每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在山城重慶，近期要求下調物業(yè)服務費的住宅小區(qū)越來越多。

而業(yè)主要求下調物業(yè)費，源于6月1日起施行的重慶中心城區(qū)住宅物業(yè)費收費標準。根據(jù)該標準，電梯住宅的物業(yè)服務收費最高為1.9元/平方米•月，最低1元/平方米•月；無電梯住宅最高1.35元/平方米•月，最低0.6元/平方米•月。這一價格遠低于當?shù)夭簧傩^(qū)的現(xiàn)行物業(yè)收費標準。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）近日在重慶實地采訪了解到，自6月份以來，當?shù)匾延袛?shù)百個小區(qū)業(yè)主申請降低現(xiàn)行的物業(yè)費用。而重慶多家物企人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示，物業(yè)行業(yè)屬于人力密集行業(yè)，若強制降價，短時間內會對公司運營收入承壓，服務水平也將難免出現(xiàn)下降。

事實上，在此之前，廣州、青島、銀川等城市已啟動新的物業(yè)服務收費管理辦法。而重慶此次“物業(yè)降費潮”背后，則是小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的博弈。

數(shù)百小區(qū)要求降低物業(yè)費

“根據(jù)此前簽訂的物業(yè)合同，7月29日物業(yè)公司的服務到期將自動續(xù)期，收費標準也將延續(xù)，所以我們要在7月29日前將業(yè)主意見收集整理完成，上報給社區(qū)。”

日前，在位于重慶市南岸區(qū)茶園板塊的東悅府•林語小區(qū)，4名業(yè)主志愿者正在臨時“辦公室”里對業(yè)主上交的簽名表等資料進行一一核對和裝訂。所謂的臨時“辦公室”，其實就是業(yè)主志愿者張先生的家，他也是此次東悅府•林語小區(qū)物業(yè)費申請降費志愿者工作組的主要發(fā)起人。

據(jù)張先生介紹，東悅府小區(qū)由集雅、林語等四個組團組成，合計入住業(yè)主超過3000戶，于2022年交房，目前負責為小區(qū)提供物業(yè)服務的是金科服務重慶分公司。

“目前小區(qū)物業(yè)費，洋房是3.5元/平方米•月，高層是2.5元/平方米•月。但從小區(qū)綠化維護、維修等多個方面來看，還存在諸多問題，服務質量差強人意。”

張先生告訴每經(jīng)記者，從6月22日開始，其所在組團的業(yè)主志愿者就開始聯(lián)系業(yè)主簽字征求降費意見，并按規(guī)定收集業(yè)主房產(chǎn)證和身份證復印件，由業(yè)主本人或委托人簽字，目前業(yè)主簽字人數(shù)已達到要求的20%。“再經(jīng)過核對、整理后，我們就將資料交給社區(qū)，由社區(qū)組織召開臨時業(yè)主大會，就下調物業(yè)費等事宜與物業(yè)公司協(xié)商。”

記者從張先生提供的聯(lián)名申請書上看到，業(yè)主們的主要訴求是高層物業(yè)費下調0.9元/平方米•月至1.6元/平方米•月，洋房下調1.6元/平方米•月至1.9元/平方米•月。與此同時，對公區(qū)收益進行重新分配。

根據(jù)張先生粗略計算，若降費成功，其所購買的洋房每月就可節(jié)約物業(yè)費150元，一年累計可節(jié)約1800元。林語、集雅兩個組團共2128戶業(yè)主，若按每戶每年節(jié)約1000元計算，一年累計降下來的物業(yè)費就將達到210余萬元，“這真正在為業(yè)主節(jié)約居住成本。” 

記者在重慶實地走訪了解到，當?shù)匾笙抡{物業(yè)服務費的住宅小區(qū)還在增加。

在沙坪壩首創(chuàng)光和城一期小區(qū)，每晚7點至9點，五六名業(yè)主志愿者會準時擺好“兩張桌子+四個凳子”的攤位，業(yè)主們則自發(fā)前往現(xiàn)場，在“要求按規(guī)定降低物業(yè)費”的單子上簽字；大渡口區(qū)的榮安•林語春風小區(qū)正在籌備成立臨時業(yè)主委員會，準備將物業(yè)費從2.6—3.2元/平方米•月降至1.6—1.9元/平方米•月；保利觀塘小區(qū)的業(yè)主們也在近期發(fā)布一則告知函，要求按規(guī)定將物業(yè)費從2.8元/平方米•月降至1元/平方米•月。

