每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企融資“白名單”正在加速落地。

來自住建部的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。

與此同時(shí)，包括廣州、重慶、青島、廈門等城市也在近日發(fā)布消息稱，部分“白名單”項(xiàng)目已獲得銀行授信，并成功拿到融資。

“融資項(xiàng)目推送，并非是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目融資需求的報(bào)送表，而是按照融資準(zhǔn)許的標(biāo)準(zhǔn)條件，行業(yè)管理部門篩選項(xiàng)目，督促項(xiàng)目符合條件，真正發(fā)揮行業(yè)管理者的職能。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各省融資協(xié)調(diào)機(jī)制一方面是剔除不合格項(xiàng)目，更重要的是督促地方培育合格項(xiàng)目。

圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖（圖文無關(guān)）

8天新增600多個(gè)“白名單”項(xiàng)目

春節(jié)后，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的審批和貸款發(fā)放速度進(jìn)一步加快。

從各家銀行披露情況來看，建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及光大銀行、建設(shè)銀行對(duì)接項(xiàng)目數(shù)量均超2000個(gè)，交通銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、渤海銀行對(duì)接項(xiàng)目數(shù)量均超千個(gè)，合計(jì)審批貸款金額超過千億元。

其中，截至2月28日，中國(guó)銀行已批復(fù)及正在審批的項(xiàng)目超過100個(gè)，金額超過300億元；截至2月22日，工商銀行完成審批項(xiàng)目近100個(gè)，審批金額約400億元；截至2月19日，農(nóng)業(yè)銀行已審批貸款金額超400億元。

而在貸款金額投放方面，農(nóng)業(yè)銀行已在重慶、安徽、浙江、廣西、陜西、江蘇、新疆多地實(shí)現(xiàn)貸款的首筆投放；建設(shè)銀行北京、福建、安徽、河南等分行則已實(shí)現(xiàn)對(duì)5個(gè)項(xiàng)目的投放，投放金額近30億元；截至2月22日，工商銀行已在廣州、北京、蘇州、鄭州等25個(gè)城市，對(duì)近40個(gè)項(xiàng)目新增融資約80億元。

此外，民生銀行投放了全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”首筆貸款3.3億元，支持南寧市“北投荷院”商品房住宅項(xiàng)目順利推進(jìn)。廣發(fā)銀行表示，該行推送項(xiàng)目清單內(nèi)已投放項(xiàng)目5個(gè)，涉及融資金額16.75億元。

根據(jù)住建部通報(bào)數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。而在2月20日時(shí)，29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)比來看，8天時(shí)間，已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制的城市增加了62個(gè)，“白名單”項(xiàng)目數(shù)量增加了600多個(gè)。

而根據(jù)2月29日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開的協(xié)調(diào)機(jī)制工作會(huì)議要求，按照協(xié)調(diào)機(jī)制“應(yīng)建盡建”原則，3月15日前，地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問題。

“監(jiān)管部門給出了具體時(shí)間要求，進(jìn)一步推動(dòng)各地加快落地執(zhí)行相關(guān)舉措，擴(kuò)大融資協(xié)調(diào)機(jī)制成效。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受記者采訪時(shí)表示：“隨著項(xiàng)目資金逐漸落位，項(xiàng)目的建設(shè)也將加速推進(jìn)，整體對(duì)市場(chǎng)的正向影響也有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。”

有項(xiàng)目獲得資金為此前的開發(fā)貸

截至2月29日，山東省16市均已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。其中青島、煙臺(tái)、日照、聊城市融資已落地，合計(jì)15.632億元；淄博、棗莊等9市已形成第一批“白名單”項(xiàng)目819個(gè)，已獲授信26.04億元，審批落地8.44億元。

截至2月27日，河南全省銀行機(jī)構(gòu)已對(duì)協(xié)調(diào)機(jī)制推送的項(xiàng)目授信67.1億元，發(fā)放融資26.79億元，其中，鄭州市已授信35.18億元，已發(fā)放19.18億元；截至2月26日，廣州市首批推送項(xiàng)目已有9個(gè)獲得融資，累計(jì)金額8.68億元；

在此之前，青島第一筆新增貸款資金4145萬元已投放至青島高新區(qū)高實(shí)城開發(fā)項(xiàng)目，近期還有4個(gè)項(xiàng)目將根據(jù)工程進(jìn)度陸續(xù)投放3.7億元；重慶市已有6家銀行對(duì)10個(gè)項(xiàng)目授信18.58億元，按工程建設(shè)需要發(fā)放貸款7.3億元。

以廈門為例，據(jù)廈門市住房保障和房屋管理局官微消息，位于廈門同安區(qū)寶龍旭輝城項(xiàng)目日前已獲得交通銀行通過調(diào)整還款安排等方式給予融資支持約12.12億元；同安區(qū)遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目獲得建設(shè)銀行通過調(diào)整還款安排等方式給予融資支持約10.17億元。上述兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)獲得融資約22.29億元。

據(jù)悉，在廈門能獲得融資需要滿足五個(gè)條件：一是項(xiàng)目要處于在建施工狀態(tài)（短期停工但資金到位后能夠馬上復(fù)工的也可列入項(xiàng)目清單）；二是融資額度要與抵押資產(chǎn)基本匹配；三是要能夠確定一家貸款主辦銀行，并建立貸款資金封閉的監(jiān)管制度，確保資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)不被挪用；四是項(xiàng)目預(yù)售資金未被抽挪或在申報(bào)期限內(nèi)已追回抽挪資金；五是項(xiàng)目已制定貸款使用計(jì)劃和項(xiàng)目完工計(jì)劃。

