每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

從“白名單”到產業(yè)鏈公募REITs擴容，房企融資在2024年撕開了更多口子。

中指研究院監(jiān)測顯示，2024年5月，房地產企業(yè)債券融資總額為216.6億元，同比下降52.9%，環(huán)比下降59.9%；行業(yè)債券融資平均利率為2.72%，同比下降0.70個百分點，環(huán)比下降0.34個百分點。

不過，值得關注的亮點是，5月民營房企發(fā)債規(guī)模和范圍有所增加，連續(xù)三個月小幅上升。新城控股、濱江集團和新希望地產三家民營和混合所有制房企成功完成信用債發(fā)行，發(fā)行總金額為28.6億元。

“受發(fā)行節(jié)奏影響，5月民營房企發(fā)債增加。2月份適逢春節(jié)假期，民營房企信用債發(fā)行規(guī)模較小，季節(jié)性因素下，近三個月民營房企發(fā)債規(guī)模小幅上升。”中指研究院研究主管陶淑茹6月5日在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）采訪時表示，5·17新政落地后提升了行業(yè)信心，金融機構增強了房地產投資意愿。

來源：中指研究院

民營房企發(fā)債規(guī)模連增三個月

5月29日，濱江集團公布2024年度第三期短期融資券發(fā)行結果。這筆短債實際發(fā)行總額7億元，發(fā)行利率3.6%，期限為365日。此次融資將全部用于置換前期已兌付債務融資工具的本息，即“23濱江房產CP002”和“21濱江房產MTN002”兩筆債券，這兩筆債券的利率分別為4.59%和4.8%。

另外兩家民營房企新城控股和新希望地產的發(fā)債，均得到中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱中債增）的支持。

5月14日，新希望五新實業(yè)集團有限公司（以下簡稱新希望地產）成功發(fā)行2024年度（第一期）中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模8億元，發(fā)行期限5年期，發(fā)行利率為3.5%，由中債增首次為民營房企提供5年期全額保證擔保。全場認購倍數(shù)2.78倍，邊際認購倍數(shù)1.56倍。

新希望地產表示，2023年，公司不僅發(fā)行了三期中期票據(jù)合計26億元，更成為“第二支箭”（即民營企業(yè)債券融資支持工具）擴容的首批民營房企。

“第二支箭”是中國人民銀行結構性貨幣政策工具之一，由中國人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。中債增則是“第二支箭”受托專業(yè)機構。

5月17日，新城控股2024年度第一期中期票據(jù)成功發(fā)行。本期中票發(fā)行規(guī)模13.6億元，總認購倍數(shù)超2.7倍。其中，品種一發(fā)行規(guī)模8億元，期限3年，票面利率3.2％；品種二發(fā)行規(guī)模5.6億元，期限5年，票面利率3.4％。

中債增為新城控股該筆中票提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，這是新城控股繼成功發(fā)行四筆中債增全額擔保中票后，在2024年度再次得到“第二支箭”的支持。同時，這也是“第二支箭”首次為新城控股發(fā)行5年期中期票據(jù)提供信用增進，意在幫助該公司改善融資結構、降低財務成本，為其完成“保交樓”“保交付”的經營目標夯實基礎。

來源：中指研究院

中指研究院統(tǒng)計顯示，3月房企信用債發(fā)行總量為今年最高點，4-5月信用債發(fā)行總量環(huán)比連續(xù)下降，5月發(fā)行量為近一年最低水平。但5月民營房企發(fā)債規(guī)模和范圍有所增加，連續(xù)三個月小幅上升。

年內完成信用債發(fā)行的民營和混合所有制房企包括綠城中國、新城控股、濱江集團、美的置業(yè)和新希望地產五家企業(yè)，總體覆蓋企業(yè)范圍相對狹窄，這與當前房企風險出清進展緩慢、偶有民營房企出險密切相關。

陶淑茹補充道，近期民營房企發(fā)債“擴容”，一方面是“第二支箭”增信民營房企發(fā)債持續(xù)推進，助力民營房企成功發(fā)行新票據(jù)融資；另一方面，房地產政策“組合拳”推出，有利于提升房地產市場活躍度，提升行業(yè)信心，金融機構增強房地產投資意愿，加大對當前經營較為穩(wěn)健的民營房企投資。

此外，目前全國297個地級及以上城市已經建立房地產融資協(xié)調機制，金融機構積極與城市房地產融資協(xié)調機制對接，支持項目建設交付。金融監(jiān)管總局數(shù)據(jù)顯示，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內部審批流程審批通過“白名單”項目貸款金額9350億元。近日，廣東等部分地區(qū)已啟動第三批“白名單”項目篩選工作。

房企仍在多渠道挖掘融資

總體來看，今年以來房企融資總規(guī)模仍明顯下降。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-5月，房地產行業(yè)債券融資總額2305.2億元，同比下降25.7%。其中，信用債融資1616.4億元，同比下降19.5%，占比70.1%；海外債發(fā)行金額24.7億元，同比下降77.7%，占比1.1%；ABS（資產證券化）融資664.1億元，同比下降32.5%，占比28.8%。

從融資結構來看，5月份，房地產行業(yè)信用債融資105.6億元，同比下降56.2%，環(huán)比下降73.1%，占比48.8%；ABS融資111.0億元，同比下降43.2%，環(huán)比下降20.8%，占比51.2%。

中指研究院分析指出，ABS發(fā)行金額同環(huán)比均下降，主要為上年高基數(shù)影響，發(fā)行規(guī)模連續(xù)不足150億元，規(guī)模為近一年低位。其中，CMBS/CMBN（商業(yè)地產抵押貸款支持票據(jù)）是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產證券化產品，占比達66.1%，供應鏈ABS占比17.3%，保障房ABS占比16.6%。

來源：中指研究院

5月16日，萬科在深交所成功發(fā)行資產支持專項計劃，發(fā)行規(guī)模14.35億元，優(yōu)先級AAA評級，優(yōu)先級票面利率為3.6%，期限不超過18年。業(yè)內人士認為，CMBS的成功發(fā)行，將有助于萬科拓寬中長期融資渠道，進一步降低融資成本。

目前，大部分房企進行信用債融資都較為困難?？晒┯^察的是，龍頭房企萬科今年以來正在加速融資模式轉型，即從過去的“總對總”信用融資向項目制抵押融資方式轉變。萬科近一個月以來累計獲得的超百億元的銀行貸款融資，背后都是有來自項目公司及旗下資產的抵押擔保。

來源：中指研究院

一家民營房企人士告訴每經記者，他們公司今年到目前還沒有新增融資，銀行的借貸還是有借有還。

另外，自2024年開始，涉及房地產產業(yè)鏈的消費基礎設施公募REITs、倉儲物流REITs、租賃住房REITs等都在加速落地。

5月27日，招商蛇口公告稱，同意公司全資子公司深圳市招商公寓發(fā)展有限公司作為原始權益人，以其持有的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目開展租賃住房REITs交易所申報工作。本次申報的租賃住房REITs將是招商蛇口第二個境內REITs上市平臺，此前“蛇口產園REIT”已首發(fā)上市并完成擴募工作。

記者注意到，從典型房企債券發(fā)行來看，5月保利發(fā)展的融資額度最高，為20億元；興泰控股的平均融資利率1.86%，融資成本最低。

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