據(jù)記者了解，近段時間，重慶已有數(shù)百個小區(qū)業(yè)主提出了下調物業(yè)費的訴求，一些小區(qū)內掛起了“按政府指導價四級標準（1.9元/平方米•月）調整物業(yè)費”等內容的橫幅，其中多為物業(yè)費在3元/平方米•月左右的小區(qū)。另外，也有部分高端小區(qū)業(yè)主加入進來，如位于兩江新區(qū)的一別墅小區(qū)，其業(yè)主近期也在“擺攤”搞簽字降費活動，要求將物業(yè)費從現(xiàn)在的5元/平方米•月降至1.485元/平方米•月。

某上市物業(yè)企業(yè)重慶區(qū)域相關負責人李超（化名）在接受每經(jīng)記者采訪時表示，6月份以來，公司在重慶管理的住宅小區(qū)有超六成提出了降低物業(yè)服務費的訴求，雙方協(xié)商均未達成一致。“目前業(yè)主們都在忙著簽字、交資料，下一步就要召開業(yè)主大會（臨時業(yè)主大會）與公司談判。”

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，也有業(yè)主對下調物業(yè)費有所擔憂。“我一直對我們對小區(qū)的物業(yè)很滿意，比如有時工作忙太晚回家，管家會幫忙把快遞取了送到家門口。”重慶兩江新區(qū)某小區(qū)業(yè)主張先生告訴記者，一旦物業(yè)頂不住壓力將物業(yè)服務費降了，最終吃虧的還是業(yè)主自己。不過張先生也表示，他所在小區(qū)由多個組團組成，整體業(yè)主超萬戶，很難成立業(yè)主委員會，因此“想要達成（降低物業(yè)服務費）一致意見應該會很難”。

已有小區(qū)成功下調物業(yè)費

讓如此多的小區(qū)業(yè)主集中提出降費的原因，源于此前重慶市發(fā)布的一份文件。

2023年12月26日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》，規(guī)定住宅前期物業(yè)服務實行等級服務、等級收費。

2024年2月18日，重慶市發(fā)改委發(fā)布《重慶市政府定價的經(jīng)營服務性收費目錄清單（2024年版）》的公告，將物業(yè)服務內容分為四個等級，中心城區(qū)有電梯住宅：一級1.00元/平方米•月；二級1.30元/平方米•月；三級1.60元/平方米•月；四級1.90元/平方米•月。無電梯住宅：一級0.60元/平方米•月；二級0.85元/平方米•月；三級1.10元/平方米•月；四級1.35元/平方米•月{4萬平方米以上可浮10%，4萬平方米（含）以下可上浮15%}。中心城區(qū)外有電梯住宅：0.70—1.80元/平方米•月；無電梯住宅：0.40-1.30元/平方米•月。

上述這兩份文件明確了住宅前期物業(yè)收費統(tǒng)一實行政府指導價（以下簡稱物業(yè)費指導價政策或新規(guī)），不再采用此前政府指導價和市場調節(jié)價結合的價格管理形式。如確需超過四級服務標準收費，物業(yè)公司可向住建部門和發(fā)改部門申請、核價。

新規(guī)從2024年6月1日起施行。而新規(guī)公布后，重慶主城和部分區(qū)縣相繼有小區(qū)業(yè)主根據(jù)該規(guī)定，在當?shù)劓?zhèn)、街和社區(qū)指導下有序簽字要求下調物業(yè)費。

“物業(yè)費指導價政策的出臺，是引發(fā)部分城市出現(xiàn)業(yè)主要求下調物業(yè)費現(xiàn)象的關鍵背景。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟在接受每經(jīng)記者采訪時表示，今年上半年，物業(yè)費相關政策成為行業(yè)關注熱點，非市場化的定價在一定程度上會影響行業(yè)發(fā)展。

“現(xiàn)在出現(xiàn)的愈發(fā)強烈的下調物業(yè)費訴求，表面上看是業(yè)主對近年來越來越高的物業(yè)費不滿，尤其是前期物業(yè)費。而當前房價低迷，業(yè)主對物業(yè)管理愈發(fā)關注，更加希望所繳物業(yè)費物有所值。”建誠晟業(yè)總經(jīng)理苑承建向每經(jīng)記者分析，從深層次看，隨著時代進步，業(yè)主權利意識越來越強，對物業(yè)管理相關法律法規(guī)、產(chǎn)權制度愈發(fā)熟悉，對物業(yè)管理專業(yè)領域以及自身訴求有更清晰的認識，開始積極行動追求小區(qū)管理的主動權。

