每經(jīng)記者 李 蕾    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，上周公募REITs二級市場表現(xiàn)平淡，有縮量回調(diào)的趨勢，進一步向上或向下或都缺乏驅動，短期內(nèi)或以盤整為主。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上周中證REITs指數(shù)下跌0.77%，REITs總指數(shù)下跌0.29%，產(chǎn)權REITs指數(shù)下跌0.44%，經(jīng)營權REITs指數(shù)下跌0.08%。

在全市場已上市的36只產(chǎn)品中，上周僅有15只環(huán)比上漲，環(huán)比下跌的產(chǎn)品則超過半數(shù)，達到21只。其中有11只跌幅超過1%，連續(xù)上漲7周的嘉實物美REIT收跌3.43%，或因部分分紅交易、打新資金止盈造成；場內(nèi)除息的建信中關村REIT則收跌2.64%。

行業(yè)層面，近期又有兩單產(chǎn)品正式獲批，分別為華夏特變電工新能源REIT和華泰寶灣物流REIT。今年以來公募REITs常態(tài)化發(fā)行提速，目前仍有多只產(chǎn)品處于問詢反饋通過等階段，為未來進一步擴容提質奠定基礎。

向上或向下都缺乏驅動？

經(jīng)歷短暫回暖后，上周公募REITs二級市場開啟了縮量回調(diào)模式。

從整體表現(xiàn)來看，中證REITs指數(shù)下跌0.77%，REITs總指數(shù)下跌0.29%，產(chǎn)權REITs指數(shù)下跌0.44%，經(jīng)營權REITs指數(shù)下跌0.08%。大類資產(chǎn)角度，REITs總指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)0.61個百分點，跑輸中證全債指數(shù)0.43個百分點，跑輸南華商品指數(shù)2.31個百分點。

在不同底層資產(chǎn)類型方面，來自中金公司的數(shù)據(jù)顯示，上周產(chǎn)權REITs流通市值加權總回報為-0.64%，場內(nèi)除息的中關村REIT收跌2.64%，連續(xù)上漲7周的物美REIT收跌3.43%，或因部分分紅交易、打新資金止盈造成。經(jīng)營權REITs流通市值加權總回報為-0.65%，嘉實中國電建REIT領漲3.05%，相對發(fā)行價已累計上漲22.47%。

板塊層面，消費和保障性租賃住房板塊展現(xiàn)相對韌性，倉儲物流板塊領跌，各板塊總回報指數(shù)漲幅分別為+0.42%（消費）、+0.17%（保障房）、-0.24%（環(huán)保）、-0.36%（能源）、-0.37%（產(chǎn)業(yè)園）、-0.83%（高速公路）、-1.71%（倉儲物流）。

具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場已上市的36只產(chǎn)品中，上周環(huán)比上漲的僅有15只。其中，嘉實中國電建清潔能源REIT、國泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT領漲，漲幅分別為3.05%、2.16%和1.35%。

環(huán)比下跌的產(chǎn)品則超過半數(shù)、達到21只，其中跌幅超過1%的有11只。嘉實物美消費REIT、建信中關村REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT領跌，周內(nèi)漲幅分別為-3.43%、-2.64%和-2.04%。

平安證券在研報中指出，上周REITs或較為平淡，以觀望為主，進一步向上或向下或都缺乏驅動，或以盤整為主。

一方面，REITs指數(shù)在5月10日小幅突破3月高點之后即回調(diào)，這一價格水平REITs上行或有阻力，需要更強的利好方可突破；且一季報顯示，REITs業(yè)績邊際下滑。但另一方面，估值擇時指標仍指向REITs低估，疊加高分紅資產(chǎn)稀缺，REITs也很難大幅下行。此外，一季報已披露完畢，各個券也陸續(xù)完成分紅，市場又將進入事件空窗期。“接下來兩周，如無突發(fā)事件，預計REITs市場整體平淡，可關注REITs儲備項目的發(fā)行進展。”

常態(tài)化發(fā)行進一步提速

公募REITs常態(tài)化發(fā)行仍在加速推進，上周又有產(chǎn)品通過審核。

近日，公募REITs市場迎來5月以來首次擴容。根據(jù)證監(jiān)會和交易所披露，華夏特變電工新能源REIT、華泰寶灣物流REIT近日正式獲得監(jiān)管準予注冊的批復。

公開資料顯示，華夏特變電工新能源REIT是我國首單民營企業(yè)投資清潔能源REITs項目，同時也是新疆維吾爾自治區(qū)的首只新能源公募REITs。

該項目底層資產(chǎn)是位于新疆維吾爾自治區(qū)哈密市伊州區(qū)的哈密光伏發(fā)電項目，原始權益人和運營管理機構為特變電工新疆新能源股份有限公司（以下簡稱特變電工新能源公司），專項計劃管理人是中信證券，基金管理人是華夏基金，基金托管人為中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司。

華泰寶灣物流REIT的發(fā)起人及運營管理機構寶灣物流控股有限公司（以下簡稱寶灣物流）是中國南山集團旗下的綜合物流運營機構。底層資產(chǎn)包括天津寶灣物流園、南京寶灣物流園、嘉興寶灣物流園3個倉儲物流園區(qū)，選址均位于經(jīng)濟發(fā)達的京津冀及長三角地區(qū)交通樞紐地區(qū)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，隨著這2只公募REITs獲批，今年以來公募REITs獲批的產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)達到6只，顯示出公募REITs常態(tài)化發(fā)行的提速。同時，還有超過10只產(chǎn)品處于問詢反饋通過等階段，為未來進一步擴容提質奠定良好基礎。

除了獲批的產(chǎn)品，上周上交所還針對首單孵化器REIT——招商科創(chuàng)孵化器REIT項目出具了反饋意見，監(jiān)管的關注點主要集中于基礎設施項目運營情況和項目估值合理性等兩方面。中信建投證券指出，本次問詢的關注點更加細化，尤其估值方面結合招商科創(chuàng)孵化器REIT的租金取值、增長率、出租率、折現(xiàn)率等數(shù)據(jù)，針對核心估值參數(shù)的合理性、充分性等內(nèi)容作出細致的問詢，延續(xù)了此前壓實REITs一級估值的思路。