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中國(guó)銀河給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí):增量的下半程,存量的新征程

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-12-07 15:52:06

每經(jīng)AI快訊,中國(guó)銀河12月07日發(fā)布研報(bào)稱:給予房地產(chǎn)推薦(維持)評(píng)級(jí)。

回顧2023:銷售去化承壓。銷售整體改善低于預(yù)期,核心城市銷售面積占比提高,期現(xiàn)結(jié)構(gòu)背離,二手成交有所改善;庫(kù)存仍處高位,去化周期有待下降;開工疲軟,竣工增長(zhǎng),投資結(jié)構(gòu)有變;拿地向核心集中,土地市場(chǎng)表現(xiàn)較弱。

展望2024:政策有望持續(xù)寬松,銷售面積同比微降。目前市場(chǎng)具有銷售下滑、庫(kù)存上行、開工下滑、竣工領(lǐng)先的特點(diǎn)??紤]到居民杠桿水平、城鎮(zhèn)化率等因素,我們認(rèn)為銷售總體規(guī)模的支撐需要1)以時(shí)間換空間——房貸利率處于下行通道,降低購(gòu)房成本消化庫(kù)存;2)以空間換空間——核心區(qū)域強(qiáng)者恒強(qiáng)吸引住房需求;政策上持續(xù)放松需求側(cè)、供給側(cè)給予房企相應(yīng)的支持。有別于市房地產(chǎn)滬深300場(chǎng)的悲觀預(yù)期,我們預(yù)測(cè)2024年銷售面積同比微降0.18%,中性預(yù)期下投資同比下滑3.97%,新開工和施工面積同比下降4.24%、8.92%;2030年前我國(guó)住房總需求有望維持在10億方左右。

增量地產(chǎn):周期下行階段房企降杠桿縮表,拿地審慎。目前樓市處于信用寬松階段即需求側(cè)降首付比例房貸利率下行、供給側(cè)降融資門檻、降融資利率的階段,居民消費(fèi)尚未拐頭、行業(yè)投資意愿出現(xiàn)分化。未來(lái),1)房企頭部效應(yīng)凸顯;2)按照拿地推盤節(jié)奏推算,行業(yè)整體結(jié)算毛利率依然處于筑底階段,房企間盈利能力或?qū)⒎只?)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)將成為房企發(fā)展的關(guān)鍵。商品房開發(fā)之外的保障房、代建有望助力房地產(chǎn)發(fā)展向新模式轉(zhuǎn)型。

存量地產(chǎn):商業(yè)地產(chǎn):消費(fèi)復(fù)蘇尚待中低端向高端傳導(dǎo),核心城市消費(fèi)有望表現(xiàn)韌性,必選消費(fèi)或?qū)⒈憩F(xiàn)穩(wěn)定,布局核心城市的線下體驗(yàn)式業(yè)態(tài)零售物業(yè)有望率先復(fù)蘇。2)在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前提下,REITs整體有望實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。3)隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)集中度提升,伴隨著竣工高峰,物管公司在管規(guī)模集中度有望相對(duì)應(yīng)的提升。

投資建議:展望2024年,房開業(yè)務(wù)端房貸利率有望處于下行通道,購(gòu)房首付比例維持低位,核心區(qū)域強(qiáng)者恒強(qiáng)。我們認(rèn)為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力具有資金優(yōu)勢(shì),市占率有望進(jìn)一步抬升,供給端政策持續(xù)放松或?qū)Σ糠址科螽a(chǎn)生較大邊際影響。我們看好:萬(wàn)科A、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán);建議關(guān)注:1)優(yōu)質(zhì)開發(fā):綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展;2)優(yōu)質(zhì)物管:華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè);3)優(yōu)質(zhì)商業(yè):大悅城、恒隆地產(chǎn);4)代建龍頭:綠城管理控股;5)中介龍頭:貝殼-W。

風(fēng)險(xiǎn)提示:宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、人口不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、政策實(shí)施不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房屋銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)等。

每經(jīng)頭條(nbdtoutiao)——“市委書記與王思聰會(huì)談”,簽約幾十億文旅項(xiàng)目,山東在下一盤大棋!