然而，重慶新規(guī)正式施行已經(jīng)兩個多月，物業(yè)服務費實現(xiàn)下調的小區(qū)卻并不多。

每經(jīng)記者了解到，恒大未來城四街區(qū)一期已在從6月起下調物業(yè)收費標準。

今年6月12日，位于重慶沙坪壩大學城板塊的恒大未來城四街區(qū)一期發(fā)布通知稱，為響應業(yè)主呼聲，根據(jù)小區(qū)實際情況，在確保服務品質基礎上據(jù)實測算并報備街道后，決定自6月1日起將小區(qū)物業(yè)服務費調整為：高層1.9元/平方米•月，小高層1.8元/平方米•月，洋房2.5元/平方米•月，產(chǎn)權車位管理費70元/月，公攤能耗費免收。而在此前，該小區(qū)高層住宅物業(yè)費收費標準是2.4元/平方米•月，小高層、洋房分別為2.2元/平方米•月、2.8元/平方米•月。

“今年3月份業(yè)主就找我們協(xié)商過，這次降費也是響應了業(yè)主的要求。”重慶長城物業(yè)集團公司恒大項目相關負責人在接受每經(jīng)記者采訪時表示，收費標準也是參考了重慶最新的物業(yè)收費標準。

盡管如此，但這一收費并未能得到所有業(yè)主們的認可。“小區(qū)管理存在很多問題，之前經(jīng)常有偷盜情況出現(xiàn)，我家就被撬門了幾次”“維修不及時，小區(qū)里的公共設備是報修很久才能解決”“收費標準不統(tǒng)一，部分業(yè)主如果長時間沒交物業(yè)費，為了促收，物業(yè)就會進行打折，而且每個催收人員所給出的折扣比例還不一樣”……在采訪中，不少業(yè)主向記者坦言，每年交出一筆不菲的物業(yè)費，卻并未體驗到相應品質的服務。

至于降價后，小區(qū)物業(yè)收費率是否有所提升，該負責人也坦言：“并未有明顯變化，降低了還想更低。”據(jù)其透露，項目整體收費率不足80%，部分業(yè)主物業(yè)費甚至已經(jīng)有幾年未交，而至于服務質量和標準是否會因價格下調而變化，他也表示：“整體服務還將按照此前標準進行，后期也將提升服務品質，提高業(yè)主滿意度。”

不過記者在采訪中了解到，恒大未來城四街區(qū)一共分為四期，此前其他三期物業(yè)費用均在重慶規(guī)定的物業(yè)收費標準之內，僅一期價格此前在2元/平米•月以上。該負責人表示：“此次價格調整也僅針對一期業(yè)主。”

物業(yè)繳費率持續(xù)下降

面對同行的降價行為以及業(yè)主的降費預期，李超倍感壓力。

在他看來，這場突如其來的物業(yè)降費潮，從根本上來說還是源于當前的房地產(chǎn)市場處于低谷，也理解業(yè)主對于降低生活成本的合理訴求。

不過李超也指出，物業(yè)服務費用的收取標準和服務質量有著直接相關，費用的降低就意味著服務質量的下降。“降低物業(yè)費和提升服務質量其實是矛盾的，降費將壓縮物業(yè)公司的利潤空間，在當前市場競爭環(huán)境下，若公司不愿讓步，極有可能被‘撬’。”

另一上市物企重慶區(qū)域某項目負責人則告訴每經(jīng)記者，近期其所在小區(qū)業(yè)主也正在進行降費申請。“但有其他物業(yè)公司市場人員混進小區(qū)業(yè)主群，在群里經(jīng)常會發(fā)表一些如‘不降價就換物業(yè)’‘某某家物業(yè)很好’等言論，后來管家才從其他業(yè)主處得知其原本就是其他物業(yè)公司的。”

8月2日，重慶一位物業(yè)行業(yè)人士向每經(jīng)記者表示，重慶此次物業(yè)費指導價政策早在今年1月就已經(jīng)出臺，彼時市場一直沒什么反應。但進入6月份以來，重慶眾多小區(qū)業(yè)主要求下調物業(yè)費的現(xiàn)象卻突然集中出現(xiàn)，不知是何原因。

記者注意到，此次重慶市出臺并施行的物業(yè)費指導價政策，與2015年重慶市印發(fā)的《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》（后來廢止）中的物業(yè)服務收費基本標準一致。

