每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

上周，在港股與房地產(chǎn)板塊大漲帶動(dòng)下，每經(jīng)品牌100指數(shù)再度上漲3.28%。

在近4周累計(jì)漲幅達(dá)到14%后，每經(jīng)品牌100指數(shù)回到959.79點(diǎn)，劍指千點(diǎn)大關(guān)的同時(shí)，也朝著上市新高邁進(jìn)。

每經(jīng)100指數(shù)連漲兩周

上周，政策利好不斷刺激，房地產(chǎn)板塊迎來久違大漲，但其他板塊表現(xiàn)一般，導(dǎo)致A股三大股指未能收漲。截至5月17日，上周A股上證指數(shù)下跌 0.02%，收于3154.03點(diǎn)；深證成指下跌0.22%，收于9709.42點(diǎn)；創(chuàng)業(yè)板指下跌0.70%，收于1864.94點(diǎn)。而在港股與房地產(chǎn)板塊大漲帶動(dòng)下，每經(jīng)品牌100指數(shù)周漲3.28%，以959.79點(diǎn)報(bào)收。連續(xù)兩周大漲后，每經(jīng)品牌100指數(shù)劍指千點(diǎn)大關(guān)。

楊靖制圖

從基本面來看，4月社會(huì)消費(fèi)零售總額為35699億元，同比增長2.3%；工業(yè)增加值增長6.7%；全國固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增長4.2%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長6.0%，制造業(yè)投資增長9.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.8%。

從4月份整體看，投資端，新質(zhì)生產(chǎn)力帶動(dòng)制造業(yè)偏強(qiáng)；政府債發(fā)行偏慢使得基建投資略有放緩，地產(chǎn)消費(fèi)與投資弱勢延續(xù)；消費(fèi)端，居民消費(fèi)有亮點(diǎn)但增速放緩趨勢未變；外需出口對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長提供正向貢獻(xiàn)；工業(yè)生產(chǎn)同比進(jìn)一步加快。部分行業(yè)需求偏弱，供給較強(qiáng)的局面仍待改善。地產(chǎn)“組合拳”給市場注入信心，“再通脹”或可繼續(xù)關(guān)注LPR利率調(diào)降、政府債加速發(fā)行與使用以及進(jìn)一步增加發(fā)行。

總的來說，2024年以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣度持續(xù)向好，社會(huì)消費(fèi)品零售平穩(wěn)增長，加上超長期特別國債的發(fā)行對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)將形成一定支撐，有望消除部分投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)增速放緩的擔(dān)憂。另外，美聯(lián)儲(chǔ)在5月份議息會(huì)議上表現(xiàn)中性偏鴿，明確放緩縮表進(jìn)程，疊加非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù)不及預(yù)期，以及勞動(dòng)力市場降溫，這些因素將對(duì)國內(nèi)資本市場產(chǎn)生積極映射，同時(shí)有助于推動(dòng)外資回流A股。

此外，證監(jiān)會(huì)多次查處違規(guī)減持、操縱市場、內(nèi)幕交易等違法行為，形成高壓嚴(yán)管態(tài)勢，同時(shí)強(qiáng)化對(duì)中介機(jī)構(gòu)追責(zé)，實(shí)現(xiàn)“全面監(jiān)管，不留死角”。證券監(jiān)管部門與其他執(zhí)法機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)性趨于緊密，立體化追責(zé)機(jī)制逐步形成。這些舉措有利于保護(hù)投資者權(quán)利，增強(qiáng)投資者對(duì)證券市場的信心，進(jìn)而提高證券市場活力，更好發(fā)揮資本市場的功能。

房地產(chǎn)板塊漲幅最顯眼

從每經(jīng)品牌100指數(shù)成分股上周表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)板塊漲幅遙遙領(lǐng)先，6只房地產(chǎn)股漲幅超過10%。其中，龍湖集團(tuán)周漲幅為21.82%，萬科A周漲幅達(dá)到19.05%，招商蛇口和保利發(fā)展周漲幅也均超過15%。

公開資料顯示，2023年，面對(duì)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，龍湖集團(tuán)圍繞高質(zhì)量發(fā)展的核心戰(zhàn)略，主動(dòng)調(diào)整。在新形勢下，龍湖集團(tuán)堅(jiān)持重點(diǎn)城市核心區(qū)域布局，堅(jiān)持產(chǎn)品主義，注重量價(jià)平衡與投資兌現(xiàn)。2023年，龍湖集團(tuán)交付物業(yè)總建筑面積為1070.8萬平方米，共計(jì)交付14萬套房源，20%實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付。依托“以新交心”智善交付體系，龍湖集團(tuán)不斷聚焦客戶真實(shí)需求，升級(jí)用戶體驗(yàn)，全年交付滿意度持續(xù)提升。