(記者 王曉波)

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每經(jīng)AI快訊,中國(guó)銀河12月07日發(fā)布研報(bào)稱:給予房地產(chǎn)推薦(維持)評(píng)級(jí)。 回顧2023:銷售去化承壓。銷售整體改善低于預(yù)期,核心城市銷售面積占比提高,期現(xiàn)結(jié)構(gòu)背離,二手成交有所改善;庫(kù)存仍處高位,去化周期有待下降;開工疲軟,竣工增長(zhǎng),投資結(jié)構(gòu)有變;拿地向核心集中,土地市場(chǎng)表現(xiàn)較弱。 展望2024:政策有望持續(xù)寬松,銷售面積同比微降。目前市場(chǎng)具有銷售下滑、庫(kù)存上行、開工下滑、竣工領(lǐng)先的特點(diǎn)??紤]到居民杠桿水平、城鎮(zhèn)化率等因素,我們認(rèn)為銷售總體規(guī)模的支撐需要1)以時(shí)間換空間——房貸利率處于下行通道,降低購(gòu)房成本消化庫(kù)存;2)以空間換空間——核心區(qū)域強(qiáng)者恒強(qiáng)吸引住房需求;政策上持續(xù)放松需求側(cè)、供給側(cè)給予房企相應(yīng)的支持。有別于市房地產(chǎn)滬深300場(chǎng)的悲觀預(yù)期,我們預(yù)測(cè)2024年銷售面積同比微降0.18%,中性預(yù)期下投資同比下滑3.97%,新開工和施工面積同比下降4.24%、8.92%;2030年前我國(guó)住房總需求有望維持在10億方左右。 增量地產(chǎn):周期下行階段房企降杠桿縮表,拿地審慎。目前樓市處于信用寬松階段即需求側(cè)降首付比例房貸利率下行、供給側(cè)降融資門檻、降融資利率的階段,居民消費(fèi)尚未拐頭、行業(yè)投資意愿出現(xiàn)分化。未來(lái),1)房企頭部效應(yīng)凸顯;2)按照拿地推盤節(jié)奏推算,行業(yè)整體結(jié)算毛利率依然處于筑底階段,房企間盈利能力或?qū)⒎只?)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)將成為房企發(fā)展的關(guān)鍵。商品房開發(fā)之外的保障房、代建有望助力房地產(chǎn)發(fā)展向新模式轉(zhuǎn)型。 存量地產(chǎn):商業(yè)地產(chǎn):消費(fèi)復(fù)蘇尚待中低端向高端傳導(dǎo),核心城市消費(fèi)有望表現(xiàn)韌性,必選消費(fèi)或?qū)⒈憩F(xiàn)穩(wěn)定,布局核心城市的線下體驗(yàn)式業(yè)態(tài)零售物業(yè)有望率先復(fù)蘇。2)在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前提下,REITs整體有望實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。3)隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)集中度提升,伴隨著竣工高峰,物管公司在管規(guī)模集中度有望相對(duì)應(yīng)的提升。 投資建議:展望2024年,房開業(yè)務(wù)端房貸利率有望處于下行通道,購(gòu)房首付比例維持低位,核心區(qū)域強(qiáng)者恒強(qiáng)。我們認(rèn)為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力具有資金優(yōu)勢(shì),市占率有望進(jìn)一步抬升,供給端政策持續(xù)放松或?qū)Σ糠址科螽a(chǎn)生較大邊際影響。我們看好:萬(wàn)科A、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán);建議關(guān)注:1)優(yōu)質(zhì)開發(fā):綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展;2)優(yōu)質(zhì)物管:華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè);3)優(yōu)質(zhì)商業(yè):大悅城、恒隆地產(chǎn);4)代建龍頭:綠城管理控股;5)中介龍頭:貝殼-W。 風(fēng)險(xiǎn)提示:宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、人口不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、政策實(shí)施不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房屋銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)等。 免責(zé)聲明:本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考,不構(gòu)成投資建議,使用前核實(shí)。據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

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