“當前業(yè)主下調物業(yè)費的實施路徑是相對清晰并且有希望實現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)應該提高重視程度，認真思考業(yè)主訴求，提高服務水平，提高業(yè)主滿意度。”苑承建表示，預計將會有比例不小的小區(qū)能夠實現(xiàn)降低物業(yè)費目標，短期內將會造成物業(yè)企業(yè)收入和利潤下降，而且這一趨勢預計短期內會在更大范圍內發(fā)生，會造成更加普遍影響。如果企業(yè)拒絕與業(yè)主協(xié)商溝通，或者未能贏得業(yè)主認可，甚至可能會丟失項目管理權。

需要注意的是，物業(yè)費依然是物企收入的主要來源。據(jù)李超透露，其所在區(qū)域公司收入90%左右來自基礎物業(yè)服務費。而包括增值服務、非業(yè)主增值服務收入，目前的整體占比有限。

來自中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2023年百強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入均值約12.72億元，在總收入中占比超八成，較上年提升2.97個百分點。

盡管物業(yè)費占比上升，但收繳率卻并不如意。“從區(qū)域實際情況來看，物業(yè)費的綜合收繳率能達到80%，但這還包含了往年費用的收繳情況，實際當年的收繳率可能只有70%左右，甚至更低。”李超表示。

克而瑞物管數(shù)據(jù)則顯示，受多重因素影響，近年來，無論是500強物企，還是上市物企，物業(yè)費收繳率均呈持續(xù)下滑態(tài)勢，2023年，500強物企物業(yè)費收繳率跌至80%，同比減少4個百分點；上市物企收繳率同樣跌至85%，同比再降5個百分點。

“物業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，隨著每個城市每年的最低工資上漲、社?；鶖?shù)的上調而同步增長，人工成本剛性增加。”李超告訴每經(jīng)記者，物業(yè)費一旦確定后，上漲難度很大，時間一長就會對公司運營成本形成壓力。

“一說到上調物業(yè)費，業(yè)主的反彈情緒就很大。”重慶沙坪壩區(qū)一小區(qū)物業(yè)公司工作人員告訴每經(jīng)記者，此前小區(qū)也曾想過對物業(yè)費進行上漲，但最終也是因為業(yè)主反對未能成行。

記者在采訪中也了解到，重慶多個小區(qū)自交房后物業(yè)費已有多少未有調整。如位于重慶沙坪壩區(qū)的龍湖好城時光，2017年交房后其高層物業(yè)費為2.8元/平方米•月，時至今日已有7年沒有變化；同區(qū)域的首創(chuàng)光和城，物業(yè)費已有六七年時間未作過調整。

另一位重慶物業(yè)行業(yè)人士告訴每經(jīng)記者，此次重慶新規(guī)的實施，很多人對此存在誤解，這實際上只是一個指導價。“更多的還是根據(jù)每個項目的實際情況，如服務標準、硬件設施等進行定價，不能一概而論。如果一味地只要求降低物業(yè)費，本身就不太符合市場游戲規(guī)則。”

事實上，也有小區(qū)相比于價格更加注重物業(yè)的服務本身。

7月30日，萬科物業(yè)以原物業(yè)服務價4.3元/平米/月成功進駐重慶常青藤人文別墅小區(qū)。根據(jù)《常青藤人文別墅小區(qū)2024年第三次業(yè)主大會表決結果公示》顯示，6月21日-23日（即重慶物業(yè)降費申請最為集中階段），重慶萬科物業(yè)以超過八成的業(yè)主得票率中標該小區(qū)物業(yè)管理服務。

多地出臺物業(yè)收費新規(guī)

每經(jīng)記者注意到，不僅是重慶，此前包括廣州、銀川、青島等城市已啟動了新的物業(yè)服務收費管理辦法。

2023年11月，廣州發(fā)布物業(yè)費新規(guī)，住宅一級前期物業(yè)服務收費最高不超過2.8元/平方米•月；2023年12月底，青島印發(fā)《青島市物業(yè)服務收費管理實施細則》，規(guī)定普通住宅的前期物業(yè)實行政府指導價，最高等級的五級物業(yè)服務物業(yè)費上限為2.52元/平方米：今年5月20日，銀川印發(fā)《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務和停車收費政府指導價標準方案》，無電梯住宅物業(yè)費不高1.9元/平方米•月，電梯住宅不高于2.2元/平方米•月，該方案已于今年7月1日起施行。

