每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

 “2023年年底金融監(jiān)管部門持續(xù)釋放利好，若‘三個(gè)不低于’等相關(guān)支持政策細(xì)化落實(shí)，房企資金壓力有望緩解。”

中指研究院日前發(fā)布報(bào)告指出，2024年，在市場過熱階段出臺(tái)的限制性政策仍有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，供需兩端政策均有發(fā)力空間。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，今年1-11月，全國有200余省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超600次，多數(shù)城市限制性政策基本放開。

在中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長黃瑜看來，對(duì)于剛需購房者，房地產(chǎn)市場經(jīng)過近兩年的深度調(diào)整后，當(dāng)前是購房時(shí)機(jī)。對(duì)于改善性購房需求，近兩年各地成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊也將在2024年逐漸入市，購房者可以選擇更好的產(chǎn)品。

中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長黃瑜 圖片來源：受訪者提供

“保交樓”累計(jì)交付超165萬套

2023年，基于需求端、企業(yè)端和新發(fā)展模式的樓市調(diào)控政策是三個(gè)比較重要的類型。

黃瑜分析指出，第一，從需求端看，支持剛性和改善性住房需求釋放，政策側(cè)重降低購房成本、降低購房門檻，暢通一二手房鏈條。

7月24日，中央政治局會(huì)議首提“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。8月底起，監(jiān)管部門多項(xiàng)政策逐步落位。從地方來看，優(yōu)化限購、限售、限價(jià)等限制性政策以及加大公積金貸款支持是主要舉措。

截至目前，全國多數(shù)城市均已執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。今年以來，南京、合肥、濟(jì)南、青島等14個(gè)二線城市全面取消限購政策，另有多個(gè)二線城市從優(yōu)化購房套數(shù)、優(yōu)化限購范圍、放松購房限制條件等方式放松限購。

第二，從企業(yè)端看，化解房地產(chǎn)企業(yè)債券違約風(fēng)險(xiǎn)，土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，“保交樓”配套資金加速落地。

企業(yè)融資方面，從年初監(jiān)管部門明確落實(shí)“金融16條”及“第二支箭”政策，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃”，到11月多部委召開企業(yè)座談會(huì)落實(shí)相關(guān)舉措，金融部門提出“三個(gè)不低于”目標(biāo)，“若相關(guān)支持政策真正落地，房企資金壓力有望緩解”。

土拍規(guī)則方面，一是降低企業(yè)參拍門檻，提高地塊利潤空間，以提升企業(yè)拿地意愿，包括適度提升或放開住宅銷售限價(jià)、降低保證金比例、延長土地出讓金繳納時(shí)間等；二是創(chuàng)造公平良好的競爭環(huán)境，包括禁止馬甲參與拍地、搖號(hào)或抽簽確定最終歸屬權(quán)等。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至11月末，22城中有18城已實(shí)際落實(shí)“取消土地限價(jià)”，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。

“保交樓”方面，8月，住建部表示：“目前各地‘保交樓’工作順利推進(jìn)，項(xiàng)目復(fù)工和建設(shè)交付加快進(jìn)行。‘保交樓’專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。”

第三，探索房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，“三大工程”建設(shè)被多次提及。

7月14日，國常會(huì)審議通過《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》。7月21日，國常會(huì)審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。7月24日，中共中央政治局會(huì)議明確提出“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”。

10月12日，據(jù)住建部消息，各地正按照部署，扎實(shí)開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項(xiàng)目方案等工作，住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來，已入庫城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。

核心一二線城市政策將繼續(xù)優(yōu)化

對(duì)于政策效果，中指研究院認(rèn)為，全年來看，一季度市場升溫明顯；年中量價(jià)出現(xiàn)回落，市場表現(xiàn)低迷；8月底中央及各級(jí)政府加大政策托底力度；9-10月銷售同比降幅有所收窄，但受居民收入預(yù)期、房價(jià)下跌預(yù)期等因素未明顯改善影響，政策效果持續(xù)性不足；年末市場仍舊面臨下行壓力。

黃瑜指出，銷售方面，全國市場繼續(xù)下行，現(xiàn)房銷售同比增長，表現(xiàn)好于期房，重點(diǎn)城市二手房表現(xiàn)好于新房。

2023年1-11月份，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%；商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

土地市場方面，300城住宅用地成交面積同比下降近30%，央國企仍是拿地主力，年底多地取消地價(jià)上限，土拍分化加劇。

黃瑜表示，銷售端恢復(fù)程度仍是影響土地市場情緒的關(guān)鍵因素，今年以來多數(shù)城市樓市熱度持續(xù)性不足，土地市場中僅部分城市或個(gè)別地塊熱度較高，整體低迷態(tài)勢(shì)未改。

從企業(yè)角度看，銷售端，TOP100企業(yè)銷售額同比下降，央國企同比增長。2023年1-11月，TOP100房企銷售總額為57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比10月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。各陣營房企銷售額均有所下降。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

拿地端，TOP100房企拿地金額同比下降6.6%，央國企成為拿地主力。2023年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額10855億元，同比下降6.6%，降幅較10月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)。前50家企業(yè)和前100家企業(yè)中，央企和國企數(shù)量占比均在七成以上。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

融資端，2023年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為6287.9億元，同比下降8.6%；11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為412.8億元，同比下降2.6%，環(huán)比增長49.4%。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

黃瑜建議，各地要盡快落實(shí)已出臺(tái)的方針策略，以確保政策的順利實(shí)施；穩(wěn)健型民企需要抓住當(dāng)前的發(fā)展機(jī)遇，并適度轉(zhuǎn)型以實(shí)現(xiàn)更健康的發(fā)展；出險(xiǎn)房企需要盡快解決過去的問題，積極作為，以避免錯(cuò)過政府支持時(shí)期。

預(yù)計(jì)2024年，供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，核心一二線城市政策繼續(xù)優(yōu)化，房企資金支持舉措細(xì)化落實(shí)，“三大工程”是政策發(fā)力主要方向。

需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點(diǎn)，一線城市因區(qū)施策、因需施策，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率（有望向剛需傾斜），優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費(fèi)等，一線城市優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能；核心二線城市預(yù)計(jì)將全面取消限購；更多低能級(jí)城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。

供給端，在“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”要求下，企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個(gè)不低于”改善企業(yè)融資環(huán)境；“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，推動(dòng)化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，各地土拍規(guī)則預(yù)計(jì)將繼續(xù)放寬，帶動(dòng)土地市場活躍度提升；“三大工程”配套政策有望加速落地，預(yù)計(jì)保障房實(shí)施策略逐漸明晰，大部分城市或以盤活存量為主；城中村改造因城施策實(shí)施細(xì)則有望陸續(xù)出臺(tái)，一批項(xiàng)目將進(jìn)入實(shí)施階段；“平急兩用”或與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實(shí)現(xiàn)資源再利用。

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