事實(shí)上，這與此前住建部要求的進(jìn)入房地產(chǎn)融資項(xiàng)目“白名單”所需和5個(gè)條件相吻合。

值得注意的是，此次獲得廈門融資的兩個(gè)項(xiàng)目均是通過調(diào)整還款安排等方式給予的融資支持。每經(jīng)記者從一知情人士處獲悉，這筆資金事實(shí)上就是此前項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)的開發(fā)貸款，在“白名單”出來后，通過相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，只是在還款時(shí)間和方式上有所調(diào)整。

某千億房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示，公司在全國(guó)各地的項(xiàng)目都有申報(bào)首批“白名單”項(xiàng)目，入圍項(xiàng)目超60個(gè)，但目前還沒有項(xiàng)目審批通過的相關(guān)信息出來。“從項(xiàng)目申報(bào)到貸款的最終發(fā)放，中間還有很多流程，一般不會(huì)有這么快，最終能否通過還要看是否符合銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)。”

此外，某民營(yíng)房企相關(guān)人士向每經(jīng)記者透露：“據(jù)我了解，公司目前暫未有項(xiàng)目獲得銀行的資金投放。”

另一家全國(guó)性房企相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴每經(jīng)記者，公司在全國(guó)已有近20個(gè)項(xiàng)目入圍當(dāng)?shù)厥着?ldquo;白名單”項(xiàng)目，僅有一兩個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過銀行審批在近期發(fā)放了貸款。但據(jù)其透露，包括公司已獲得資金的項(xiàng)目以及其他房企部分已發(fā)放資金的項(xiàng)目，在“白名單”出來前應(yīng)該就向銀行申請(qǐng)了融資，只是在“白名單”制度出來后銀行等的審批流程加快了，因此能較快的拿到資金。

可供參考的案例是，此前國(guó)家金融監(jiān)督管理總局主管的《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》曾報(bào)道，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行在收到“白名單”后，開啟了貸款審批綠色通道，僅用了6個(gè)工作日便完成了合川區(qū)花灘國(guó)際新城譽(yù)峰項(xiàng)目的貸款審批，新審批貸款3.2億元，主要用于企業(yè)支付工資及工程款。而以往，類似項(xiàng)目一般需要20-30個(gè)工作日才能審批完成。

“安全”執(zhí)行才是關(guān)鍵

值得一提的是，2月29日召開的協(xié)調(diào)工作會(huì)強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加快審核。要按照“推送—反饋”的工作閉環(huán)，金融機(jī)構(gòu)及時(shí)反饋項(xiàng)目存在的問題，城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制要第一時(shí)間統(tǒng)籌解決，待項(xiàng)目符合條件后再次向金融機(jī)構(gòu)推送，共同推動(dòng)融資盡快落地。

這也意味著，如果商業(yè)銀行不予放貸，需要向金融監(jiān)管部門報(bào)送原因，經(jīng)過統(tǒng)籌解決相關(guān)問題并達(dá)到金融機(jī)構(gòu)的要求后，可以再次向金融機(jī)構(gòu)推送。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立以來，鄭州、成都、重慶、昆明等城市上報(bào)項(xiàng)目數(shù)量均超200個(gè)，部分出險(xiǎn)房企也有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，如融創(chuàng)、金科、綠地等已分別有超過90個(gè)、53個(gè)、49個(gè)項(xiàng)目入圍第一批融資“白名單”。

“‘推送-反饋’工作閉環(huán)下，有利于擴(kuò)大獲得融資支持的項(xiàng)目覆蓋面，出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目獲得融資支持的機(jī)會(huì)也有望增加，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”陳文靜表示。

不過，克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱此前曾公開表示，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不良貸款率仍遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，如果對(duì)銀行按照硬性指標(biāo)加大對(duì)房地產(chǎn)貸款的投放，可能出現(xiàn)不良貸款率繼續(xù)上升，每年計(jì)提的資產(chǎn)減值侵蝕企業(yè)利潤(rùn)的情況，甚至可能會(huì)將當(dāng)前地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)傳遞給銀行體系。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，截至2023年6月末，18家重點(diǎn)上市銀行（包括6家國(guó)有大行、10家股份制銀行、2家城商行）房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額共計(jì)2970.26億元，較2022年末增加209.32億元。

其中，6家國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額共2053.88億元，占比七成，2023年上半年新增房地產(chǎn)業(yè)不良貸款76.28億元，在18家銀行中占比約三成。10家股份制商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額共計(jì)870.78億元，其中上半年新增房地產(chǎn)業(yè)不良貸款137.72億元，在18家銀行中占比近七成。

這也意味著，股份制商業(yè)銀行受房地產(chǎn)下行沖擊影響更大，2023年上半年暴露出的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款數(shù)額更大。

丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策最終還是在于落地，雖然去年至今各地密集召開銀企座談會(huì)，但對(duì)商業(yè)銀行而言如何能夠“安全”的執(zhí)行金融政策才是問題的關(guān)鍵。

不過，據(jù)1月24日中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》稱，2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。但經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70%。

此外，住建部也曾多次強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)貸款“發(fā)放-使用-償還”閉環(huán)管理，確保貸款資金全部用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)防資金被挪用于購(gòu)地、償還債務(wù)或其他投資。

“融資對(duì)接機(jī)制的建立，不僅在于解決企業(yè)融資難題，更重在建立資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)、防止挪用的機(jī)制，落實(shí)房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)業(yè)主權(quán)益。”李宇嘉表示。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