每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

連續(xù)兩年增收不增利，碧桂園服務(wù)（HK06098，股價(jià)5.15港元，市值172.17億港元）仍在消化大規(guī)模收并購(gòu)的后遺癥。

3月27日，碧桂園服務(wù)公布2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告并召開年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，這是執(zhí)行董事、總裁徐彬淮履新后的公司首份年報(bào)。

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2023年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入426.12億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)3%；股東應(yīng)占利潤(rùn)2.92億元，同比下滑85%；核心凈利潤(rùn)39.4億元，同比下降21.6%。整體毛利率由2022年度的約24.8%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)至約20.5%。

此前，碧桂園服務(wù)在業(yè)績(jī)預(yù)告中，就業(yè)績(jī)下降進(jìn)行了解釋：主要是由于進(jìn)行了關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備，商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值計(jì)提。

徐彬淮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，如果剔除上述兩項(xiàng)因素，碧桂園服務(wù)去年毛利下降的主要因素，一是主動(dòng)投入了約4億元用于服務(wù)提升，希望客戶的訴求能夠通過這項(xiàng)投入得到解決；二是在數(shù)字化、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)上的投入達(dá)到歷史最高水平，約3.2億元，這項(xiàng)投入的增加，對(duì)毛利產(chǎn)生一定影響。

由此來看，碧桂園服務(wù)的業(yè)績(jī)還未未觸底反彈。而對(duì)于未來的業(yè)績(jī)指引，以徐彬淮為首的公司管理層，給出的思路是“放慢腳步，彌合裂縫”。

商譽(yù)減值14.76億元

從去年的管理規(guī)模和營(yíng)收數(shù)據(jù)看，碧桂園服務(wù)目前仍然是物企行業(yè)第一。

截至2023年12月31日，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約16.33億平方米，收費(fèi)管理面積約9.569億平方米。而“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)合同管理面積約0.934億平方米，收費(fèi)管理面積約0.886億平方米。

這是持續(xù)大規(guī)模收并購(gòu)帶來的一體兩面，在厚增營(yíng)收和規(guī)模的同時(shí)，公司面臨商譽(yù)減值。2023年，碧桂園服務(wù)的商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值達(dá)到14.76億元。另外，金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值損失金額高達(dá)25.9億元。

這些都直接影響了碧桂園服務(wù)的利潤(rùn)。徐彬淮表示，去年8月以后，碧桂園服務(wù)采用了風(fēng)險(xiǎn)客商的業(yè)務(wù)確收口徑，這段時(shí)期的收入和利潤(rùn)，不能與2022年同期比較。公司管理層注意到風(fēng)險(xiǎn)客商對(duì)未來收款的影響，因此主動(dòng)進(jìn)行了應(yīng)對(duì)，對(duì)利潤(rùn)的影響大約為5億元。

2023年年報(bào)顯示，碧桂園服務(wù)此前收購(gòu)的嘉寶服務(wù)、福建東飛和城市縱橫，分別確認(rèn)的商譽(yù)減值約為6.15億元、4.06億元和3.14億元。

針對(duì)嘉寶服務(wù)，碧桂園服務(wù)表示，其旗下部分項(xiàng)目的利潤(rùn)率及物管費(fèi)回款率低于預(yù)期，因此碧桂園服務(wù)管理層決定退出嘉寶服務(wù)的相應(yīng)物業(yè)管理項(xiàng)目，并暫停部分賬面利潤(rùn)率高但收繳率低的非業(yè)主增值服務(wù)。同時(shí)，嘉寶服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展也不如預(yù)期，對(duì)碧桂園服務(wù)的收入和利潤(rùn)也帶來負(fù)面影響。

據(jù)了解，碧桂園服務(wù)在2021年收購(gòu)嘉寶服務(wù)，這是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)第一單上市物企之間的收并購(gòu)，交易作價(jià)48.46億元，整體PE高達(dá)15.34倍。

福建東飛則是面臨所服務(wù)的客戶現(xiàn)金流緊張，新項(xiàng)目毛利下降，過往項(xiàng)目收款難度增加等情況。而城市縱橫方面，廣告市場(chǎng)受大環(huán)境影響需求萎縮，部分客戶廣告投放預(yù)算減少，對(duì)城市縱橫業(yè)務(wù)發(fā)展造成負(fù)面影響。

同時(shí)，去年，碧桂園服務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備為21.98億元，對(duì)第三方的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備為9.34億元。

對(duì)此，徐彬淮表示，公司在2023年的關(guān)聯(lián)性交易有較大的下降，從另一個(gè)角度看也是獨(dú)立性的增強(qiáng)。碧桂園服務(wù)目前市場(chǎng)化業(yè)務(wù)的占比超過95%，是歷年最高水平。

2023年，碧桂園與開發(fā)商相關(guān)聯(lián)的非業(yè)主增值服務(wù)錄得營(yíng)收15.53億元，相比2022年下降41.7%，在整體營(yíng)收的占比也從6.4%降至3.6%。

今年市場(chǎng)拓展任務(wù)較重

“過去幾年，我們其實(shí)經(jīng)歷了非常高速的業(yè)績(jī)發(fā)展期，進(jìn)行了非常多的并購(gòu)。2023年開始，我們覺得是時(shí)候把過去的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，通過投后管理沉淀下來了。”在徐彬淮看來，公司未來三年發(fā)展的主基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)，以進(jìn)促穩(wěn)。

2023年，碧桂園新增品牌拓展簽約外拓項(xiàng)目1556個(gè)，新增年化飽和收入約37.26億元。年內(nèi)新增外拓項(xiàng)目中有45%分布于一二線城市，于三四線新拓項(xiàng)目的占比為55%。

具體的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)指引上，碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬表示，在核心增長(zhǎng)引擎——物業(yè)管理方面，碧桂園服務(wù)2024年下達(dá)了較重的市場(chǎng)拓展任務(wù)，也開啟了更多拓展方法，其個(gè)人比較看好這塊業(yè)務(wù)和增值服務(wù)增長(zhǎng)。城市業(yè)務(wù)則在主動(dòng)控制優(yōu)化，商管方面預(yù)期也會(huì)相對(duì)保守一些，增速也會(huì)比較低。

從業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)看，2023年，碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升至58%；社區(qū)增值服務(wù)收入下降約6.6%，占總收入比例降至8.8%，這塊業(yè)務(wù)下滑較多的是家裝中介服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)；非業(yè)主增值服務(wù)收入占比約為3.6%；城市服務(wù)收入營(yíng)收約48.37億元，占比約11.5%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入降至10.12億元，占比降至約2.4%。

碧桂園服務(wù)表示，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入下降，主要是出于整體業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略考量，公司附屬公司提前終止與碧桂園集團(tuán)就商業(yè)項(xiàng)目簽署具體物業(yè)租賃合同所致，這有助于減少商業(yè)管理業(yè)務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴。公司計(jì)劃投入更多精力以將商業(yè)管理業(yè)務(wù)擴(kuò)張至外部市場(chǎng)，依靠第三方力量實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，持續(xù)保持商業(yè)管理業(yè)務(wù)的獨(dú)立性。

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