每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“從成交數(shù)據(jù)來看，深圳市場從去年四季度以來有回暖趨勢，但目前成交的房源，多數(shù)為降價較為厲害的樓盤，一般我們同行喜歡把這些盤稱為筍盤，推的力度也會更大。”深圳當?shù)胤慨a(chǎn)中介盧鵬飛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）。

樂有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳共網(wǎng)簽31621套一手住宅，同比下跌8.2%，這也是近5年來深圳新房市場成交的最低點；二手住宅過戶32768套，同比上漲51%，整體成交量依然處于歷史低位，為近20年第二低，僅高于2022年。

1月17日下午，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹通過微信接受每經(jīng)記者采訪時表示：“長期來講，深圳是一個存量房市場，所以二手房的成交總量比新房多應(yīng)該是常態(tài)。在深圳房地產(chǎn)市場，在過去十多年里，深圳二手房交易量都是超過新房的，因為深圳很早就進入了存量房時代。”

深圳龍華區(qū)某在售樓盤 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

新房市場低迷，二手房回暖明顯

1月17日，國家統(tǒng)計局公布的70城最新房價數(shù)據(jù)顯示，2023年12月深圳新房價格環(huán)比和同分別下降0.9%和3.6%，二手房價格環(huán)比和同比分別下降1.1%和3.1%。

2023年，深圳新房市場表現(xiàn)持續(xù)低迷，二手房市場則回暖明顯。樂有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳共網(wǎng)簽31621套一手住宅，同比下跌8.2%，這也是近五年來深圳新房市場成交的最低點；二手住宅過戶32768套，同比上漲51%，整體成交量依然處于歷史低位，為近20年第二低，僅高于2022年。

盧鵬飛提到，目前中介推售的房源中，不少房源是降價比較厲害的次新房，二手房成交之所以成交回暖明顯，不是市場好了，而是很多業(yè)主著急出手，導(dǎo)致讓利幅度較大。

每經(jīng)記者在深圳實地走訪了解到，不少二手樓盤業(yè)主的房源掛牌價相比兩年前已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)。如位于龍華中心區(qū)的悠山美地項目，一套86.44平方米的3室1廳房源，業(yè)主售價455萬元，折合單價5.26萬元/平方米。

“這個盤放在2022年以前，業(yè)主掛牌單價基本很少有低于5.8萬元的，現(xiàn)在整體已經(jīng)回調(diào)不少了。如果誠心要的話，還可以再與業(yè)主講下價格。”盧鵬飛告訴每經(jīng)記者。

據(jù)盧鵬飛介紹，近些年，深圳市場去化困難已成為常態(tài)，雖然在數(shù)據(jù)上二手房市場有所回暖，但這種回暖表現(xiàn)到中介客戶成交上并不明顯。“現(xiàn)在中介推盤主要還是以價格讓利為主導(dǎo)，比如哪個新盤讓利大，一般同行就更愿意力推。二手房也是一樣，只要業(yè)主肯讓利，市場潛在買家還是有不少。不過隨著市場下行，買家會更加謹慎。”

深圳龍華房產(chǎn)中介掛出的新房源 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

目前，盧鵬飛所在中介門店經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)并不樂觀。“現(xiàn)在門店平均每月的業(yè)績情況，跟過去兩年相比只有六成左右，而且每月的成交情況也沒以前穩(wěn)定，所以在獲客上公司也開始要求直播引流了。”

“長期來講，深圳是一個存量房市場，所以二手房的成交總量比新房多應(yīng)該是常態(tài)。”何倩茹表示，在深圳房地產(chǎn)市場，在過去十多年里，深圳二手房交易量都是超過新房的，因為深圳很早就進入了存量房時代。“導(dǎo)致二手房成交最高于新房有兩個重要原因：一是新房備案價格受到限制，之前一段時間里很多新房的備案價遠低于周邊同品質(zhì)的二手房價格；二是過去兩三年，二手房市場受參考價影響較大，所以新房比較受歡迎。”

“從2023年四季度開始，深圳住房交易量出現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢，如果這個態(tài)勢能持續(xù)的話，我認為房價下跌的可能性就會縮小，那么迎來的就是價格平穩(wěn)且回升的狀態(tài)。所以2024年，對于開發(fā)企業(yè)來講是一個去庫存的好時機，對于購房者來講是一個買房的好時機。”何倩茹表示。

值得一提的是，進入2024年以來，深圳樓市的成交量顯著回升，一手二手成交均有回暖。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，2024年第二周（1月8日-14日）深圳二手房成交1032套，環(huán)比增長6.4%，這也是深圳二手房成交量連續(xù)第二周上漲；在新房市場，深圳中原數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市新房住宅成交488套，環(huán)比上漲34.4%。

議價空間變大，買存量房的機會來了

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，截至2023年，深圳二手房成交較為熱門的區(qū)域，主要集中在龍崗、福田和南山，2023年的成交套數(shù)分別為7441套、6491套和5570套。

從房子的成交價段來看，350萬-500萬元房源是二手房成交主力，成交套數(shù)占比為25.4%；其次為1000萬元以上房源，成交占比為17.7%。

每經(jīng)記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，目前深圳二手房市場的議價空間有所增加。以前房地產(chǎn)行業(yè)上行時，市場屬于賣方市場。但如今，潛在買家則更受歡迎。

福田的房產(chǎn)中介杜欣告訴每經(jīng)記者：“不同二手房的議價率存在明顯差異，不好一概而論。比如有的業(yè)主不愿意降價，你也沒辦法。目前市場上多數(shù)業(yè)主的議價空間約為3%-5%，小部分著急賣房的業(yè)主，議價空間甚至能談到10%以上。”

去年10月，每經(jīng)記者曾看過一套位于福田赤尾片區(qū)京基御景華城的32平方米小戶型，當時業(yè)主的掛牌價為252萬元。據(jù)中介介紹，該房源于去年12月賣出，成交價為234萬元，相比之前的掛牌價降了18萬元，議價率約7.1%。

“從深圳的二手房市場來看，包括‘老破小’房源、樓齡在20年以上的小區(qū)以及邊緣地段的房源，業(yè)主通常會處于被動位置，可能實際成交價會比掛牌價有5%左右的議價空間。”

在深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫看來，“深圳存量房市場在2024年將持續(xù)發(fā)展，而之前的存量房因為價格調(diào)整幅度大，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了一個相對合理的水平了，對購房者反而是一個機會。市場上很多存量房的地段比較好，相對原來的價格有較大折讓，相對新房，存量房調(diào)價的壓力也沒那么大。”

鄭叔倫預(yù)測，2024年深圳的存量房增長勢頭將會好于新房。過去幾年，深圳無論是土拍也好，城市更新也罷，很多開發(fā)商不敢拿地，也不愿意增加庫存，存量土地開發(fā)意愿也不強。“新房不但受市場影響，還受供應(yīng)影響，2024年預(yù)計深圳的新房供應(yīng)量不增反降。另外，2024年開發(fā)商可能會扭轉(zhuǎn)以價換量的方向，促銷力度減少，短期內(nèi)對銷售量也會有所影響。”

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