每經(jīng)AI快訊，2024年1月11日，方正證券發(fā)布研報點評房地產(chǎn)行業(yè)。

事件：2023年1月，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關(guān)事宜的通知》，設立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款。2023年5月，國開行分別在福州、濟南發(fā)放4.88億元、4.6億元相關(guān)貸款，近期又有多個試點城市相繼落地相關(guān)貸款。

天津：2023年12月，首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款12.88億元落地。2023年末，國家開發(fā)銀行天津市分行發(fā)放天津市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款12.88億元，用于支持購置存量住房用作保障性租賃住房，擴大租賃住房供給，助力城市青年人、新市民實現(xiàn)安居夢。

青島：2024年1月，首批租賃住房貸款支持計劃試點18.5億元貸款落地，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數(shù)2319套。2024年初，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地。國家開發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行青島市分行成功發(fā)放首批試點貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數(shù)2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房。

“租賃住房貸款支持計劃”近期加速落地，看好政策覆蓋范圍擴容。“租賃住房貸款支持計劃”現(xiàn)階段主要覆蓋天津、青島等8個城區(qū)人口規(guī)模大于300萬的試點城市，近期政策于天津、青島等城市加速落地，或具一定信號意義。我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨供求關(guān)系的重大變化，“租賃住房貸款支持計劃”將顯著優(yōu)化行業(yè)供需結(jié)構(gòu)，我們看好相關(guān)政策繼續(xù)加速落地，同時覆蓋城市范圍有望逐漸擴容。

加大金融支持力度的根本原因，是住房租賃的商業(yè)模式已初步跑通。我國目前已形成雙輪驅(qū)動的住房租賃供應體系，即保障性租賃住房、市場化租賃住房兩條腿走路。我們在《住房租賃模式初步跑通，金融加大支持力度》中提到，保障性租賃住房目前項目盈利情況良好，冠寓、泊寓等市場化租賃住房主體已經(jīng)實現(xiàn)盈利。我們認為困擾租賃住房市場首要的盈利難題，已經(jīng)初步性得以解決，住房租賃閉環(huán)的商業(yè)模式可以承受相應融資成本。

“租賃住房貸款支持計劃”用以批量收購存量住房，將有效消化當?shù)噩F(xiàn)房庫存，助力改善供求關(guān)系。“租賃住房貸款支持計劃”采取“先貸后借”的直達機制，按季度發(fā)放，用以批量收購存量住房，增加租賃住宅供給。金融機構(gòu)按照自主決策、自擔風險的原則，發(fā)放租賃住房購房貸款，貸款利率原則上不超過3%，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。我們認為，“租賃住房貸款支持計劃”能夠有效盤活存量房屋，去化當?shù)刈≌F(xiàn)房庫存，改善樓市供求關(guān)系，助力房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)健發(fā)展軌道。

“租賃住房貸款支持計劃”有效擴大增加配租型保障住房供應，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。我們在《住房租賃模式初步跑通，金融加大支持力度》中提到，現(xiàn)在的住房保障體系將保障性住房建設分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。我們認為，“租賃住房貸款支持計劃”將有效增加配租型保障性住房供應，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

投資建議：近期“租賃住房貸款支持計劃”加速落地，我們看好政策進一步發(fā)力的同時，覆蓋城市范圍或?qū)⒊掷m(xù)擴容，以助力消化當?shù)噩F(xiàn)房庫存，改善供求關(guān)系，同時配租型保障住房將有效增加，房地產(chǎn)發(fā)展新模式得以加速構(gòu)建。標的方面，核心關(guān)注：保利發(fā)展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關(guān)注：①城中村改造（越秀地產(chǎn)、天健集團、城建發(fā)展、中華企業(yè)）；②存量房賽道（貝殼-W）；③優(yōu)質(zhì)民企（新城控股、龍湖集團）；④格局優(yōu)化（招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團）。

風險提示：政策落地不及預期；信用風險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預期

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)