事實上，推動建立健全“質價相符”的物業(yè)服務市場機制，合理制定最高限價，杜絕“高收費、低服務”等情況，是不少政策出臺的初衷。

“但部分業(yè)主可能曲解政府指導價的實際含義，誤以為全市所有項目物業(yè)費均應參照政府指導價執(zhí)行。”上述某上市物企重慶區(qū)域某項目負責人表示，目前重慶制定的價格標準還有待完善，物業(yè)類型是多樣的，目前僅有電梯與無電梯之分，而包括洋房、別墅等高端物業(yè)的收費則并未進行區(qū)分。

“物業(yè)費指導價對企業(yè)的約束程度需要結合各地的規(guī)定進行細分，但并不具有絕對的強制性，不能強制物業(yè)企業(yè)必須依據(jù)政府指導價收取物業(yè)費。”北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，物業(yè)費指導價一般會有一定的浮動范圍，物業(yè)企業(yè)可以在規(guī)定的浮動范圍內收取物業(yè)費。與此同時，若物業(yè)企業(yè)提供的服務明顯超過指導價對應的服務標準，需超過指導價收費，在報相關部門核定后，也可以超出指導價收費；如果物業(yè)企業(yè)與業(yè)主達成合意，且業(yè)主共同決定了相應的物業(yè)收費標準，則可以在符合當?shù)匾?guī)定的流程后自行決定具體收費價格。

“服務品質仍然是影響收費標準的重要因素。”王玉臣表示，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主尋求共贏，其實也可以說是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的雙向投入。“一般在業(yè)主已經(jīng)簽訂了物業(yè)服務合同，且物業(yè)服務合同尚未到期的情況下，都會規(guī)定物業(yè)收費標準仍按原合同約定執(zhí)行，也就意味著業(yè)主不能依據(jù)新實施的規(guī)定單方面改變原合同的約定。”

但如果業(yè)主有意向調整物業(yè)費，業(yè)主在了解當?shù)卣吆?，需查看與物企簽訂的合同，明確是否有關于物業(yè)費調整的相關約定，如在約定的范圍內，則可依約與物業(yè)服務企業(yè)調整物業(yè)費用，若沒有相關約定，業(yè)主可先行召開業(yè)主委員會，或者舉行業(yè)主大會的方式，就是否降低物業(yè)費、降低的標準等在業(yè)主之間形成統(tǒng)一意見，再由業(yè)主代表與物業(yè)服務企業(yè)進行協(xié)商。

“對物業(yè)企業(yè)而言，‘卷’服務，質價皆存；‘卷’價格，質價皆失。提供讓客戶滿意的優(yōu)質服務仍是物業(yè)企業(yè)高質量發(fā)展的關鍵。”牛曉娟指出，當前“瓦片經(jīng)濟”增量市場放緩、產(chǎn)業(yè)鏈價值重心后移，物業(yè)服務貫穿整個房地產(chǎn)后服務市場、具備“剛需+長周期”的消費特征，物業(yè)企業(yè)應轉變服務理念，調整經(jīng)營策略，優(yōu)化價值體現(xiàn)，從“提供服務”到“設計服務”，從“一刀切”到“差異化”，從“質價脫離”到“質價相符”再到“優(yōu)質優(yōu)價”。

“物業(yè)企業(yè)需合理構建分級服務體系，明確服務標準及產(chǎn)品標準，通過搞示范樹標桿、強培訓嚴考核、優(yōu)激勵抓落實等方式來做好保障。”牛曉娟續(xù)稱，物企應戰(zhàn)略重構業(yè)務價值體系，通過做好基礎服務來保住基本盤，通過聚焦目標區(qū)域來有序市場外拓，并基于優(yōu)勢開展多元服務確立第二增長曲線，通過提供高品質服務引領高質量發(fā)展。

一個值得注意的現(xiàn)象是，近年來物業(yè)行業(yè)對項目的運營提出了更高要求，不少物業(yè)企業(yè)主動退出了部分低利潤率、管理難度大的項目。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，包括碧桂園服務、萬物云、金科服務等在內的多家上市物業(yè)企業(yè)均選擇退出了部分低質項目，部分企業(yè)退出的在管面積規(guī)模超千萬平方米，如金科服務退出項目在管面積就高達3570萬平方米。

“不同服務內容決定了物業(yè)費高低，影響物業(yè)成本的因素非常龐雜，物業(yè)費測算需要考量具體項目的個性化因素差異。”上海易居企業(yè)集團CEO丁祖昱發(fā)文指出，政府部門切忌一刀切，不是統(tǒng)一參照政府指導價執(zhí)行，而是要強化相關監(jiān)管、配套機制，實行菜單定制管理，依照業(yè)主實際服務需求，按需定制不同維度的物業(yè)服務標準，繼而繳納不同水平的物業(yè)費。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