同樣，得益于行業(yè)利好政策支持及數(shù)智化、精細(xì)化的運(yùn)營管理能力，長租公寓品牌龍湖冠寓穩(wěn)步發(fā)展，累計(jì)已開業(yè)12.3萬間房源。在業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，冠寓精耕產(chǎn)品和服務(wù)，不斷升級(jí)租住體驗(yàn)，開業(yè)6個(gè)月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增長13%至29.3億元，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

招商蛇口則創(chuàng)立于1979年，2015年換股吸收合并上市后，整合集團(tuán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源，增長駛?cè)肟燔嚨馈?018年推動(dòng)組織改革，運(yùn)用“大部制”瘦身總部，實(shí)現(xiàn)扁平化的高效運(yùn)作。同年增設(shè)江南、西南、海南、東南四大區(qū)域。2019年后增加持有型業(yè)務(wù)部門設(shè)置，2020年設(shè)招商商管與招商伊敦，2021年又增設(shè)招商郵輪與招商觀頤，由專業(yè)公司獨(dú)立運(yùn)營多元化業(yè)務(wù)。

作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭國央企，招商蛇口土地儲(chǔ)備規(guī)模較大，核心區(qū)位土儲(chǔ)確權(quán)開發(fā)后，將有力支撐未來的收入和盈利，2021年至今估值持續(xù)修復(fù)，國央企投資價(jià)值凸顯。

房地產(chǎn)業(yè)ETF值得關(guān)注

除了個(gè)股投資價(jià)值凸顯外，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)ETF也值得關(guān)注。

目前，A股市場與地產(chǎn)行業(yè)高度相關(guān)的產(chǎn)品共有4只，包括跟蹤中證全指房地產(chǎn)指數(shù)的南方中證全指房地產(chǎn)ETF、華夏中證全指房地產(chǎn)ETF，跟蹤中證內(nèi)地地產(chǎn)主題指數(shù)的銀華中證內(nèi)地地產(chǎn)主題ETF，跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的華寶中證800地產(chǎn)ETF。

從投資邏輯來看，上周五，高層會(huì)議指出，商品房庫存較多的城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障房；央行取消首套、二套商貸利率下限，同時(shí)兩部門下調(diào)首套、二套首付比。

首付比例、房貸利率調(diào)降或只是工具之一，“收儲(chǔ)”的力度、節(jié)奏及方式也將持續(xù)出臺(tái)細(xì)則以明確，“以舊換新”式的收儲(chǔ)或更加合理，當(dāng)下多方仍有繼續(xù)加杠桿的空間，收儲(chǔ)的力度和更多的政策值得期待。

因此，伴隨需求側(cè)政策的發(fā)力呵護(hù)，行業(yè)供需結(jié)構(gòu)有望得到顯著改善。當(dāng)下房地產(chǎn)板塊仍處于低估值、低持倉狀態(tài)，板塊行情或剛開始。

據(jù)了解，房地產(chǎn)ETF（512200）和房地產(chǎn)ETF華夏（515060）兩只ETF均追蹤的是中證全指房地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)選取中證全指樣本股中的房地產(chǎn)行業(yè)股票，以反映房地產(chǎn)行業(yè)股票的整體表現(xiàn)。值得關(guān)注的是，該指數(shù)成分股的市值分布攻守兼?zhèn)?，目前估值處于歷史較低位置，擁有較高的內(nèi)在價(jià)值且中長期發(fā)展邏輯穩(wěn)固。

房地產(chǎn)ETF（159768）則追蹤的是中證內(nèi)地地產(chǎn)主題指數(shù)。該指數(shù)發(fā)布于2009年10月28日，選取滬深兩市中涉及住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等房地產(chǎn)主題相關(guān)上市公司證券作為指數(shù)樣本，是一鍵布局房地產(chǎn)板塊的熱門工具。

從中證內(nèi)地地產(chǎn)主題指數(shù)權(quán)重股來看，保利發(fā)展、招商蛇口以及萬科A三只權(quán)重股占比達(dá)到45%。此三只權(quán)重股均為每經(jīng)品牌100指數(shù)成分股，具有覆蓋投資意義。

封面圖片來源：楊靖制圖