jīng)濟損失，購房者很難依法追責(zé)索賠。

“樓盤‘0首付’往往在市場持續(xù)走低的行情之下才會出現(xiàn)，這反映出一些地方的市場仍未走出低谷，房企對未來信心不足。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。

克而瑞分析師表示，“0首付”活動并不意味著“一分錢首付都不出即可購房”的活動，此類活動可分為開發(fā)商墊付首付、通過消費貸等方式支付首付以及“高評高貸”（在購房過程中使房產(chǎn)評估價高于實際成交價）三種操作方式，由于這些操作是否合規(guī)有待商榷，因此容易被叫停。

根據(jù)克而瑞調(diào)研，這類營銷活動多以“0首付”為噱頭助力買力來訪，但從實際效果來看，其在促成交易方面效果不佳。

針對近期“0首付”、低首付購房等現(xiàn)象，7月底以來，多地監(jiān)管部門已經(jīng)出手，向公眾提示相關(guān)風(fēng)險，并向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介等機構(gòu)發(fā)出警告。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，從商品房銷售的角度來看，0首付、低首付的方式是違規(guī)的，往往伴隨著開發(fā)商墊資、融資、首付貸等操作，本身就是明令禁止的。

“0首付、低首付的方式看起來似乎沒有手續(xù)費，但為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構(gòu)、小額貸公司、中介籌措資金，既會產(chǎn)生新成本，又會產(chǎn)生更多融資風(fēng)險。尤其是有些機構(gòu)提供的融資利滾利，一不小心就會掉入金融陷阱。”他表示。

每經(jīng)房產(chǎn)整合自新京報（記者徐倩）、中國證券報（記者張佳琳）、財聯(lián)社（記者李潔）、南方都市報（記者楊婷）等

封面圖片來源：視覺中國-VCG211354006614