每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“我相信整個投資界都預(yù)期今年的物業(yè)發(fā)展盈利比之前會有差距。”

3月21日，長實集團(tuán)（HK01113，股價36.8港元，市值1306億港元）發(fā)布2023年度業(yè)績報告，并召開業(yè)績發(fā)布會。

長實集團(tuán)主席兼董事總經(jīng)理李澤鉅表示，如果長實在四五年前地價高峰的時候買入很多地皮，今天的負(fù)債比率不可能是3%，更會持有不少賬面值高于市價的項目。

他認(rèn)為，公司交出了一份不錯的成績單。

業(yè)績報告顯示，截至2023年底，長實集團(tuán)的銀行結(jié)存及定期存款達(dá)到425億港元，凈資產(chǎn)為124億港元。由于公司擁有大量現(xiàn)金，加上未動用銀行貸款額，所以有能夠能力應(yīng)付承約及流動資本需求。

盡管資金流動性表現(xiàn)穩(wěn)健，但報告期內(nèi)，長實集團(tuán)收入和股東應(yīng)占溢利雙雙下滑，分別同比減少16.15%、20.03%。長實將內(nèi)地視為經(jīng)濟(jì)增長引擎，但在核心土儲方面持續(xù)收縮，在謹(jǐn)慎的拿地策略下，土地儲備減少至6300萬平方呎，創(chuàng)下近8年最低水平。

2024年，一線熱點城市陸續(xù)放寬土地競拍規(guī)則，長實是否有相關(guān)計劃，在一個多小時的發(fā)布會里，管理層尚未給出明確回答。

土儲政策審慎致銷售收益減少

過去的一年，長實集團(tuán)依靠房地產(chǎn)銷售、寫字樓租賃、酒店服務(wù)、基建和英式酒館等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)收入472.43億港元，股東應(yīng)占溢利約173.4億港元。

其中，房地產(chǎn)銷售收入同比減少29%至131.53億港元，主要銷售的住宅單位包括香港的沙田名日·九肚山和洪水橋#LYOS項目，以及廣東東莞的海逸豪庭、上海的湖畔名邸和北京譽(yù)天下項目。

長實集團(tuán)的香港項目中，以油塘親海駅最為奪目。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，去年8月，該項目推出626套住宅，由于樓價降至7年前（截至去年）的水平，吸引了3.06萬次搶購，超額認(rèn)購48倍，被形容如“深水炸彈”般震撼。

據(jù)業(yè)績報告披露，除了親海駅項目，屯門的飛揚(yáng)第1期及第2期及新加坡項目銷售亦進(jìn)展順利，黃竹坑項目已獲得住宅單位預(yù)售許可證，預(yù)期于近期推向市場發(fā)售。

降價促銷在引起市場轟動之余，對長實集團(tuán)的業(yè)績并無較大增益。報告期內(nèi)，長實集團(tuán)在香港實現(xiàn)銷售收入58.4億港元、內(nèi)地實現(xiàn)66.3億港元、海外實現(xiàn)6.83億港元，同比2022年，各個銷售區(qū)域全線下跌。

值得一提的是，由于去年7月長實集團(tuán)終止出售Bristow Investments Limited（布里斯托投資有限公司，香港波老道21號發(fā)展商）的買賣協(xié)議，買家所付訂金20.77億港元已被沒收及作為公司收入入賬。

長實方面坦言，物業(yè)發(fā)展規(guī)模減小，主因過去數(shù)年之審慎土儲政策，年內(nèi)物業(yè)銷售收益較2022年錄得減幅。集團(tuán)于2021年及2022年在本地投得四幅作商住發(fā)展用途的政府地皮及兩個重建發(fā)展項目，規(guī)劃工程如期開展。集團(tuán)將繼續(xù)把握機(jī)遇，物色優(yōu)質(zhì)土地儲備，以作未來發(fā)展。

“目前香港樓市下行機(jī)率較小，值博率很高”

截至報告期末，長實集團(tuán)的銀行結(jié)存及定期存款425億港元，凈資產(chǎn)為124億港元，負(fù)債凈額與總資本凈額比率約為3%。

公司以中短期為基礎(chǔ)監(jiān)控流動資金需求，并根據(jù)需要安排融資。銀行及其他借款總額為549億港元，同比增加63億港元。1年內(nèi)到期借款為178億港元，2至5年內(nèi)到期借款為304億港元，5年后到期借款為67億港元。

截至報告期末，公司擁有可開發(fā)土地儲備約7400萬平方呎，其中700萬平方呎、6300萬平方呎及400萬平方呎分別位于香港、內(nèi)地及海外。

梳理過去8年的財報發(fā)現(xiàn)，這是長實集團(tuán)土地儲備的最低水平。2016-2023年，該公司土地儲備分別為1.35億平方呎、1.17億平方呎、1.4億平方呎、9200萬平方呎、8000萬平方呎、7500萬平方呎、7500萬平方呎、7400萬平方呎。

公司方面表示，內(nèi)地作為全球最大經(jīng)濟(jì)體之一，為全球經(jīng)濟(jì)增長重要引擎。香港本地樓市剛性需求仍在，長遠(yuǎn)發(fā)展依然受到支持。

長實集團(tuán)營收、利潤峰值的2018年和2019年，公司在內(nèi)地的土地儲備分別達(dá)到9600萬平方呎、8400萬平方呎，營業(yè)收入分別達(dá)到221.42億港元、130.59億港元。而目前，長實集團(tuán)在內(nèi)地的土儲剩下6300萬平方呎，僅為8年前的一半。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，長實集團(tuán)在上海開發(fā)的湖畔名邸、高尚領(lǐng)域等項目已接近清盤，只有少量房源可售。

今年2月底，香港撤辣，新房和二手房短期內(nèi)交易火爆。

李澤鉅表示，撤辣怎么都好過不撤，撤辣后市場有起色。對于樓市行情，他認(rèn)為，任何事情都有上升或下跌空間，目前香港樓市下行機(jī)率較小，值博率很高。

面對業(yè)績發(fā)布會上“集團(tuán)是否會買地”的追問，其始終表示無理由現(xiàn)在來回答，無論買地也好或補(bǔ)地價也好，最緊要是“計數(shù)”，即合理的回報率，“回報率決定一切”。

封面圖片來源：企業(yè)供圖