每經(jīng)編輯 畢陸名

據(jù)證券時(shí)報(bào)12日?qǐng)?bào)道，當(dāng)?shù)貢r(shí)間6月11日，彭博社援引知情人士報(bào)道稱，美國(guó)房地產(chǎn)巨頭Related Companies旗下一棟辦公樓即將以大幅折扣價(jià)格出售。這棟位于紐約曼哈頓西44街的物業(yè)，2018年購(gòu)入價(jià)格高達(dá)1.53億美元（約合人民幣11億元），但如今，出售的價(jià)格已不到5000萬(wàn)美元（約合人民幣3.6億元），價(jià)格下跌幅度將達(dá)67%。

這筆交易屬于所謂的short sale（即虧本出售）。知情人士稱，這棟辦公樓的貸款余額超過(guò)1億美元。意味著，這棟物業(yè)的出售價(jià)，甚至低于未償貸款余額。

對(duì)于這則報(bào)道，Related未立即回應(yīng)置評(píng)請(qǐng)求。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

當(dāng)前，美國(guó)曼哈頓及其他地區(qū)的辦公室空置率和辦公室改建為住宅的現(xiàn)象繼續(xù)激增，Related虧本甩賣(mài)商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)作標(biāo)志著，美國(guó)后疫情時(shí)代的辦公樓市場(chǎng)又一次遭受重創(chuàng)。

據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)公司高緯物業(yè)發(fā)布的一項(xiàng)研究顯示，截至2023年年底，全美約有五分之一的寫(xiě)字樓處于空置狀態(tài)。這一比例在大城市如洛杉磯和休斯敦甚至達(dá)到了25%。這是美國(guó)過(guò)去40年來(lái)最嚴(yán)重的情況。

除了這筆交易，其他公開(kāi)交易信息也能顯示美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的慘烈現(xiàn)狀，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)正在虧本出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

今年5月份，在美國(guó)得克薩斯州塔蘭特縣法院組織的拍賣(mài)會(huì)上，得克薩斯州沃斯堡最高的建筑—伯內(nèi)特廣場(chǎng)(Burnett Plaza)被得州Pinnacle銀行以1230萬(wàn)美元的價(jià)格買(mǎi)下，每平方英尺僅12.3美元。而在三年前，伯內(nèi)特廣場(chǎng)曾以超過(guò)1.375億美元的價(jià)格出售。意味著，跌幅高達(dá)91%。房地產(chǎn)投資管理公司Shorenstein最近將位于洛杉磯的62怡安中心(Aon Center)掛牌出售，售價(jià)為1.535億美元，遠(yuǎn)低于十年前支付的2.69億美元。

另外，全球最大的私募股權(quán)基金—黑石集團(tuán)也在大幅折價(jià)出售辦公樓。近期，黑石集團(tuán)以約1.86億美元的價(jià)格出售了1740廣場(chǎng)大樓，相較于2014年的買(mǎi)入價(jià)格（6.05億美元），跌幅也超過(guò)69%。

在美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持高利率的背景下，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的壓力正在日益增加。

另?yè)?jù)經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)11日援引外媒報(bào)道，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪近日將美國(guó)6家地區(qū)性銀行列入負(fù)面觀察名單，這些銀行的信用評(píng)級(jí)面臨被下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。穆迪稱，上述銀行對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款有大量敞口。

報(bào)道稱，穆迪將第一招商股份、富爾頓金融、歐德國(guó)家銀行、皮帕克格拉德斯通金融、華盛頓聯(lián)邦儲(chǔ)蓄、F.N.B.Corp.等6家銀行的長(zhǎng)期評(píng)級(jí)列入可能下調(diào)的負(fù)面觀察名單。穆迪表示，利率持續(xù)居高不下加劇了長(zhǎng)期存在的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在周期低迷時(shí)，擁有大量商業(yè)地產(chǎn)貸款的地區(qū)性銀行面臨持續(xù)的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力壓力。

穆迪指出，在美聯(lián)儲(chǔ)加息周期開(kāi)始前的低利率環(huán)境期間，許多地區(qū)銀行對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)大量集中投資。而商業(yè)地產(chǎn)是“不穩(wěn)定的資產(chǎn)類別”。以富爾頓金融為例，截至3月31日，商業(yè)地產(chǎn)占有形普通股權(quán)益的267%。

分析指出，造成這種情況的主要原因是凈利息收入受到存款成本上升的侵蝕，而利率居高不下使貸款需求面臨壓力。美國(guó)合眾銀行表示，一直在努力應(yīng)對(duì)融資成本的上升，因?yàn)榭蛻魧F(xiàn)金從銀行轉(zhuǎn)移到貨幣市場(chǎng)基金等收益率更高的避險(xiǎn)替代品，以獲得更好的回報(bào)。該行凈利息收入（NII）一季度下降20%，至8.86億美元。一季度凈息差收縮至2.02%，而去年同期為2.47%。

美聯(lián)儲(chǔ)在4月發(fā)布的金融穩(wěn)定報(bào)告中提到了商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。美聯(lián)儲(chǔ)警告，商業(yè)房地產(chǎn)和消費(fèi)貸款敞口較高的銀行可能會(huì)遭受更大的虧損。

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