每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 何小桃 陳夢(mèng)妤    

廣州珠江新城二手房 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝????

2023年，廣州千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量同比大增60%，再度刷新歷史紀(jì)錄，增幅遠(yuǎn)超其他三個(gè)一線城市。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2023年全國(guó)總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上的商品住宅（統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅）中，廣州琶洲南TOD以157.67億元位列全國(guó)第一，同時(shí)也是全國(guó)房企項(xiàng)目銷售榜中的TOP2，成交均價(jià)達(dá)119079元/平方米。

1月16日，廣州業(yè)內(nèi)專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，廣州高端物業(yè)市場(chǎng)走出獨(dú)立行情，主要與近年樓市需求結(jié)構(gòu)變化、賣一買一的置換改善需求以及尋求資金避嫌的豪宅需求增多有關(guān)。同時(shí)，廣州去年千萬(wàn)級(jí)豪宅供應(yīng)較多且區(qū)位較好，大部分成交都集中在海珠琶洲片區(qū)、天河中心區(qū)。

歷史最高紀(jì)錄

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部對(duì)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)的整理，2023年1-12月，廣州累計(jì)成交新房72246宗，同比下跌1%，為近年低位。

但千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)持續(xù)了2022年的火熱且更進(jìn)一步。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2023年廣州一手住宅市場(chǎng)千萬(wàn)級(jí)物業(yè)成交4993套，同比大增60%，是歷史最高的一年。在2023年廣州全市商品住宅項(xiàng)目銷售金額中，位居前三名的琶洲南TOD（又名琶洲上品）、越秀和樾府、保利天瑞，套均價(jià)格都在千萬(wàn)元以上，其中琶洲南TOD套均總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2023年廣州一手住宅成交中，120平方米以上面積段的中大戶型成交占比達(dá)到28%，同比提高4個(gè)百分點(diǎn)之多。與此同時(shí)，由于宏觀環(huán)境不穩(wěn)定，高凈值人群投資渠道匱乏，城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)因在資產(chǎn)保值方面有更強(qiáng)的確定性而受到追捧，從而成就了高端市場(chǎng)的亮眼表現(xiàn)。

另外，在高端商業(yè)公寓項(xiàng)目上，廣州·鵬瑞1號(hào)網(wǎng)簽均價(jià)已超過(guò)22萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)過(guò)億元。

“去年廣州在千萬(wàn)級(jí)豪宅供應(yīng)上，屬于市中心區(qū)位的比較多，這類保值型豪宅的需求也在持續(xù)增加?！焙细谎芯吭焊呒?jí)分析師梁燕明表示，預(yù)計(jì)今年豪宅買家的選擇會(huì)持續(xù)增多，但在資產(chǎn)保值的需求下，他們的選擇也會(huì)更加謹(jǐn)慎。

二手豪宅降價(jià)500萬(wàn)

廣州豪宅市場(chǎng)的走勢(shì)與背后的市場(chǎng)基本面完全相反。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2023年，廣州二手住宅共成交109000套，同比上漲31.7%。今年廣州“救市”政策密集出臺(tái)，加上開發(fā)商爆雷、供應(yīng)減少，導(dǎo)致買家新房信心不足，倒逼客戶轉(zhuǎn)至二手市場(chǎng)。

換言之，目前廣州二手房市場(chǎng)實(shí)際上是在“以價(jià)換量”，即便是豪宅業(yè)主，也必須“放下身段”。

去年小陽(yáng)春，廣州二手豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)過(guò)一波回暖，彼時(shí)珠江新城二手成交創(chuàng)單月新高，3月單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的房源占比甚至達(dá)75.6%。其中，廣州知名二手豪宅僑鑫匯悅臺(tái)一套284平方米的四房以總價(jià)9000萬(wàn)元成交，折合單價(jià)31.7萬(wàn)元/平方米，刷新廣州房?jī)r(jià)單價(jià)紀(jì)錄。

去年下半年，匯悅臺(tái)出現(xiàn)多套法拍房，去年底，小區(qū)一套法拍房以總價(jià)8742.3萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約24萬(wàn)元/平方米。而近日，多位中介都在推售的一套317平方米匯悅臺(tái)二手房報(bào)價(jià)8300萬(wàn)元，中介稱降價(jià)幅度約500萬(wàn)元，折合單價(jià)約26萬(wàn)元/平方米。

梁燕明補(bǔ)充道，廣州二手千萬(wàn)豪宅其實(shí)貨源不多，相較之下，去年新房豪宅市場(chǎng)的可選擇范圍更廣。而且，二手還要面臨跟業(yè)主談價(jià)的問(wèn)題，部分豪宅業(yè)主很難談價(jià)，讓價(jià)幅度也難跟買家的心理預(yù)期契合。

2024年，廣州市場(chǎng)還將迎來(lái)更多千萬(wàn)級(jí)豪宅入市。去年，天河、海珠成交了多宗高溢價(jià)、高樓面價(jià)地塊，有5宗地塊樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。其中，海珠琶洲西區(qū)AH040331地塊成交樓面價(jià)約7.57萬(wàn)元/平方米，成功登頂廣州樓面價(jià)TOP1，可售樓面價(jià)高達(dá)8.52萬(wàn)元/平方米。

記者|黃婉銀

編輯|何小桃 陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì)|盧祥勇

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